番禺“公證調(diào)證”有豁免 但炒家已少用公證委托函出貨

　　從上月開(kāi)始，廣州市房屋交易登記部門(mén)出臺(tái)新規(guī)定，要求對(duì)房產(chǎn)交易的公證委托函實(shí)行“公證調(diào)證”或“公證調(diào)函”，即房管部門(mén)需要就買(mǎi)賣(mài)雙方出示的公證書(shū)向公證處發(fā)函核實(shí)，這為買(mǎi)賣(mài)雙方增加不可估算的時(shí)間。而番禺區(qū)公證處發(fā)出的公證函獲得番禺區(qū)房管局的豁免，交易時(shí)間不會(huì)因新措施而拖長(zhǎng)。

　　據(jù)了解，房管部門(mén)出臺(tái)此措施，是希望堵住不法分子利用假公證書(shū)盜賣(mài)他人房屋的漏洞。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，公證函尤其是全權(quán)委托的公證函可以賦予委托人處理房屋買(mǎi)賣(mài)一切事宜，從簽約到收款，全部可以由委托人辦理，因此也容易被炒家利用來(lái)轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)。炒家的具體做法如下，炒家買(mǎi)入房屋后并不過(guò)戶(hù)，利用業(yè)主出具的全權(quán)委托書(shū)和業(yè)主的房產(chǎn)證放售房屋，省去過(guò)戶(hù)交稅的一道流程。2007年番禺某大盤(pán)曾爆出中介人員利用公證委托函炒樓的丑聞，當(dāng)時(shí)炒家就是利用擁有業(yè)主授權(quán)的全權(quán)委托函放盤(pán)售屋。

　　曾被炒家奉為“圣旨”的“全權(quán)委托書(shū)”是否法力無(wú)邊？買(mǎi)家遇到憑全權(quán)公證書(shū)交易的單位，應(yīng)如何防范風(fēng)險(xiǎn)？記者曾聽(tīng)說(shuō)番禺區(qū)有一宗房產(chǎn)交易有17份委托函，是否炒家轉(zhuǎn)手十幾道的結(jié)果？……記者帶著滿(mǎn)腹疑問(wèn)采訪(fǎng)了房地產(chǎn)和按揭中介業(yè)人士，為大家揭開(kāi)“全權(quán)委托書(shū)”的真面目。

　　全權(quán)委托公證書(shū) 并非法力無(wú)邊

　　良策按揭阮學(xué)林說(shuō)，一些剛出道的炒家認(rèn)為全權(quán)委托書(shū)“法力無(wú)邊”，有了它就相當(dāng)于有房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)手倒賣(mài)房屋。炒家入貨而不轉(zhuǎn)手，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)槿珯?quán)委托公證書(shū)只是由業(yè)主授權(quán)受托人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的一份授權(quán)書(shū)，若原業(yè)主因經(jīng)濟(jì)糾紛、繼承等原因出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，房屋買(mǎi)賣(mài)可能被凍結(jié)，授權(quán)書(shū)將隨之失去效力。番禺一些銀行之前曾一度拒向代收樓款的代理人付款，須業(yè)主本人前來(lái)收款，炒家為此背上很大風(fēng)險(xiǎn)，有可能賣(mài)了房收不到錢(qián)。

　　17份委托函并非轉(zhuǎn)手17道

　　記者之前曾經(jīng)采訪(fǎng)番禺區(qū)一名中介人士，他回憶2007年樓市瘋狂期時(shí)曾見(jiàn)過(guò)一宗帶有17份全權(quán)委托公證書(shū)的房產(chǎn)交易，他懷疑這是一個(gè)轉(zhuǎn)手17道的樓市炒賣(mài)“擊鼓傳花”個(gè)案。

　　良策按揭區(qū)域總監(jiān)阮學(xué)林告訴記者：17份委托函可能是該房產(chǎn)有17名產(chǎn)權(quán)人，每名產(chǎn)權(quán)人可能因身處外國(guó)或因事忙而不能前來(lái)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，故此各自委托代理人操辦此事。從理論上說(shuō)，全權(quán)委托公證書(shū)可注明“受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)”，的確有可能出現(xiàn)一個(gè)房屋接力轉(zhuǎn)手倒賣(mài)的“擊鼓傳花”現(xiàn)象。不過(guò)，公證處一般只可接受一次的轉(zhuǎn)委托，即“業(yè)主—炒家—下手炒家—買(mǎi)家”，第一名炒家從業(yè)主處接貨，業(yè)主可到公證處辦理全權(quán)委托并注明受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，若下手接貨人同為炒家，第一手炒家可到公證處做一份轉(zhuǎn)委托，第二名炒家此時(shí)若出手房屋，不可以再到公證處辦轉(zhuǎn)委托。用一句俗話(huà)形象地說(shuō)，委托只可一次“托上托”。

