房主林文英告了張國(guó)慶，說(shuō)自己委托張?zhí)幚砉�房買(mǎi)賣(mài)全部事宜，對(duì)方把自己的房子擅自賣(mài)了36萬(wàn)，而自己只拿到了25萬(wàn)。近日，南京建鄴法院審理了這樣一起房屋委托代理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。法院審理后發(fā)現(xiàn)，雙方的委托關(guān)系是成立的，因此判決張國(guó)慶將賣(mài)房后沒(méi)有歸還的余款歸還給林文英。

　　賣(mài)了36萬(wàn)只給了25萬(wàn)

　　林文英在庭審中說(shuō)，自己原有建鄴區(qū)健園公有住房一套，使用面積42.8平米。2006年9月12日，張國(guó)慶提出可幫自己將上述公有住房變成自有產(chǎn)權(quán)房，再提高價(jià)格出售。2006年9月15日，張國(guó)慶帶自己到南京市第三公證處辦理委托書(shū)公證，自己全權(quán)委托張國(guó)慶辦理購(gòu)買(mǎi)公有住房事宜，在辦理完畢產(chǎn)權(quán)證和土地證后，再委托張國(guó)慶辦理出售上述房產(chǎn)事宜。此后，張國(guó)慶、王敏共給自己25萬(wàn)元，代交公有住房購(gòu)房款費(fèi)用19039.61元。錢(qián)是拿到了，但房子到底怎么處理的，林文英一直不知道。2007年3月21日，林文英到南京市房產(chǎn)局查詢了一下，才得知自己的房產(chǎn)已經(jīng)被出售給他人，實(shí)際價(jià)款是36萬(wàn)元。

　　林文英稱(chēng)，自己找到張進(jìn)行質(zhì)問(wèn)才知道，2006年10月18日，張國(guó)慶在未告知自己的情況下，又在南京市第三公證處辦理轉(zhuǎn)委托書(shū)公證，將委托事項(xiàng)全部轉(zhuǎn)委托給王敏。王敏持自己給張國(guó)慶的委托書(shū)和張國(guó)慶給其的轉(zhuǎn)委托書(shū)，于2006年10月20日，將房產(chǎn)以36萬(wàn)元的價(jià)格出售給了他人，并在房產(chǎn)局辦理了過(guò)戶手續(xù)。張王二人一直向自己隱瞞實(shí)際售房款，除去已付及代付的費(fèi)用，兩人還應(yīng)歸還自己售房款90960.39元，并歸還利息和承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　是委托關(guān)系還是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

　　對(duì)此，張國(guó)慶辯稱(chēng)，2006年8月9日，他與林文英簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同，雙方約定林文英將其位于健園的房屋以25萬(wàn)元的價(jià)款出售給自己。自己已按約給付了全部購(gòu)房款，合同已經(jīng)履行完畢。為逃避房地產(chǎn)交易應(yīng)繳納的相關(guān)契稅，雙方未辦理交易房屋的過(guò)戶手續(xù)。為便于自己今后再出售該房屋，雙方辦理了委托手續(xù)。因此，他和林文英之間實(shí)際上是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并非林文英所述的委托關(guān)系。而王敏辯稱(chēng)，她只是受張國(guó)慶委托出售房屋，和林文英從來(lái)沒(méi)有瓜葛，所以林文英無(wú)權(quán)向她主張返還購(gòu)房款，請(qǐng)求法院駁回林文英對(duì)自己的訴訟請(qǐng)求。

　　到底是委托，還是買(mǎi)賣(mài)？建鄴法院審查了相關(guān)證據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2006年8月9日，林文英與張國(guó)慶之間的確簽訂過(guò)一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，中介方為南京某房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限責(zé)任公司，而王敏就是該房產(chǎn)公司派出的居間人，負(fù)責(zé)該項(xiàng)房產(chǎn)的居間活動(dòng)。在合同中，雙方約定，房屋售價(jià)為25萬(wàn)元，并約定分三次付款，尾款在9月12日交鑰匙后付清，林文英將房?jī)?nèi)戶口遷出，有線、水電費(fèi)用結(jié)清。那么林文英所說(shuō)的委托關(guān)系，到底從何而來(lái)？法官進(jìn)一步審查后發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題就出在這份合同后面的補(bǔ)充協(xié)議中。

　　法院判受托人歸還剩余房款

　　在這份補(bǔ)充協(xié)議中，雙方約定，因交易房屋是公有住房，張國(guó)慶先協(xié)助林文英辦理房改手續(xù)，待兩證下來(lái)后，再辦理過(guò)戶。2006年9月15日，林文英簽署了委托書(shū)，委托張國(guó)慶代為辦理購(gòu)買(mǎi)公有住房的產(chǎn)權(quán)證、土地證事宜，并繳納相關(guān)稅費(fèi)，并委托張?jiān)谵k理完畢產(chǎn)權(quán)證、土地證后，繼續(xù)代為辦理出售上述房產(chǎn)的有關(guān)事宜。委托期限自2006年9月12日起至2007年9月11日止，張國(guó)慶有轉(zhuǎn)委托權(quán)。2006年10月8日，張國(guó)慶將上述全部委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托王敏代為辦理。此后，便發(fā)生了林文英所說(shuō)的“擅自賣(mài)房”一事。法院審查發(fā)現(xiàn)的事實(shí)是，2006年10月20日，由王敏代理將南苑健園房屋出售，合同賣(mài)方為林文英，房屋總價(jià)款為36萬(wàn)元，買(mǎi)方是一對(duì)中年夫婦，雙方過(guò)戶手續(xù)已辦完。

　　林文英是否因?yàn)閺垏?guó)慶承諾說(shuō)可以幫她提高價(jià)格出售，才愿意簽這份委托書(shū)，庭審已無(wú)法查證，但雙方的委托代理關(guān)系成立，有補(bǔ)充協(xié)議和公證處的公證作為證據(jù)，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。按法律規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)向其支付報(bào)酬。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息。因此，張國(guó)慶因出售訟爭(zhēng)房屋所得的36萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)交給該房屋所有權(quán)人林文英，而林文英也應(yīng)當(dāng)向張國(guó)慶支付一定的報(bào)酬。對(duì)此，林文英當(dāng)庭表示，只要張國(guó)慶還錢(qián)，自己愿向張國(guó)慶支付代理費(fèi)用4000元。經(jīng)查，張國(guó)慶前后共向林文英付款25萬(wàn)元，并代林文英支付公有住房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)費(fèi)19039.61元，法院因此判其支付林文英剩余費(fèi)用96960.39元及相應(yīng)利息，并承擔(dān)訴訟費(fèi)，王敏不需擔(dān)責(zé)。(建法 雙江/文中當(dāng)事人為化名)