臨近年底，針對(duì)今年極為火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不到一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)聲數(shù)次吹起，頻率之高，前所未有。而且風(fēng)聲的力度也呈加強(qiáng)之勢(shì)，此舉旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這預(yù)示著政府對(duì)地產(chǎn)的新一輪調(diào)控拉開(kāi)序幕。

　　政策調(diào)控風(fēng)向已定，但風(fēng)力“較緩”

　　下半年以來(lái)，有關(guān)“地王”的新聞層出不窮，對(duì)福州而言，均價(jià)1.5萬(wàn)元也許不是地王的傳說(shuō)。由于未來(lái)新地王仍有刷新記錄的可能，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，政府為保證房市的健康運(yùn)行頻頻舉起調(diào)控大旗。頻繁的政策風(fēng)聲明顯給市場(chǎng)投機(jī)性需求帶來(lái)了心理上的波動(dòng)。與風(fēng)聲的高頻率相比，投資者觀望動(dòng)搖成為了真實(shí)寫(xiě)照。來(lái)自海西房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)每周向上攀升后在12月末首次出現(xiàn)下跌，上周五行政區(qū)總簽約套數(shù)只有814套，比前一周減少183套，在這其中還有186套來(lái)自于各類(lèi)保障房。“要繼續(xù)保持穩(wěn)定與寬松的刺激政策”，房地產(chǎn)金融專(zhuān)家朱凌波先生在接受采訪時(shí)表示，雖然明年政策具有不確定性，但明年房?jī)r(jià)要大跌也不太現(xiàn)實(shí)，“趨穩(wěn)是大勢(shì)”，從已出臺(tái)的諸多政策來(lái)看，不會(huì)改變房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢(shì)，但對(duì)投機(jī)還是有所抑制。政策的風(fēng)向很明確，不允許投機(jī)性需求進(jìn)一步影響市場(chǎng)發(fā)展�！懊髂暾�府需要的是成交量和價(jià)格的穩(wěn)定�！敝炝璨ㄌ寡�，政策是否繼續(xù)深調(diào)，取決于已出臺(tái)政策的執(zhí)行力度和效果。

　　市場(chǎng)心態(tài)忐忑投機(jī)開(kāi)始減退

　　需求層面，2008年剛性需求被壓制，大大增加了今年的需求量，與此同時(shí)，部分投機(jī)者趁虛而入，搶占了部分資源；供應(yīng)層面，受2008年危機(jī)影響，部分開(kāi)發(fā)商估計(jì)不足，計(jì)劃推出房源縮減。供應(yīng)少了，需求多了，房?jī)r(jià)上漲也就變成水到渠成的事情。2009年海西國(guó)策的確立對(duì)福州地產(chǎn)業(yè)影響尤為重大，海西是近幾年城市化進(jìn)程的集中展現(xiàn)，城市建設(shè)正在和它的城市地位相匹配。對(duì)房地產(chǎn)而言，城市發(fā)展與房?jī)r(jià)水平是成正比的。而一線企業(yè)產(chǎn)品的集中亮相則改變著人們對(duì)居住的理解，從棲身之所轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎芫幼�。隨著居住條件的改變，人們會(huì)享受到更多的配套資源，房?jī)r(jià)上漲也是正常的事情。

　　高地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生直接影響，高地價(jià)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由。在房地產(chǎn)成本中，地價(jià)是以重置成本計(jì)入整個(gè)成本體系的。房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊土地價(jià)格上漲也意味著現(xiàn)售樓盤(pán)的成本隨之上漲，調(diào)價(jià)也就變成情理之中。地產(chǎn)專(zhuān)家劉福泉認(rèn)為，高地價(jià)會(huì)造成市民對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期的進(jìn)一步調(diào)高，或許會(huì)造成搶購(gòu)房源的混亂局面。但是高地價(jià)與政府財(cái)政以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期息息相關(guān)，不能一概而論。對(duì)于地王現(xiàn)象，更應(yīng)該了解地塊的具體用途以及未來(lái)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)群體，不能用普通住房的視角對(duì)待，以免引起恐慌。

　　左右搖擺，明年樓價(jià)或難降溫

　　有投資需求才有房?jī)r(jià)上漲的空間，但本月初二手房“五年改二年”的政策宣布將取消后，被認(rèn)為是具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的第一道調(diào)控政策，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理助理肖少鋒曾為此擔(dān)憂(yōu)。但僅過(guò)了兩周，12月23日，財(cái)政部宣布，元旦之后個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。這位助理長(zhǎng)舒了一口氣，“新出臺(tái)的細(xì)則沒(méi)有生硬地將優(yōu)惠政策扯斷，按差額征收營(yíng)業(yè)稅能夠起到緩沖作用，因?yàn)檫h(yuǎn)比總價(jià)征收省許多。這說(shuō)明政府不希望政策變化抑制二手房交易”肖少鋒說(shuō)。

　　一方面是寬松的貨幣政策，一方面是地王的不斷涌現(xiàn)。所以政府試圖通過(guò)收緊“土地閘門(mén)”來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這就有了財(cái)政部、國(guó)土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布的通知。其中，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。調(diào)控旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但這更將使土地被國(guó)企、央企等資金雄厚的企業(yè)壟斷，因?yàn)閷捤傻呢泿耪�策將�?dǎo)致銀行信貸增長(zhǎng)。中小企業(yè)生存空間將相應(yīng)減小。但目前的高地價(jià)決定了較高的樓面地價(jià)，調(diào)控或許不能從根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。