前不久，最高人民法院發(fā)布司法解釋，規(guī)定“住改商”申請須獲得本棟建筑物內所有業(yè)主一致同意。該文件公布后，贊者彈者各執(zhí)一詞。贊者認為，全體一致同意的要求基本上堵死了“住改商”的口子，不用再擔心由此帶來的煩惱；而彈者則認為，全體一致同意的要求太苛刻，這種一刀切式的規(guī)定可能在一些情況下會損害多數(shù)人的利益�？梢哉f，雙方的看法都有一定道理，爭論恐怕還會繼續(xù)。在很大程度上講，“住改商”不僅僅是一個法律問題，甚至可以說，“住改商”是一個很難依賴法律解決的問題。

　　很多人痛恨“住改商”的理由是，它擅自改變了房屋的居住目的和用途，并會給“利害關系人”的生活帶來不利影響。但問題是，一間房屋的目的和用途并不是天然的，并非房屋性質本身決定了它的目的和用途，相反，房屋的目的和用途是由其主人決定并可以發(fā)生改變的，所有的房屋都既可用來居住也可用來經(jīng)商。如果一幢住宅樓里的所有業(yè)主都愿意將其房屋用來經(jīng)商，這個住宅樓立即就變成了經(jīng)商樓�？梢�，改變房屋的目的和用途并不是反對“住改商”的合適理由。況且，要想在“居住”和“經(jīng)商”之間劃一條清晰的界限并非易事。比如，將自己的房屋租給他人居住算不算“經(jīng)商”？如果說租給一兩個人或者一家人不像“經(jīng)商”的話，那么將一間房屋租給十幾個甚至幾十個人居住算否“經(jīng)商”？還有，在家里進行純粹的電話或者網(wǎng)絡交易算不算“經(jīng)商”？看似簡單的問題，其實不易回答。

　　再來看看“利害關系人”的界定。最高法院的司法解釋將“本棟建筑物內的其他業(yè)主”都視為“有利害關系的業(yè)主”。不能不說，這是一種省事兒的招數(shù)，因為“本棟建筑物的其他業(yè)主”并不一定都與“住改商”的業(yè)主有“利害關系”，如果我們對“利害關系”作實質性而非形式意義理解的話。試想，如果一棟高二三十層、分為十幾個單元的住宅樓里某個單元一層的業(yè)主將其房屋改為經(jīng)營性用房，對于住在其他單元二十層的業(yè)主算有“利害關系”嗎？前者對后者造成的影響恐怕遠遠不如其對另一棟毗鄰住宅樓里的一層住戶嚴重。因此，將同一棟建筑物內的業(yè)主都視為“住改商”者的利害關系人并不合理。那么，該如何界定“利害關系人”呢？回答是，那些受到“住改商”影響的人。但這種回答幫助不大，因為在每一個“住改商”情景中，受到影響的人都不相同。

　　還有，司法解釋要求一棟建筑物內業(yè)主“全體一致同意”，“住改商”才能獲得批準。如果一棟建筑物內大部分業(yè)主都不打算進行“住改商”的話，這種要求也許還有一定道理，但如果一棟建筑物內大部分業(yè)主都打算進行“住改商”，只有極少部分業(yè)主甚至只有一位業(yè)主反對，這種要求的合理性恐怕就會大打折扣。也許有人會說，哪怕只有一位業(yè)主反對，一棟住宅樓內的其他業(yè)主也不能進行“住改商”，因為前者的財產(chǎn)權是一種基本權利，不應受制于多數(shù)決定。這種說法的問題在于，“住改商”并不一定會對其他業(yè)主的財產(chǎn)權帶來影響或者構成侵犯，并且，更重要的是，“住改商”的業(yè)主也是在行使自己的財產(chǎn)權。在雙方都在行使自己財產(chǎn)權的情況下，只有當一方權利的行使侵犯了另一方的權利時，才能對侵權者進行干預。也就是說，即便是某位業(yè)主進行了“住改商”，如果其行為并未對其他業(yè)主造成不利影響，阻止其“住改商”就缺乏正當性。進一步，界定什么樣的行為構成“不利影響”同樣十分困難。即便私法上存在“相鄰關系”原則，認定某位業(yè)主的行為對其他業(yè)主構成了“不利影響”，也沒有清晰的標準可資借鑒。

　　從這個意義上講，“住改商”問題很難依靠法律得到解決，試圖用一刀切式的規(guī)定來解決更是一個錯誤的思路，因為每一個小區(qū)乃至每一棟樓的情形都具有獨特性。根本而言，“住改商”問題的有效解決應當依賴于生活在某個小區(qū)乃至某棟樓的居民，只有他們最清楚本小區(qū)或者本棟樓的情況以及自己的利益。也就是說，“住改商”這種棘手的問題，主要應由擁有“地方性知識”的居民，在互相寬容和諒解的基礎上，通過自治的方式解決。(王建勛)