二手房市場的火爆，與政策面的微妙調(diào)控，在申城樓市并行。多名專業(yè)人士分析，隨著部分優(yōu)惠政策的終止，加上經(jīng)適房與周邊房源形成的明顯價差，觀望氣氛可能重回樓市。

　　二手房上月全面上漲

　　11月，上海二手房價格指數(shù)為2489點，較10月上升18點，環(huán)比漲幅0.72%。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，臨近年底，買賣雙方對稅費優(yōu)惠政策到期是否延續(xù)有擔(dān)憂，且預(yù)期趨緊，為趕上“優(yōu)惠末班車”，紛紛選擇入市，由此引發(fā)二手房井噴效應(yīng)重現(xiàn)，二手房價格全面上漲。

　　其中，非中心城區(qū)漲幅明顯，市中心區(qū)走勢相對溫和，中環(huán)線外成交比例上升。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，多數(shù)普通購房者購買力低，購房區(qū)域逐步從中心轉(zhuǎn)移到外圍區(qū)域。同時，高端物業(yè)量價齊升，投資者在獲取高收益后加快脫手，由于境外資金流入以及較強(qiáng)的通脹預(yù)期，接盤者積極入市，此類購房者受當(dāng)前政策影響較小。

　　數(shù)據(jù)顯示，11月初，上海迪士尼項目一經(jīng)確認(rèn)，直接受益的板塊如川沙鎮(zhèn)的房價短期內(nèi)大漲近40%，二手房成交價格也快速攀升。各種利好因素，加上大規(guī)模投資開發(fā)，對目前市場起到一個推動作用。

　　另一個熱點是“大虹橋”效應(yīng)，受益范圍廣，長寧、閔行、普陀以及青浦等，均受到該利好的推動。如長寧區(qū)北新涇板塊漲幅明顯，作為“大虹橋”發(fā)展的核心區(qū)域，房價明顯上漲，半年漲幅超過40%。

　　同時，在長江隧橋開通的利好刺激下，崇明房屋成交量價齊升，二手房的普遍價格在8000元/平方米以上，房齡較短的已突破萬元。

　　兩件事引發(fā)“變數(shù)”

　　然而進(jìn)入歲末，兩個事件足以引發(fā)“變數(shù)”。

　　國務(wù)院常務(wù)會議決定“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”。專家分析，在交易環(huán)節(jié)的各項稅收中，營業(yè)稅率最高，因此它對調(diào)節(jié)需求最具影響力，此次從2年調(diào)整為5年，會對未來部分短期投機(jī)需求起到一定抑制作用。由于政策在12月9日發(fā)布，各地細(xì)則更會延后幾天公布，而二手房過戶在銀行貸款審核期起碼在兩周左右，時間緊迫，預(yù)計目前剛決定出手掛牌的房東未必能在明年1月1日前交易，因此政策頒布后即使掛牌量增多，也未必能促使年末最后一個月形成二手房交易大高潮。

　　上海中原認(rèn)為，在營業(yè)稅“2變5”政策實施后，會出現(xiàn)市場掛牌量迅速下降，買賣交易速度減緩征兆，由于目前整體經(jīng)濟(jì)形勢及政策已定調(diào)，小業(yè)主仍會存有良好的心態(tài)，不排除不足5年房東掛牌將額外稅費攤到掛牌價中，因此短期來看仍無法平抑房價。長期來看，如果價格逐步升高，市場將會步入交易低谷。

　　此外，市房管部門于日前公布了首批經(jīng)適房的銷售基準(zhǔn)價格，3個樓盤單價在4800元至5200元之間。這一價格，與周邊新房11000元至16000元間，形成了明顯價差。隨著上海大型居住社區(qū)建設(shè)進(jìn)一步提速，或多或少會“帶低”周邊房價，這也提醒買房人，在投資性購房時，必須謹(jǐn)慎考慮。

　　本報記者 晏秋秋