“政府出錢(qián)幫困難家庭買(mǎi)房”，這種新聞什么時(shí)候出來(lái)都會(huì)讓人眼前一亮，不過(guò)所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的模式，才是這事兒真正值得尋思的地方。

　　據(jù)報(bào)道，為了讓困難家庭也能買(mǎi)上房，淮安、蘇州、如皋等多地正在試點(diǎn)一種“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”，即經(jīng)濟(jì)適用房的用地性質(zhì)由“劃撥”變?yōu)椤俺鲎尅保�土地出讓金形成政府產(chǎn)權(quán)。當(dāng)個(gè)人跟政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)同期經(jīng)適房的價(jià)格，當(dāng)個(gè)人跟政府的產(chǎn)權(quán)比例為5∶5時(shí)，個(gè)人承擔(dān)同期經(jīng)適房70%的價(jià)格——當(dāng)然，只有特別困難的家庭才能買(mǎi)產(chǎn)權(quán)“五五開(kāi)”的經(jīng)適房。此外，個(gè)人也可選擇把政府那部分產(chǎn)權(quán)“贖回”到自己手上，5年內(nèi)“贖”的按原價(jià)結(jié)算，5年后“贖”的按那會(huì)兒的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)結(jié)算。這種“共有產(chǎn)權(quán)”的模式被譽(yù)為“政府出錢(qián)幫困難家庭買(mǎi)房”。

　　“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”，毫無(wú)疑問(wèn)，政府這回是直接摻和進(jìn)了“買(mǎi)”的一方，但這買(mǎi)是不是幫困難家庭買(mǎi)，恐怕還得分兩種情況來(lái)講。

　　一，產(chǎn)權(quán)“三七開(kāi)”的情況。如您所知，建保障房是各國(guó)政府的責(zé)任，中國(guó)的保障房主要分廉租房、經(jīng)適房跟限價(jià)房。所謂經(jīng)適房，最大特征就是建在政府無(wú)償劃撥、即沒(méi)有土地出讓金的地上，再加上減免稅費(fèi)，買(mǎi)房人理論上是在按房子的建筑成本買(mǎi)房。而這房跟商品房的區(qū)別是，如果您打算把房子轉(zhuǎn)讓(需5年后)，得補(bǔ)交部分款項(xiàng)——當(dāng)初政府沒(méi)收的土地出讓金就體現(xiàn)在這上。說(shuō)白了，“三七開(kāi)”的產(chǎn)權(quán)只是把土地出讓金提前“顯化”、把保障房提前商品化，不管你打不打算出讓。而既然是按同期經(jīng)適房的價(jià)錢(qián)買(mǎi)，買(mǎi)房人也就不存在什么“被幫”。

　　二，產(chǎn)權(quán)“五五開(kāi)”的情況。算下來(lái)，除了三成的地錢(qián)，還有兩成的建筑成本是由政府先墊上。且不說(shuō)這么墊需要多大資金量、當(dāng)?shù)刎?cái)政緊不緊張、納稅人對(duì)如此“砸錢(qián)”又怎么想，只說(shuō)說(shuō)墊的這筆錢(qián)本身——既然5年內(nèi)可以按原價(jià)“贖回”，那這筆錢(qián)就如同政府提供的無(wú)息貸款一樣，買(mǎi)房人既能眼下少出錢(qián)又能長(zhǎng)達(dá)5年無(wú)息借到錢(qián)，看上去確乎屬于“被幫”，但考慮到符合條件買(mǎi)產(chǎn)權(quán)“五五開(kāi)”經(jīng)適房的是“特別困難的家庭”，5年之內(nèi)要他們補(bǔ)上一半房錢(qián)、而且還是算上地錢(qián)的商品房的價(jià)錢(qián)，無(wú)論如何也有些勉強(qiáng)。因此，如果買(mǎi)房的真的都是“特別困難的家庭”(不會(huì)不自住而轉(zhuǎn)手出租)，那5年內(nèi)買(mǎi)房人贖不回產(chǎn)權(quán)，5年后如轉(zhuǎn)讓、政府分享房?jī)r(jià)(地價(jià))上漲收益將成為普遍現(xiàn)象。

　　所以說(shuō)，所謂“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”，根兒上跟商品房更像，只不過(guò)因?yàn)檎�府變成了部分買(mǎi)方，買(mǎi)房門(mén)檻明顯下降，當(dāng)然，這能幫一些困難家庭買(mǎi)上房，雖然是產(chǎn)權(quán)不完整的房，但更有可能造成需求放量，結(jié)果是政府興建“經(jīng)適房”的動(dòng)力上升、嚴(yán)控“經(jīng)適房”房?jī)r(jià)的動(dòng)力下降。

　　盡管在公開(kāi)場(chǎng)合，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)講，“限價(jià)房利潤(rùn)率8%到10%，經(jīng)適房最高3%”。但實(shí)際上，保障房的銷(xiāo)售渠道穩(wěn)定，回款周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于商品房——因此，保障房的會(huì)計(jì)利潤(rùn)率雖然低，但自有資金利潤(rùn)率絕不會(huì)是3%那么夸張。而在有保障的利潤(rùn)率后，常常讓人操心的倒是經(jīng)適房的價(jià)格跟質(zhì)量。一旦政府拿著納稅人的錢(qián)大買(mǎi)經(jīng)適房，而且還是商品化的經(jīng)適房，那這“經(jīng)適房”還能不能是“經(jīng)適房”的價(jià)就很費(fèi)人思量。

　　更何況，正如各地曾經(jīng)頻頻曝光的那樣，劃撥給經(jīng)適房的地上常常建的不是經(jīng)適房，住在經(jīng)適房里的也常常不是困難家庭，甚至連搖號(hào)都能將6份聯(lián)號(hào)申請(qǐng)材料同時(shí)被搖中(事實(shí)是全部做假)的“奇跡”，因此“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房”給了誰(shuí)，尤其是產(chǎn)權(quán)“五五開(kāi)”的經(jīng)適房最終給了誰(shuí)將是這項(xiàng)政策最敏感的地方，如果起價(jià)更低的經(jīng)適房都被有路子的人拿去轉(zhuǎn)租，那就是在幫最大的倒忙。(作者 毛穎穎)