日前，2009年地王廣渠路15號(hào)地要調(diào)整規(guī)劃的申請(qǐng)?jiān)诒本┦幸?guī)劃委員會(huì)的官方網(wǎng)站上公示，一時(shí)間引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，矛頭直指地王得主中化方興。

　　當(dāng)初與其爭(zhēng)地的房企大呼“不公平”，媒體也欲蓋彌彰地指點(diǎn)著土地市場(chǎng)的 “潛規(guī)則”，而如果調(diào)整規(guī)劃的申請(qǐng)獲批，中化方興的利潤(rùn)則邁上一個(gè)大臺(tái)階。

　　規(guī)劃調(diào)整

　　中化方興申請(qǐng)樓高要往上拔20米

　　據(jù)悉，此次中化方興申請(qǐng)調(diào)整的內(nèi)容有兩條：在建筑規(guī)模不變的前提下，該項(xiàng)目西北側(cè)的A4-1地塊，建筑控制高度擬由60米調(diào)整為80米；位于東南側(cè)的A4-10地塊建筑控制高度擬由80米調(diào)整為100米。

　　在用地面積不變的前提下，該項(xiàng)目配建的體育公園位置和形狀也有所調(diào)整。

　　調(diào)整規(guī)劃的申請(qǐng)公示將進(jìn)行30天。

　　北京規(guī)劃委辦公室負(fù)責(zé)人表示，公示后收集意見(jiàn)決定是否通過(guò)中化方興的申請(qǐng)。

　　專家測(cè)算

　　地王若建LOFT獲利可能超150%

　　盡管此次調(diào)整方案將建筑規(guī)模不變作為前提，但美聯(lián)物業(yè)張大偉認(rèn)為，其如果將原來(lái)的普通平層住宅蓋成LOFT(主要指一戶居室中層高達(dá)到4米以上，可以分兩層)，獲利將超過(guò)150%。

　　據(jù)張大偉分析，60米高的樓盤(pán)基本在20層左右，而現(xiàn)在增加到80米，在建筑面積不變的情況下，也就是說(shuō)其中的一半可以設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)層不高于4.9米的LOFT。而該地塊除去1.5萬(wàn)平方米的廉租房，50%都可以建成不高于4.9米的LOFT。

　　由于一般的LOFT都比平層價(jià)格高60%左右。按照周邊房?jī)r(jià)計(jì)算，每平方米的LOFT售價(jià)可達(dá)到4.5萬(wàn)，以此推算，僅26萬(wàn)平方米的商品房住宅中，13萬(wàn)平方米按3萬(wàn)單價(jià)銷售可獲得39億，另13萬(wàn)平方米的LOFT可按4.5萬(wàn)單價(jià)銷售獲得58.5億。

　　這樣一來(lái)，該項(xiàng)目總值可能超過(guò)110億，獲利將超過(guò)150%。

　　各方質(zhì)疑

　　政府與中化方興關(guān)系不一般？

　　2009年6月30日，中化方興作為一家不知名的房企在與SOHO中國(guó)、保利等地產(chǎn)大鱷的廝殺中顯得異常勇猛，其公司代表蓋建高始終一臉微笑目視前方只管舉牌，最后以超過(guò)1.5萬(wàn)的樓面價(jià)斬獲地王后卻對(duì)媒體表示，價(jià)格不算高，在預(yù)算范圍內(nèi)。

　　這句話讓其他房企為之錯(cuò)愕。而時(shí)至今日，大家才恍然明白，原來(lái)蓋建高另有他法增加利潤(rùn)。

　　對(duì)此，《華夏時(shí)報(bào)》表示，“事實(shí)上，從掛牌到出讓，再到現(xiàn)在調(diào)整規(guī)劃，自始至終都顯示出了廣渠路15號(hào)地與中化方興不一般的關(guān)系”，“標(biāo)書(shū)已經(jīng)出售，規(guī)劃已經(jīng)寫(xiě)入標(biāo)書(shū)中,就與價(jià)格、成本等掛上了鉤。當(dāng)拍賣成功后，政府與開(kāi)發(fā)商簽的土地出讓合同是具有法律效力的。無(wú)論政府還是開(kāi)發(fā)商，都不能修改土地出讓協(xié)議。而政府作為土地出讓的甲方，如果批準(zhǔn)修改的申請(qǐng)，就是違約了�！�

　　業(yè)內(nèi)分析

　　地王改建土地市場(chǎng)瘋狂的理由

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，雖然大部分土地拍賣以后都會(huì)有細(xì)節(jié)修改，但是地王如此大的變動(dòng)，可能使得很多以后再拍地的企業(yè)將這一因素考慮進(jìn)去，會(huì)進(jìn)一步加劇土地市場(chǎng)的炒作。拍地企業(yè)將更加沒(méi)有限制。

　　而另外一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，之前北京就存在高價(jià)地出讓后，開(kāi)發(fā)商又想方設(shè)法調(diào)整規(guī)劃的事。這是眼下很多“地王”大家都覺(jué)得價(jià)格太高，卻總有人敢出價(jià)的原因之一。 文/記者張媛