“想買(mǎi)房(或賣(mài)房)找銀行！”是的，你并沒(méi)有聽(tīng)錯(cuò)。不久的將來(lái)，你也許可以借助銀行搭建起來(lái)的二手房交易平臺(tái)尋找適合的房源，同時(shí)不僅能從銀行處享受地產(chǎn)中介似的一條龍服務(wù)，還可以省去大筆傭金和代理費(fèi)用。

　　今年年初，中信銀行和交行宣布在北京率先試水二手房全程服務(wù)，而此前工行和深發(fā)展曾經(jīng)在深圳推出試點(diǎn)，不少銀行也都在籌備開(kāi)展該業(yè)務(wù)。銀行為什么熱衷于扮演房產(chǎn)中介角色呢？這都是因?yàn)殂y行依賴(lài)地產(chǎn)中介的二手房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)逼近零利潤(rùn)，無(wú)奈之下只能選擇自力更生。

　　中介鉗制，二手房貸零利潤(rùn)

　　二手房交易的高傭金讓許多買(mǎi)房者望而卻步，這讓銀行看到了二手房全程金融服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展空間，然而這并不是銀行大力推動(dòng)該業(yè)務(wù)的主要原因。事實(shí)上，銀行擁有充盈的錢(qián)袋，也掌握著大量的客戶(hù)資源，然而在依賴(lài)地產(chǎn)中介的二手房貸業(yè)務(wù)上，銀行卻要遭受貸款返點(diǎn)這一“潛規(guī)則”的鉗制。

　　“在2008年的數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠后，銀行二手房貸的利潤(rùn)空間壓縮得相當(dāng)狹小，如果再給中介返點(diǎn)，那這塊業(yè)務(wù)幾乎是零利潤(rùn)。”一家商業(yè)銀行個(gè)人信貸部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，銀行約定的“貸款返點(diǎn)”一般是貸款總規(guī)模的千分之五到百分之一，在新政策下，該比例幾乎吃掉了銀行二手房貸的所有利潤(rùn)。

　　此外，在二手房交易中，陰陽(yáng)合同、假按揭屢見(jiàn)不鮮。評(píng)估價(jià)過(guò)高甚至?xí)�出現(xiàn)零首付、負(fù)首付的現(xiàn)象，給銀行帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)銀行系統(tǒng)公布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在所有的房貸風(fēng)險(xiǎn)中，中介作假造成的不良貸款占比達(dá)七成以上。

　　因此，銀行自力更生搭建二手房交易平臺(tái)既可以規(guī)避返點(diǎn)對(duì)利潤(rùn)的攤薄，又可以降低銀行貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣一石二鳥(niǎo)的好處讓各家商業(yè)銀行都有開(kāi)發(fā)二手房全程交易服務(wù)業(yè)務(wù)的動(dòng)力。

　　零費(fèi)用招徠客戶(hù)

　　今年年初中信銀行北京分行、交通銀行北京分行相繼推出了各自的二手房買(mǎi)賣(mài)全程金融服務(wù)“二手房直通車(chē)”和“益居通”，大打貸款全程“零費(fèi)用”之牌。而此前工行深圳分行與“房易網(wǎng)”合作、深發(fā)展與搜房網(wǎng)的合作都是旨在建立銀行的二手房交易平臺(tái)。各家商業(yè)銀行爭(zhēng)相扮演“房產(chǎn)中介”的角色。

　　“免傭金、費(fèi)用低廉”是銀行招攬客戶(hù)的最大法寶。據(jù)了解，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，房產(chǎn)中介一般要收取中介傭金(房屋總價(jià)的2.5%)、擔(dān)保費(fèi)(貸款金額0.3%)、代辦過(guò)戶(hù)費(fèi)(2000-3000元/筆)和抵押登記費(fèi)(300元/筆)、評(píng)估費(fèi)(300元/筆)和公證費(fèi)(200元/筆)6筆費(fèi)用。

　　而據(jù)交行北京分行房貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過(guò)銀行二手房全程金融服務(wù)，客戶(hù)可省去中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、過(guò)戶(hù)費(fèi)以及抵押登記代辦費(fèi)。假設(shè)二手房的總價(jià)為100萬(wàn)，那么銀行二手房全程金融服務(wù)能為客戶(hù)將交易費(fèi)用從3萬(wàn)元降低至1萬(wàn)元。而記者了解到，其他推出類(lèi)似服務(wù)的銀行也為客戶(hù)免去類(lèi)似費(fèi)用。如工行的“購(gòu)房易”為客戶(hù)將二手房交易費(fèi)用控制在總房?jī)r(jià)的0.8%左右。

　　除了交易費(fèi)用的吸引力，銀行還為客戶(hù)簡(jiǎn)化了交易的手續(xù)。交行人士表示，客戶(hù)一旦達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向，可以在銀行網(wǎng)站上直接提交貸款申請(qǐng)，約兩個(gè)工作日后就會(huì)有專(zhuān)職信貸客戶(hù)經(jīng)理為客戶(hù)解決接下來(lái)的交易流程。

