就在碧桂園與中牟縣政府談判開始的當(dāng)月，碧桂園就增加了1542萬平方米的土地儲備，占到公司總儲備的34%。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個省、市、自治區(qū)
截至6月30日，碧桂園土地儲備達到2990萬平方米，較4月20日上市時的1900萬平方米大幅增加57.6%。最新的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的土地儲備已激增至5400萬平方米，短短幾個月的時間，其擴張的勢頭確實令人震驚
碧桂園集團(下稱“碧桂園”)的財富正如泉水般外涌，它的泉眼無疑就是規(guī)模龐大的土地儲備。
以公開資料來看，碧桂園的土地儲備量比土地儲備量第二名的開發(fā)商多出一倍，是企業(yè)儲地面積第二的香港長和系全部土地儲備的2.5倍。碧桂園究竟是如何儲備如此大規(guī)模的土地？
“造城者”碧桂園
對于有著強烈擴張沖動的地方政府來說，善于造城的碧桂園確實是無法拒絕的誘惑。
“除了碧桂園，我們不會再考慮其他房地產(chǎn)項目了�！�10月23日，中牟縣(鄭州下轄縣)招商局局長魏定奇告訴記者。
中牟縣的位置介于鄭州和開封之間，隨著鄭汴融城的加速，鄭州至開封之間的鄭開大道兩側(cè)形成了一條南北寬30公里左右的產(chǎn)業(yè)帶(北至連霍高速，南到310國道)，開拓鄭汴產(chǎn)業(yè)帶早已成為河南省政府的既定政策，該省壓縮其他地市的用地指標(biāo)向鄭汴產(chǎn)業(yè)帶傾斜。
42公里的鄭開大道，中牟縣境占去了32公里，由于鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的帶動，中牟縣城新房的開盤價，由一年前每平方米1000元多一點，漲到了目前的2000元以上，漲幅達到一倍多。這一信息被碧桂園敏感地捕捉到了。
“目前鄭汴產(chǎn)業(yè)帶已經(jīng)立項8個項目，大多數(shù)都是基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)項目，比如50萬(華中最大)和11萬千伏的兩個變電站項目�！蔽憾ㄆ嬲f，“因為土地緊張，并且房地產(chǎn)項目土地需求大，目前招商政策也是傾向于能帶來持續(xù)利稅的大型工業(yè)項目�！�
中牟縣招商局出具的《中牟縣2007年1~9月份經(jīng)濟運行分析》顯示：“我縣土地指標(biāo)相對較少，不利于招商引資工作�！�
“即使這樣，碧桂園項目還是得到河南省、鄭州市兩級政府的批準(zhǔn)�！蔽憾ㄆ嬲f，“這主要是基于它的品牌和資金實力。”
中牟縣招商局招商科科長杜曼琪介紹，碧桂園和中牟縣政府于今年7月份開始接洽，碧桂園投資的項目在中牟縣舊城與新城之間、鄭開大道南側(cè)數(shù)公里內(nèi)，將涉及部分舊城改造，即城中村的拆遷。
翻看中牟縣城區(qū)圖，會發(fā)現(xiàn)老城區(qū)(東區(qū))和新城區(qū)(西區(qū)和北區(qū))之間還是一片都市農(nóng)業(yè)帶，未來的碧桂園小區(qū)將填補這塊農(nóng)業(yè)帶。而這，正是中牟縣政府多年所希望的。
“如果談判成功，屆時將有一處4000畝的碧桂園小區(qū)，面積相當(dāng)于目前中牟城區(qū)的三分之一，預(yù)計靜態(tài)投資40億元以上�！倍怕髡f。
目前，雙方正在緊張地協(xié)商地價問題，尚未掛牌。據(jù)內(nèi)部消息透露，中牟縣政府堅持每畝25萬，而碧桂園提出20萬元，但最終數(shù)據(jù)還要等招拍掛程序后獲悉。
2006年制定的鄭州市發(fā)展規(guī)劃顯示，“十一五”計劃完成后，五年內(nèi)市區(qū)面積擴大三分之一。中牟縣的碧桂園項目距離700多萬人口的鄭州市區(qū)不足20公里，其前景不可低估。
就在碧桂園與中牟縣政府談判開始的當(dāng)月(7月)，碧桂園就增加了1542萬平方米的土地儲備，占到公司總儲備的34%。這些新增土地儲備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個省、市、自治區(qū)，且基本上位于三線中小城市。
公開資料顯示，截至7月末，公司總土地儲備量達到驚人的4500萬平方米。以公開資料來看，碧桂園的土地儲備量比土地儲備量第二名的開發(fā)商多出一倍，是香港長和系全部土地儲備的2.5倍。
挺進湖北
10月19日，隨州城南的白云湖岸邊，隨州新建的市政府大樓西側(cè)1公里處，緊張的拆遷正在進行。
隨州城建在白云湖的北岸，但是，按照隨州市規(guī)劃局局長周均清的說法，在白云湖的南岸，要崛起一座新城。
碧桂園在這座新城里協(xié)議用地8000畝，其中一期工程用地近2600畝，工程靜態(tài)投資預(yù)計200億元，需拆遷農(nóng)戶460戶左右。
2007年7月10日，《隨州日報》刊出了這一期2600畝土地的競拍公告，公告規(guī)定，取得競買資格的開發(fā)商應(yīng)是：“具備一級房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的上市公司(或具備該資質(zhì)的全資子公司)和具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)驗的酒店項目公司(或其控股的子公司具備開發(fā)經(jīng)驗)聯(lián)合競買，聯(lián)合競買的房地產(chǎn)開發(fā)公司和酒店項目公司需是同股東。競買申請人需交3億元保證金�！�
