隨著兩會的召開，房市問題又一次成為了參政議政的聚焦點。政協(xié)委員宗慶后建議“國家盡快進(jìn)行二次房改”，就是眾多聲音中醒目的一種。

　　無須諱言，自1998年住房體制改革以來，中國房地產(chǎn)市場首次銜入了市場化機(jī)制，并取得了長足的發(fā)展。然而，十余年來的房改也給市場帶來了諸多矛盾和挑戰(zhàn)，最為突出的表現(xiàn)就是高房價低購買力的失配矛盾。

　　導(dǎo)致當(dāng)前房市種種亂象的原因何在？嚴(yán)格地說，這取決于人們對經(jīng)濟(jì)和市場秩序的認(rèn)知和立場。有人認(rèn)為，房市亂象根源于過度市場化，即本來應(yīng)該屬于政府準(zhǔn)公共產(chǎn)品的住房保障體系，卻交給了市場，從而導(dǎo)致了資源的錯配。由此有“二次房改”之議。

　　但是實際上，當(dāng)前房市的問題表面上似乎由市場化引起，其實質(zhì)，卻恰恰是市場化不足和政府越位、缺位和錯位的疊加，所造成的必然結(jié)果。

　　當(dāng)前城市建設(shè)用地是嚴(yán)格的國家土地所有制，地方政府享受土地用途改變的級差地租。因此，要求政府提供保障房、經(jīng)適房的依據(jù)有其合理性。然而，從房市的屬性和實際操作層面上看，擴(kuò)大住房保障體系不足取。

　　首先，政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)嚴(yán)格地說是鑒于外部性特征，市場機(jī)制暫時無法消除這種外部性。住房并非具有嚴(yán)格意義上的外部性特征，把中等收入群體也納入具有準(zhǔn)公共系統(tǒng)的住房保障體系，實際上是政府干預(yù)的錯位和越位問題。這部分需求完全可以借助市場加以滿足。

　　而導(dǎo)致市場沒有滿足這部分需求的原因，恰恰在于房市的偽市場化。具體為：土地一級市場的政府壟斷，使房市的基本要素本身為非市場化的供給體系，土地市場無法實現(xiàn)完全市場化的定價和有效供給，從而扭曲了房價；地方政府獨占土地市場級差地租，使得級差地租這一交易收益無法在市場狀態(tài)下配置，而是通過土地財政形式脫離了市場運作體系，使交易受益無法有效配置。其三，長期以來，相對寬松的貨幣政策、過度向企業(yè)和政府傾斜的國民收入分配格局，以及投資出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)動力機(jī)制，導(dǎo)致了土地等要素資源的高租金，也促使了房價相對有效需求的泡沫化趨勢，而房價的泡沫化增長加劇了經(jīng)濟(jì)的運營成本，在全要素生產(chǎn)率不發(fā)生跳躍增長的情況下，導(dǎo)致房價與居民收入的脫節(jié)。

　　其次，從操作層面上，若把中等收入群體也納入政府主導(dǎo)保障性住房供給體系，嚴(yán)格地說是中國房改的一次歷史性倒退。擴(kuò)大政府保障性住房體系將打破現(xiàn)有房市的生態(tài)格局，破壞了房市已有的市場化格局，另一方面加重了政府的公共支出負(fù)擔(dān)。其二，拓寬政府公共服務(wù)空間的做法很容易為各種尋租活動提供舞臺，從而導(dǎo)致成本高昂、效率不足的局面。而且，對于大多數(shù)地方政府而言，土地財政問題很大程度上是中央地方政府稅制資源配置不匹配導(dǎo)致的。顯然，擴(kuò)大住房保障體系是系統(tǒng)性工程，至少需要財稅制度改革的配合。

　　另一方面，對于以定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費率、定利潤以及競房價、競建設(shè)方案的中等收入公共住房供給體系，如何確定中等收入資格、如何鑒定地價、競房價和利潤等實際上都需要政府的外部性干預(yù)和管制。這種高管制的公共住房供給體系實際上為設(shè)租尋租問題提供了明顯的舞臺。畢竟，不論是從中等收入資格審定，還是這種雙限房(限地價和房價)的建筑供給，實際上都存在明顯的自由裁量空間，而自由裁量空間的存在恰恰是尋租設(shè)租的必要條件。同時，由于中等收入家庭群體龐大，而其對應(yīng)的雙限房供給則在時空上都存在序列問題，這種僧多粥少的局面也客觀上為具體操作的官員留下了自由裁量的尋租設(shè)租空間。劉曉忠（上海 學(xué)者）