為實(shí)現(xiàn)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委聯(lián)合發(fā)文,開(kāi)發(fā)商拿地首付比例不低于50%，試圖以此遏止房?jī)r(jià)。此舉一出，即有人質(zhì)疑：其一，提高首付比例，其實(shí)也就增加了拿地成本，這無(wú)異于用抬高面粉價(jià)格的方式來(lái)打壓面包的價(jià)格，很可能與初衷背道而馳；其二，提高拿地首付比例等價(jià)于提高土地價(jià)格，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)可能降低拿地?zé)崆�，從中長(zhǎng)期來(lái)看，這也最終將減少商品房的供給，起到的是拉抬而非打壓房?jī)r(jià)的作用。

　　有支持者會(huì)反駁說(shuō)：如果各地政府出讓土地總量維持不變，那么，抬高了拿地的門(mén)檻，也就減少了競(jìng)爭(zhēng)者，競(jìng)爭(zhēng)者少了，市場(chǎng)內(nèi)的炒家就少了，可以達(dá)到降低土地出讓價(jià)格的效果，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)的下跌�？墒�，房?jī)r(jià)最終還是由供求關(guān)系所決定，正如面粉價(jià)格的改變未必會(huì)影響到面包的價(jià)格一樣，土地價(jià)格本身未必會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)。在日益膨脹的房產(chǎn)熱潮下，炒房者的熱情和貨幣政策所共同決定的資金走向才是決定房?jī)r(jià)的最重要因素，而吊詭的是，炒房者的熱情本身卻可能自我證實(shí)(我越炒，房?jī)r(jià)越高，獲利越多)，形成一輪又一輪的正循環(huán)。在這種態(tài)勢(shì)下，針對(duì)面粉價(jià)格下手，很難有什么效果。此外，如果土地價(jià)格下跌，地方政府還會(huì)維持原有的推地量不變嗎？

　　而對(duì)于第二個(gè)質(zhì)疑，政策支持者的主要邏輯是：提高拿地首付會(huì)增加企業(yè)的土地占款，這樣一來(lái)，就會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，促使其低價(jià)促銷(xiāo)，以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的效果�？墒牵�就算財(cái)務(wù)壓力增大，中小房地產(chǎn)企業(yè)更可能采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，而非降價(jià)促銷(xiāo)的方式盤(pán)活現(xiàn)金。而這又會(huì)進(jìn)一步加大壟斷程度，房?jī)r(jià)依舊沒(méi)有什么下降的可能。

　　今年以來(lái)，天價(jià)地王大多出自大型國(guó)企之手，促使大型國(guó)有企業(yè)拿地的主要原因：一是其擁有充分的銀行支持，二是正在上升的通漲預(yù)期，只要這兩點(diǎn)未曾改變，其拿地?zé)崆榫筒粫?huì)降低，對(duì)于它們來(lái)說(shuō)，首付比例的提高影響不大。相反只是為它們減少了一些潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在當(dāng)前日益放大的泡沫下，這將更方便他們操縱抬高價(jià)格，而不是相反。

　　拿地首付比例的提高，主要影響的還是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在財(cái)務(wù)壓力下，它們更可能選擇將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)�甚而退出市�?chǎng)。如上面所分析的，這將加大行業(yè)集中度，未必會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌，但是，政策制定者的用意可能并非在此。由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴于銀行貸款，而中小企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更差，那么，提高拿地首付比例將擠出一部分中小企業(yè)，有助于降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　就在12月21日召開(kāi)的全國(guó)工業(yè)和信息化工作會(huì)議上，工信部部長(zhǎng)李毅中表示，中國(guó)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)為8%左右，工業(yè)增速定為11%左右，這一目標(biāo)的提出表明，目前寬松的信貸政策仍將進(jìn)行下去，也表明筆者的這一解讀并非空穴來(lái)風(fēng)。很顯然，未來(lái)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)幾乎不可能下跌。

　　□莫之許(北京 學(xué)者)