　　不過(guò)即使為客戶(hù)解決了費(fèi)用的問(wèn)題，但房源信息和復(fù)雜的交易流程仍然是擺在銀行面前的兩道坎。

　　房源攔路，銀行鎩羽

　　當(dāng)問(wèn)到銀行二手房全程金融服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，各家銀行都諱莫如深。“可以說(shuō)目前已經(jīng)推出的二手房全程金融服務(wù)都進(jìn)展不暢，各商業(yè)銀行還沒(méi)法解決如何尋找豐富房源信息和包辦交易手續(xù)兩個(gè)問(wèn)題，我們畢竟不是專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)中介。”一家商業(yè)銀行深圳分行房貸部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，銀行要從地產(chǎn)中介處爭(zhēng)奪客戶(hù)，僅靠低廉的費(fèi)用，并不能令客戶(hù)買(mǎi)賬。

　　足夠多的買(mǎi)賣(mài)信息以至盡可能縮短撮合交易的時(shí)間；在達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向之后，交易手續(xù)最好由代理機(jī)構(gòu)一手包辦。在這兩方面，銀行都不具優(yōu)勢(shì)。

　　4家已經(jīng)推出二手房全程金融服務(wù)的銀行通常選擇兩種業(yè)務(wù)模式：一種是自建信息發(fā)布平臺(tái)；另一種是與房產(chǎn)網(wǎng)站合作。

　　交通銀行北京分行在銀行網(wǎng)站上單獨(dú)劃出“個(gè)貸e站”區(qū)域供客戶(hù)發(fā)布房源信息，然而在將近6000條出售信息中，求購(gòu)房源的信息只有200條。這種供求數(shù)量的不平衡或多或少將導(dǎo)致房屋成交的速度無(wú)法與地產(chǎn)中介媲美。

　　如此看來(lái)，為了解決房源信息的問(wèn)題與房產(chǎn)網(wǎng)站合作也許是更好的辦法。

　　工行、中信和深發(fā)展都選擇與房產(chǎn)網(wǎng)站合作的模式。房產(chǎn)網(wǎng)站為銀行單獨(dú)辟出頁(yè)面，并標(biāo)注“**銀行與**網(wǎng)聯(lián)合推出”，在頁(yè)面的醒目位置上還注有“房源真實(shí)，無(wú)中介費(fèi)”字樣。憑借網(wǎng)站知名度和較高的訪(fǎng)問(wèn)量，許多銀行的客戶(hù)更愿意在這樣的平臺(tái)上發(fā)布房源信息。

　　然而信息發(fā)布后，雙方利益的不對(duì)等讓銀行陷入失去了控制客戶(hù)資源的主動(dòng)權(quán)的尷尬境地。“一些房產(chǎn)網(wǎng)站將銀行客戶(hù)的房源信息轉(zhuǎn)手賣(mài)給地產(chǎn)中介，銀行對(duì)此束手無(wú)策。”一位不愿具名的某商業(yè)銀行深圳分行房貸部總經(jīng)理對(duì)記者稱(chēng)。即使撇開(kāi)信息來(lái)源的因素，在二手房交易的流程和手續(xù)上，銀行也不是專(zhuān)家，無(wú)法與地產(chǎn)中介相提并論，該人士表示。

　　因此，銀行單槍匹馬殺入地產(chǎn)中介市場(chǎng)的想法顯然過(guò)于理想化，最終銀行二手房交易平臺(tái)的搭建還應(yīng)該建立在專(zhuān)業(yè)分工的基礎(chǔ)上。

　　新模式探索：拿客戶(hù)資源與中介合作

　　一家大型商業(yè)銀行房貸部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，在反復(fù)研究之后，他們認(rèn)為銀行的優(yōu)勢(shì)在于豐富的客戶(hù)資源，而地產(chǎn)中介也很看重銀行的這項(xiàng)資源�！斑@便有了合作的前提基礎(chǔ)”，該人士對(duì)記者透露，他們計(jì)劃在一個(gè)月后在深圳首先推出采取嶄新模式的二手房全程金融服務(wù)。

　　“我們計(jì)劃與固定幾家有實(shí)力的中介機(jī)構(gòu)合作，我們提供豐富的客戶(hù)資源，他們?yōu)槲覀兊目蛻?hù)降低傭金費(fèi)率。地產(chǎn)中介犧牲了單筆交易的收入換來(lái)更多的交易數(shù)量�！痹撊耸勘硎荆�這樣的合作能帶來(lái)雙贏，才有希望形成穩(wěn)固的合作。

　　然而這一做法能否奏效，該人士認(rèn)為還需要看試行效果，“我們會(huì)首先在深圳地區(qū)部分支行做試點(diǎn)，3個(gè)月后再評(píng)估推行的效果。此前沒(méi)有先例，我們必須摸著石頭過(guò)河，如果效果滿(mǎn)意的話(huà)，我們希望能盡快在更大的范圍內(nèi)推廣�！�

　　將來(lái)買(mǎi)賣(mài)二手房真的能實(shí)現(xiàn)銀行一條龍服務(wù)嗎？銀行能否借此嘗試一舉盤(pán)活二手房貸業(yè)務(wù)？我們還需要拭目以待。(王晶晶)