而且，上述公告稱“競得人須在該宗地范圍內(nèi)建設(shè)一座建筑面積不少于20000平方米的五星級酒店及配套學(xué)�！�。
最終，2007年8月15日，碧桂園以每畝34.8萬元的價格競得該宗地塊，總價為73929.794萬元。“由于3億元的保證金限制，碧桂園根本沒有競爭者，成交價即為雙方最終的協(xié)議價�！彪S州市國土局一位人士告訴記者。
需要指出的是，隨州項目34.8萬元每畝的地價，比較隨州本地情況，應(yīng)屬低廉。在隨州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，2007年4月拍出一塊259.2畝土地，由于有三家競爭者，起價7776萬元，成交價1.18億元。每畝競價約45萬多元。而隨州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也位于隨州的老城區(qū)以外，且開發(fā)潛力不及新政府所在的白云湖南岸。
隨著隨州項目的啟動，碧桂園在湖北一省已經(jīng)拓展了五處：隨州白云湖、咸寧溫泉、蔡甸后關(guān)湖、鄂州紅蓮湖、武漢漢南，目前黃石市也在接洽之中。
9月13日出版的《咸寧日報》發(fā)表《浮山辦事處服務(wù)市區(qū)項目建設(shè)記事》顯示：“9月6日，首期投資3億元的旅游開發(fā)項目——碧桂園破土動工，這是今年在咸安區(qū)浮山辦事處開工建設(shè)的又一個大項目�！�
這是極少的關(guān)于咸寧碧桂園項目的公開報道之一。10月19日，咸寧計劃發(fā)展局辦公室工作人員向記者透露，碧桂園在咸寧的項目由碧桂園公司與咸寧市旅游局合作開發(fā)。
記者又從咸寧市旅游局辦公室獲悉，該合作開發(fā)項目叫做“旅游新城”。
公開的資料顯示，旅游新城位于咸寧市咸安區(qū)浮山辦事處的余佐村，其中一期工程位于咸寧市區(qū)，離咸寧火車站、長途汽車站僅1.5公里，預(yù)計投資150億元，建設(shè)工期8年，今明兩年內(nèi)將建成占地200畝五星級大酒店、200畝溫泉主題公園、200畝人工休閑湖、1400畝主題體育公園，以及高檔度假小區(qū)，建設(shè)面積達到上百萬平方米。
目前，碧桂園在旅游新城內(nèi)的五星級酒店土地平整工程已經(jīng)完成大半，城中人工湖也已經(jīng)開始建造。
但是，奇怪的是，所有公開的資料和報道中，均沒有把旅游新城與“碧桂園”聯(lián)系起來。
10月24日，記者以投資者的身份電話咨詢咸寧市國土資源局土地利用科科長吳鵬�！奥糜涡鲁堑囊�(guī)劃正在做，大概明年初就會報請湖北省政府批準(zhǔn)�！眳蛆i說。
記者追問碧桂園入駐的問題，吳鵬答復(fù)：“碧桂園已經(jīng)在旅游新城以及附近地區(qū)征用上萬畝地，當(dāng)然是通過掛牌出讓的。”
既然規(guī)劃還沒有做完、項目尚未批準(zhǔn)，又何來土地的“掛牌”呢？不等記者追問，吳鵬匆匆掛斷了電話。
10月28日，咸寧市咸安區(qū)旅游新城項目聯(lián)系人劉武壽終于給出了一個解釋：整個旅游新城項目只有碧桂園一家來做，11月就要進場整體開工，明年5月1日旅游新城內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施完工，并迎接領(lǐng)導(dǎo)參觀。而已經(jīng)開工的碧桂園酒店2008年12月31日就要完工。
“整個項目符合各項政策，省里已經(jīng)下了批文�！眲⑽鋲蹚娬{(diào)。
按照咸寧市國土局的說法，整個旅游新城所處的區(qū)域為咸寧的溫泉旅游區(qū)，記者從咸寧市國土局內(nèi)部渠道獲悉，整個咸寧溫泉旅游區(qū)近期并無土地拍賣。在中國土地市場網(wǎng)上，也沒有顯示任何有關(guān)旅游新城相關(guān)地塊的拍賣情況。
這些前后矛盾、彼此相反的信息，使得咸寧項目疑云重重�！爸灰菄型恋兀兏恋赜猛靖闵虡I(yè)開發(fā)的，就必須走招拍掛程序，否則即是違法。”當(dāng)?shù)匾晃粐临Y源系統(tǒng)人士向記者強調(diào)。
規(guī)模與成本
截至6月30日，碧桂園土地儲備達到2990萬平方米，較4月20日上市時的1900萬平方米大幅增加57.6%。最新的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的土地儲備已激增至5400萬平方米，短短幾個月的時間，其擴張的勢頭確實令人震驚。
2007年8月國務(wù)院發(fā)展研究中心出臺的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示：“越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競爭優(yōu)勢�？梢灶A(yù)計，未來地塊的規(guī)�；_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)�；瘮U張趨勢將愈演愈烈�！�
碧桂園模式顯然是規(guī)模競爭者中的佼佼者。碧桂園所拿土地大多集中在二、三線城市，其中以酒店及商業(yè)配套在內(nèi)的大型住宅項目為主，碧桂園通過獲得大面積價格低廉的土地，開發(fā)低密度、社區(qū)化并且具備價格優(yōu)勢的綜合性地產(chǎn)。
碧桂園大多開發(fā)“郊區(qū)大盤”，這些項目均位于具有良好交通條件的市郊地區(qū)，購地價格遠低于市區(qū)。而其又慣于一次性購置大面積地塊，議價能力也較強，所以公司的購地成本較低。2004～2006年間，碧桂園土地成本占平均售價的比例分別為9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，遠低于其他開發(fā)商20%左右的比例。
2004～2006年，碧桂園營業(yè)額和純利復(fù)合增長率分別達到56.5%和141.1%。這種幾何式的增長，依賴于其“低價、快速”的經(jīng)營模式。
碧桂園2007年的中報顯示，碧桂園總資產(chǎn)342億元，負債總額約為176億元，資產(chǎn)負債率由年初的90.36%下降至目前的51.36%。資產(chǎn)負債率的下降得益于公司4月的IPO募集資金148.5億元。2007年上半年，碧桂園完成銷售額60.338億元，同比增長48%；股東應(yīng)占利潤則為14.21億元，同比增長164%。
同時，碧桂園從項目設(shè)計、建筑、裝修直至項目建成后的物業(yè)管理均自行承擔(dān)及實施，確保能夠有效控制綜合開發(fā)成本，并同時賺取開發(fā)程序中的每一筆利潤。開發(fā)成本的相對低廉，使碧桂園可以較低的價格開拓市場，平價多銷的策略又保證了開發(fā)項目的高周轉(zhuǎn)率。
雖然碧桂園樓盤售價低，但由于成本控制，保證了開發(fā)項目的毛利率和邊際利潤。同一些領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)相比，碧桂園凈利潤率甚至占據(jù)一定優(yōu)勢。
“客觀地說，51.36%的資產(chǎn)負債率在地產(chǎn)企業(yè)里并不算高，2007年中報中碧桂園的預(yù)收賬款為103224.25萬元，而這筆資金遲早會轉(zhuǎn)化為收入，作為資產(chǎn)的減項。碧桂園在購地資金的支付方面也可以同地方政府達成分階段支付的合理協(xié)議，化解資金緊張的壓力�！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)的證券分析師告訴記者。(石玉)
(本報記者任紹敏、邢少文對本文亦有貢獻)
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規(guī)模化擴張路徑爭議
國務(wù)院發(fā)展研究中心近日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。在許多二、三線城市，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競爭優(yōu)勢�？梢灶A(yù)計，未來地塊的規(guī)�；_發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的規(guī)�；瘮U張趨勢將愈演愈烈。
全國最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬平方米。其土地儲備量超過土地儲備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二、三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價格相對低廉。而萬科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負債率為59%，超過1500萬平方米(2007年上半年)的土地儲備規(guī)模以及中國首家銷售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國各地的土地儲備已達1753萬平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億元左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲備達600萬平方米；華潤置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲備量也達到819.9萬平方米。富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產(chǎn)全國的土地儲備量約為2092萬平方米�？鐓^(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)�；⑵放菩�(yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的四大核心要素。
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