　　正規(guī)中介 必須聯(lián)系到業(yè)主本人

　　據(jù)介紹，炒家利用全權(quán)委托書(shū)售出本人購(gòu)進(jìn)的房屋，是為規(guī)避購(gòu)入房屋所需的稅費(fèi)并省卻等候過(guò)戶(hù)出新證的時(shí)間，這在樓市極度暢旺時(shí)才會(huì)發(fā)生，經(jīng)過(guò)近年樓市動(dòng)蕩和行業(yè)的規(guī)范，有關(guān)操作已很少見(jiàn)。阮學(xué)林估計(jì)，目前利用公證委托書(shū)交易的番禺房產(chǎn)約為總數(shù)的10%~15%左右，且絕大部分都是業(yè)主有事而委托他人辦理房屋交易，并非炒家出貨。合富置業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)中心黃智生表示，該公司對(duì)于出示全權(quán)委托書(shū)的代理人，必須要求能直接聯(lián)系到業(yè)主，以驗(yàn)證代理人的身份。另外，會(huì)通過(guò)查冊(cè)等確定房屋產(chǎn)權(quán)人資料。廣東中原市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，該公司不接受未完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的房屋放盤(pán)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須完成過(guò)戶(hù)手續(xù)才算是一筆完整的房產(chǎn)交易。

　　認(rèn)清委托公證書(shū)

　　防范交易風(fēng)險(xiǎn)

　　一名讀者最近看中番禺區(qū)一處房屋，出售房屋的是一名具有全權(quán)委托公證書(shū)的人士。該讀者向記者查詢(xún)?nèi)珯?quán)委托公證書(shū)是否具有風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)法律界人士介紹，“全權(quán)委托公證書(shū)”從法律性質(zhì)上講是一種委托法律關(guān)系，即委托人授權(quán)給受托人代為處理某些事務(wù)。根據(jù)《合同法》第四百一十條規(guī)定，受托人可隨時(shí)解除委托。這種委托授權(quán)，即使是經(jīng)過(guò)公證，委托人也可以通過(guò)合法的形式隨時(shí)撤銷(xiāo)委托。目前，二手樓交易中由“全權(quán)委托書(shū)”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和司法訴訟風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

　　專(zhuān)家表示，憑一紙“全權(quán)委托公證書(shū)”并不能表示房屋的產(chǎn)權(quán)一定能順利轉(zhuǎn)移。因?yàn)槎�手樓買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程所涉部門(mén)、環(huán)節(jié)較多，作為非專(zhuān)業(yè)人士的買(mǎi)家一般很難將辦理二手樓產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)所需的委托事項(xiàng)一一列示清楚。

　　法律專(zhuān)家提醒消費(fèi)者及投資人士，房屋買(mǎi)賣(mài)的最終依據(jù)是權(quán)屬轉(zhuǎn)移條約，而不是公證，即使進(jìn)行了公證，二手樓交易未進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移而發(fā)生法律糾紛的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大。

　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士提醒，業(yè)主要盡量避免做全權(quán)委托，自己的物業(yè)自己去簽署合約；其次，買(mǎi)家應(yīng)要求與業(yè)主本人見(jiàn)面，即使見(jiàn)不了面，也一定要拿房產(chǎn)證的編號(hào)進(jìn)行查冊(cè)，看業(yè)主是誰(shuí)、物業(yè)權(quán)屬狀況等，盡量減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。此外，無(wú)論是業(yè)主還是買(mǎi)家，都應(yīng)簽署三方合約，需留意合約上賣(mài)方、買(mǎi)方是否與一直商洽的人對(duì)上號(hào)。最后，買(mǎi)賣(mài)雙方最好在中介公司的見(jiàn)證下，去委托第三方做房款的資金監(jiān)管，等交易全部結(jié)束后，再付款給對(duì)方，這樣能保障雙方的利益不受到損害。

    （李鳳荷）