“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，正離上海樓市漸行漸遠(yuǎn)。

　　昨日(25日)，上海拍出虎年首幅住宅用地——金山朱涇鎮(zhèn)地塊，最終成交價(jià)為1.69億元，樓板價(jià)僅為4680元/平方米。下午拍賣的楓涇鎮(zhèn)I1地塊，價(jià)格更低，樓板價(jià)僅為3912元/平方米。佑威樓市通系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上述兩幅地塊，均屬去年9月以來為數(shù)不多的低樓板價(jià)地塊。

　　方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，拍賣的兩幅地塊，建成后按目前價(jià)格賣，開發(fā)商也有贏利空間。這和去年9月以后，很多地塊成交價(jià)格高于周邊在售樓盤的現(xiàn)象已非同日而語。

　　低樓板價(jià)確保企業(yè)盈利

　　據(jù)佑威樓市通提供的資料顯示，去年至今成交的數(shù)百幅地塊中，只有30余幅的樓板價(jià)低于5000元/平方米。昨日成交的兩幅地塊，便是其中之一。

　　資料顯示，朱涇鎮(zhèn)地塊周邊擁有多條鐵路、高速公路的快捷交通干線以及規(guī)劃中的軌交22號(hào)線，有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。周邊在售樓盤，目前公寓單價(jià)為8600元/平方米，別墅單價(jià)12000元/平方米。

　　方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，以4680元/平方米的樓板價(jià)，再加上項(xiàng)目的稅費(fèi)和建安成本，總成本和目前售價(jià)接近，但依然能給開發(fā)商帶來贏利空間。即使建成后，按照現(xiàn)在的價(jià)格賣，開發(fā)商也是賺的。

　　根據(jù)朱涇鎮(zhèn)地塊的出讓文件，項(xiàng)目的A地塊容積率為1.58，可以建成公寓加聯(lián)排或疊加別墅，D地塊容積率更只有0.77，可以開發(fā)成價(jià)值更高的聯(lián)體和獨(dú)棟、雙拼別墅并存的混合小區(qū)。按目前區(qū)域別墅12000元/平方米的售價(jià)，該項(xiàng)目顯然能給開發(fā)商帶來不菲收益。

　　和朱涇鎮(zhèn)地塊的情況相似，楓涇鎮(zhèn)I1地塊(南塊)的容積率也只有1.0，同樣可以開發(fā)成低密度的別墅、花園洋房等高售價(jià)的產(chǎn)品，由于3912元/平方米的樓板價(jià)，上述項(xiàng)目有機(jī)會(huì)獲得較可觀的利潤(rùn)率。

　　土地市場(chǎng)漸冷卻

　　以較低價(jià)格成交的地塊不斷增多，被認(rèn)為是近期連續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致的。

　　上海市銀監(jiān)局不久前出臺(tái)政策指出，對(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)和經(jīng)相關(guān)部門查實(shí)的存在囤地、捂房行為的開發(fā)企業(yè)，不得對(duì)其發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　春節(jié)前夕，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托�！锻ㄖ�》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。本報(bào)昨日(25日)也報(bào)道，今年國(guó)土部將可能出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非法取得土地、囤地、不按時(shí)開發(fā)等各種土地違法行為進(jìn)行認(rèn)定，從而作為“兩會(huì)”審核房企土地抵押貸款、土地資產(chǎn)融資的重要依據(jù)。

　　趙豫川說，這些宏觀調(diào)控政策影響了開發(fā)商的心理預(yù)期，讓他們不再盲目出手拿地，使得地價(jià)逐漸趨于合理。

　　事實(shí)上，昨日開發(fā)商的報(bào)價(jià)差距不大。參與朱涇鎮(zhèn)地塊競(jìng)拍的某開發(fā)商說，開發(fā)商在競(jìng)拍時(shí)咬得較緊，自己僅是以微弱劣勢(shì)惜敗。(楊羚強(qiáng)）