“新國十條”中“最嚴格差別化信貸政策”已經(jīng)出臺一個多月,關(guān)于“第二套房”的認定標準4日終于塵埃落定。觀察人士認為,二套房認定標準的出臺,是對市場上“樓市調(diào)控告一段落”的直接回應,某種程度傳達樓市嚴厲調(diào)控仍將繼續(xù)深入的信號。

　　上周五,住房城鄉(xiāng)建設部、央行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》。通知明確了對于二套房的認定不僅要以家庭為單位,同時執(zhí)行認房又認貸的嚴厲政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,三部門認定二套房的標準,從一定意義上來說再次抑制了投機性需求,但是,同時也抑制了一些住房的剛性需求,加之一些原本有購房意向的人也陷入觀望,房價的下跌已經(jīng)在所難免。

　　1.新標準很有可能造成誤傷

　　家在北京東直門的劉女士即將結(jié)婚,本來準備結(jié)婚后跟老公一起買一套大一點的房子作為婚房,但是,“二套房認定”政策出臺后,她的這個計劃被暫時擱置,因為她和老公現(xiàn)在都有住房,按照新的認定標準,如果再買房則屬于第三套住房。

　　劉女士告訴記者,她覺得她的買房需求應該屬于正常需求,不應該在打壓范圍之內(nèi)。“如果這樣也被打壓,可能有點過于嚴厲了�！�

　　根據(jù)通知規(guī)定,那些曾經(jīng)購買過住房,后來又將此住房出售的購房者也會被銀行劃入購買二套(及以上)房的范圍內(nèi)。

　　對于已經(jīng)用全款購買過房產(chǎn),還想利用貸款投資另一套住房的業(yè)主,以后無法享受首套房的信貸待遇,必須執(zhí)行首付50%、利率1.1倍的嚴格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加,也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現(xiàn)象。

　　記者了解到,隨著新政策的正式出臺和在全國范圍內(nèi)的逐步執(zhí)行,對于有改善性需求的住房擁有者而言,只有出售唯一住房,才可以享受首套房的優(yōu)惠利率。

　　新標準的嚴厲很有可能造成誤傷。我愛我家副總裁胡景暉表示,當前調(diào)控重點仍在抑制需求上,既抑制了炒房客,也抑制了部分合理需求。若政策撤出,房價可能會報復性反彈。因此,下一階段調(diào)控重點應放在增加供給上,特別是增加保障性住房的供給和新房的供給。

　　2.房價虛火繼續(xù)被“降溫”

　　二套房認定標準對樓市的影響究竟有多大。一位開發(fā)商對記者表示,目前購房者存在觀望情緒,其中重要原因是信貸政策不明確,不知道自己屬于哪種貸款類型,因此不敢出手買房。政策細化了二套房的標準,在一定層面上打消了部分購房者的顧慮。

　　但是,還有一部分具有剛性需求、符合條件的購房者可能在政策明確后開始出手買房,在一定程度上激活成交量。

　　北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認為,以房為限的原則,很大程度上使房產(chǎn)回歸了居住的本質(zhì),這將徹底扭轉(zhuǎn)目前已經(jīng)開始形成的普通工薪階層對房子的投機心理,短期內(nèi)將使得房產(chǎn)市場投機潮銳減。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,嚴格的二套房貸款認定標準讓樓市在短期內(nèi)將會出現(xiàn)加速成交和暫停交易兩種截然不同的走勢。

　　京城專業(yè)個貸機構(gòu)偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊認為,住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于二套房認定標準,并不會對北京房屋成交量產(chǎn)生太大影響,因為目前銀行已經(jīng)在按照這個標準進行操作。標準的出臺,明確了商業(yè)銀行在放貸過程中“既認房又認貸”的認貸標準,有章可循。同時全面避免可能出現(xiàn)的漏洞,打擊投機人群。

　　我愛我家地產(chǎn)經(jīng)紀公司有關(guān)負責人表示,第二套住房貸款標準的嚴格化,讓新政細則遲到帶來的寬松氛圍再度緊張起來�！�5月份成交5000多套二手房,比4月份下降了一半左右,幾乎回到2006年的水平,但這個行情還未見底�！�

　　3.新標準強化樓市嚴調(diào)信號

　　雖然很多業(yè)內(nèi)人士認為新政的作用很大,但是,他們也承認“二套房認定”仍有很多困難。

　　目前住房聯(lián)網(wǎng)制度還不完善,曾經(jīng)使用貸款購買的房產(chǎn)可以從銀行征信系統(tǒng)查詢,但是難以確定家庭名下的未貸款房產(chǎn)。二套房認定標準確定之后的作用究竟有多大,還要看相關(guān)監(jiān)督與核實手段是否能進一步完善。

　　“本次標準仍有其不合理性,如對于人均居住面積低于現(xiàn)有標準的家庭而言,這部分家庭是最需要房子的,他們應該是需要在首付和利息上給予優(yōu)惠的群體,但本政策的執(zhí)行無疑將提高其置業(yè)門檻。”資深人士屈國輝評論說。

　　屈國輝認為,本次“政策補充”表面上是對前期政策的標準認定,但是實質(zhì)上是在傳遞一種信息,希望將前期調(diào)控政策的影響重新強化傳播。

　　他進一步指出,“如果調(diào)控在近期仍無實際效果顯現(xiàn),將不排除中央出臺更加嚴厲的政策的可能�！瘪v京記者呂天玲實習生張彬