《鄭州市城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《條例》)將于2010年1月1日起實施。日前，鄭州市人大常委會副主任周長松就《條例》有關問題回答了記者的提問。

　　問：我市為什么要修訂《條例》？

　　答：原因有三：一是原《條例》是1995年制定的，距今已14年，隨著我市房地產業(yè)的快速發(fā)展，許多條款已不能適應目前房地產開發(fā)管理的需要；二是原《條例》有些條款與1998年國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》和2002年頒布、2005年修訂的《河南省城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》不相適應，有些內容相抵觸；三是市政府“三定”方案對房地產開發(fā)管理的職能部門進行了調整。

　　問：新《條例》主要內容有哪些？

　　答：新《條例》共分6章，分別為總則、房地產開發(fā)、房地產經(jīng)營、服務與監(jiān)督、法律責任、附則，共46條。

　　新《條例》的主要內容包括：一是明確了管理主體，由市房地產行政主管部門負責本市房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。二是明確了配合管理部門，發(fā)展改革、建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、人防、環(huán)境保護、工商、市政、價格等有關部門，應當根據(jù)各自職責，共同做好房地產開發(fā)經(jīng)營活動的管理工作。三是明確了房地產項目交付使用必須符合的條件。四是明確了預售資金和抵押融資必須用于該項目，不得挪作他用。五是明確了對七種違法違規(guī)行為的懲罰措施。如對未按規(guī)定提供“兩書”的開發(fā)商，可處以1000元以上5000元以下罰款，情節(jié)嚴重的可降低其資質等級或吊銷其資質證書。對違規(guī)銷售、代售保障性住房的，沒收其違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款，情節(jié)嚴重的，還可吊銷其營業(yè)執(zhí)照和資質證書。

　　問：新《條例》是如何保護購房者合法權益的？

　　答：保護購房者合法權益是貫穿新《條例》的核心內容。新《條例》從開發(fā)用地的取得方式、開發(fā)企業(yè)資質、資本金比例、在建項目抵押、規(guī)劃設計要求、配套基礎設施、質量責任、交付使用條件等方面調整和規(guī)范房地產開發(fā)行為；從預售房或銷售現(xiàn)房的許可條件、預售款使用、房屋買賣合同、委托代銷、開發(fā)企業(yè)的公示義務、銷售廣告、維修資金、房屋交付及接收、質量保證書及使用說明書等方面協(xié)調和規(guī)范房地產經(jīng)營活動。通過加強對房地產開發(fā)經(jīng)營活動的全程監(jiān)管，最大限度地保護購房者的合法權益。

　　問：市民在購買商品房時應如何保護自己的合法利益？

　　答：根據(jù)新《條例》規(guī)定，買受人在購買商品房前，應當查驗項目是否擁有商品房預售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務委托協(xié)議、物業(yè)收費標準及臨時管理規(guī)約等文件；中介機構代為銷售的，還應當查驗委托銷售合同、工商營業(yè)執(zhí)照和中介機構備案證明。

　　買受人在購買商品房時，應當與開發(fā)商簽訂書面合同，合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質量要求、產權登記辦理、前期物業(yè)服務以及雙方的違約責任等內容。

　　房屋交付使用時，買受人應當核驗項目是否具備交付條件：(一)建設工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關部門備案；(二)配套的基礎設施和公共設施已經(jīng)按照規(guī)劃設計建成，并經(jīng)驗收合格；(三)前期物業(yè)管理已經(jīng)落實；(四)法律、法規(guī)規(guī)定和當事人約定的其他條件。

　　商品房交付使用后，如果買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應依法予以賠償。

　　問：新《條例》是怎樣規(guī)范政府有關部門行為的？

　　答：建設服務型政府，創(chuàng)新政府管理方式，讓政府更好地為企業(yè)和社會公眾提供服務是新《條例》的特色內容，新《條例》第四章對政府有關部門如何為房地產開發(fā)企業(yè)提供服務與履行監(jiān)督職責作了明確規(guī)定：政府有關部門應當依法及時為房地產開發(fā)企業(yè)辦理相關手續(xù)，不得在法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產開發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產開發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷等活動；房地產行政主管部門應當建立健全房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關信息。新《條例》還規(guī)定，房地產行政主管部門及其他有關部門在為企業(yè)做好服務的同時，還應當依法認真履行監(jiān)督管理職責，依法加強對房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導價。禁止房地產開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。

　　法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產開發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產開發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷等活動；房地產行政主管部門應當建立健全房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關信息。新《條例》還規(guī)定，房地產行政主管部門及其他有關部門在為企業(yè)做好服務的同時，還應當依法認真履行監(jiān)督管理職責，依法加強對房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導價。禁止房地產開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。

　　施、質量責任、交付使用條件等方面調整和規(guī)范房地產開發(fā)行為；從預售房或銷售現(xiàn)房的許可條件、預售款使用、房屋買賣合同、委托代銷、開發(fā)企業(yè)的公示義務、銷售廣告、維修資金、房屋交付及接收、質量保證書及使用說明書等方面協(xié)調和規(guī)范房地產經(jīng)營活動。通過加強對房地產開發(fā)經(jīng)營活動的全程監(jiān)管，最大限度地保護購房者的合法權益。

　　問：市民在購買商品房時應如何保護自己的合法利益？

　　答：根據(jù)新《條例》規(guī)定，買受人在購買商品房前，應當查驗項目是否擁有商品房預售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務委托協(xié)議、物業(yè)收費標準及臨時管理規(guī)約等文件；中介機構代為銷售的，還應當查驗委托銷售合同、工商營業(yè)執(zhí)照和中介機構備案證明。

　　買受人在購買商品房時，應當與開發(fā)商簽訂書面合同，合同中應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質量要求、產權登記辦理、前期物業(yè)服務以及雙方的違約責任等內容。

　　房屋交付使用時，買受人應當核驗項目是否具備交付條件：(一)建設工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關部門備案；(二)配套的基礎設施和公共設施已經(jīng)按照規(guī)劃設計建成，并經(jīng)驗收合格；(三)前期物業(yè)管理已經(jīng)落實；(四)法律、法規(guī)規(guī)定和當事人約定的其他條件。

　　商品房交付使用后，如果買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應依法予以賠償。

　　問：新《條例》是怎樣規(guī)范政府有關部門行為的？

　　答：建設服務型政府，創(chuàng)新政府管理方式，讓政府更好地為企業(yè)和社會公眾提供服務是新《條例》的特色內容，新《條例》第四章對政府有關部門如何為房地產開發(fā)企業(yè)提供服務與履行監(jiān)督職責作了明確規(guī)定：政府有關部門應當依法及時為房地產開發(fā)企業(yè)辦理相關手續(xù)，不得在法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產開發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產開發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷等活動；房地產行政主管部門應當建立健全房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關信息。新《條例》還規(guī)定，房地產行政主管部門及其他有關部門在為企業(yè)做好服務的同時，還應當依法認真履行監(jiān)督管理職責，依法加強對房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導價。禁止房地產開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。

　　法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產開發(fā)企業(yè)收取任何費用，不得強制或者變相強制房地產開發(fā)企業(yè)參加評比、達標、贊助和展銷等活動；房地產行政主管部門應當建立健全房地產開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關信息。新《條例》還規(guī)定，房地產行政主管部門及其他有關部門在為企業(yè)做好服務的同時，還應當依法認真履行監(jiān)督管理職責，依法加強對房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準的住房。為確保保障性住房真正惠及應該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導價。禁止房地產開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機構代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權益得到有效保障。