又一家彈藥充足的國企“航母”將要加速駛入地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場了。

　　11月23日，中國中鐵(0390.HK)在香港展開為期五天的公開招股，計劃募資167億~192億港元。此前國際配售部分已超額認購達15倍。

　　而在剛剛結束的中鐵(601390)A股發(fā)行申購中，這家全球第三、亞洲最大的鐵路及綜合建筑承包商凍結資金達3.37萬億元人民幣，直逼中石油A股發(fā)行時的凍資規(guī)模。此番中鐵“A＋H”上市合計最高集資額可達55億美元(約429億港元)。

　　耐人尋味的是，中鐵高層在上市路演中高調(diào)力推其房地產(chǎn)業(yè)務，給人留下了不少議論和聯(lián)想的空間。

　　轉戰(zhàn)地產(chǎn)是戰(zhàn)略考慮

　　“從技術層面來說，這樣做首先可以取悅香港投資者，因為地產(chǎn)板塊向來是香港資本市場的核心�！毕愀蹌P基證券一位分析師對此并不感到意外。

　　另一方面，這也應該是中鐵現(xiàn)實的戰(zhàn)略選擇。西南證券鐵路建筑行業(yè)分析師王萬金表示，近年工程建設行業(yè)平均利潤率呈下降趨勢，以中鐵集團下屬中鐵二局(600528)2006年經(jīng)營業(yè)績?yōu)槔�，其主營業(yè)務收入較上年增長超過57.%，但利潤增長僅約33%，凈利潤增長更是不到30%。

　　中鐵的招股書中也承認，由于鐵路建設工程價格還沒有市場化，公司此項主營業(yè)務的毛利率一直維持在6%左右。相比之下，盡管中鐵現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務總規(guī)模并不大，但毛利率卻超過32%，并為公司貢獻了近四分之一的凈利潤。

　　也許正因為如此，中鐵名列國資委欽點的14家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，并將“房地產(chǎn)將成為集團主營業(yè)務之一”寫進公司章程。

　　內(nèi)部整合不易

　　中鐵集團前身是鐵道兵團，歷史悠久，根深葉茂。但也遺留了眾多歷史問題，如集團旗下從事房地產(chǎn)業(yè)務的二級公司非常多，中鐵二局、中鐵五局、中鐵建工等等，均自成一體，實力不俗。

　　今年1月18日，經(jīng)國資委首肯，中鐵集團出資6億元組建中鐵置業(yè)發(fā)展有限公司，由原中鐵建工集團董事長、黨委書記段秀斌出任董事長，其目標是吸收整合集團旗下所有地產(chǎn)資源。自3月底起的短短兩個月內(nèi)，中鐵置業(yè)已“整編”了京、滬、深三地共四家同系房企，并在京滬設立兩家地產(chǎn)投資公司。

　　初戰(zhàn)告捷固然可喜，但中鐵內(nèi)部人士承認，要完成全部整合“阻力不小”，而最大的困難來自“根據(jù)地”在成都的中鐵二局。中鐵董事長石大華曾在公開場合表示，二局的收益及利潤在整個集團中比重并不大，但后者是整個中國鐵路建設系統(tǒng)中最早、也是迄今為止唯一的上市企業(yè)這一事實，卻不容回避。

　　今年早些時候的博鰲地產(chǎn)論壇上，中鐵置業(yè)當家人段秀斌與中鐵二局副總經(jīng)理曾永林同臺亮相，曾公開表示，作為一家獨立的上市公司，中鐵二局將與中鐵置業(yè)共享“中鐵”房地產(chǎn)這一品牌，在業(yè)務分布區(qū)域方面“各有側重”。而此前A股路演時，石大華先是承諾集團不干涉二局的具體項目經(jīng)營活動，后來又強調(diào)其未來的業(yè)務重點應“首先著眼本地”。兩種表態(tài)背后的微妙含義頗具玩味。

　　是航母還是“混裝船”？

　　從招股公告披露數(shù)據(jù)分析，去年完成房地產(chǎn)投資42億元，竣工面積94萬平方米的中鐵集團，房地產(chǎn)業(yè)務尚不能算很強大。但香港各大券商普遍看好中鐵獲得土地的能力，段秀斌對此也感到樂觀，因為中鐵置業(yè)成員單位遍布全國30多個省市，“土地儲備沒有問題”。以中鐵二局為例，它是國家開發(fā)小城鎮(zhèn)政策主要依托企業(yè)之一，在許多中小城鎮(zhèn)坐擁少則千畝，多則十數(shù)平方公里的大型項目。

　　據(jù)中鐵集團總裁李長進在香港的H股發(fā)行推介會上稱，中鐵目前擁有47個地產(chǎn)項目，總建筑面積630萬平方米。

　　分析人士同時認為，中鐵是老資格的工程承建商，材料采購、成本控制及項目管理等方面優(yōu)勢明顯，而且身為大型央企，又參與了國內(nèi)所有在建城市的軌道交通工程及大部分的城際鐵路工程，各地政府資源非常雄厚，介入地產(chǎn)業(yè)條件得天獨厚。

　　但與其他體態(tài)龐大的央企集團一樣，中鐵內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務的整合協(xié)調(diào)，始終是個大難題。一位跟蹤研究中鐵集團的證券分析師表示，該集團旗下土地儲備和房地產(chǎn)公司相當分散，各地資源優(yōu)劣不一。從現(xiàn)有操作模式來看，中鐵置業(yè)更像一家資產(chǎn)管理公司，而非負責實際開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)，其初步整合參股成立的子公司中，不僅有開發(fā)企業(yè)，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀、投資顧問和營銷策劃公司等等，結構龐雜，市場核心競爭力如何仍然不免讓人生疑。

　　考慮到中鐵集團房地產(chǎn)業(yè)務整合過程中必然會遇到各個利益團體的阻力，以及人力資源和生產(chǎn)要素的重新配置的難度等等，事情就更加復雜了。

　　“如果不動大手術，中鐵置業(yè)能否集中力量完成一個項目從拿地到銷售的全過程，都是個問題。”上述分析師表示。(龍飛)