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假如房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn) 房地產(chǎn)股準(zhǔn)備好了嗎?
2007年12月12日 09:58 來源:上海證券報(bào)

    央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策的威力,陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn),但除泡沫泛濫的深圳之外,其余三地只是進(jìn)入了多空博弈的觀望期,依舊存在報(bào)復(fù)性上漲的可能。據(jù)國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù),10月份北京新建商品住房?jī)r(jià)格比去年同期上漲了17.8%,位居一線城市之首。而在上海,10月份,整個(gè)上海的新房成交量下降了兩成多,11月又下降了兩成。此次上海樓市成交量下跌,同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍等宏觀政策的影響,這些政策有力地改變了購(gòu)房者的預(yù)期。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  本周房地產(chǎn)股繼續(xù)大幅下挫,昨日金地、華發(fā)、華僑城、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)等跌幅均超過4%。從各方面情況判斷,部分地區(qū)地價(jià)下跌是主要因素。近日,廣州和廈門進(jìn)行的土地拍賣遭受發(fā)展商冷遇,賣地價(jià)格大體出現(xiàn)50%左右的下跌。從各方反應(yīng)來看,地價(jià)下跌已經(jīng)令發(fā)展商、研究機(jī)構(gòu)、投資者等各方趨于謹(jǐn)慎。那么,假如房?jī)r(jià)拐點(diǎn)真的形成了,我們是否準(zhǔn)備好了?

  地價(jià)下跌令業(yè)界趨于謹(jǐn)慎

  筆者和上述參與此次競(jìng)買的上市公司進(jìn)行了一些交流,而后也與多位地產(chǎn)行業(yè)分析師進(jìn)行了探討。綜合來看,業(yè)界的觀點(diǎn)已經(jīng)由樂觀變得謹(jǐn)慎。首先,就地價(jià)而言,主流觀點(diǎn)認(rèn)為,地價(jià)下跌究竟是個(gè)別事件,還是一個(gè)新的趨勢(shì),值得繼續(xù)觀察。其次,房?jī)r(jià)和地價(jià)二者互為因果。11月以來,北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的回落,是此次房?jī)r(jià)牛市以來所首見。如果說近期房?jī)r(jià)走低是地價(jià)下跌的重要原因之一的話,那么,地價(jià)的大幅下跌又可能繼續(xù)反過來作用于房?jī)r(jià),引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落。所以,兩大城市地價(jià)大幅下滑,會(huì)否成為全國(guó)性房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)的先兆,值得我們關(guān)注。

  香港百年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的啟示

  從香港百年地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來看,地價(jià)和房?jī)r(jià)是一直在螺旋式上升的。但在長(zhǎng)期上漲的過程中,每10年左右會(huì)出現(xiàn)一次明顯的房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn),而轉(zhuǎn)折的先兆和確認(rèn)就是地價(jià)的下跌。所以,香港地價(jià)下跌往往被看成是房?jī)r(jià)階段性調(diào)整的標(biāo)志。我們還注意到,香港房?jī)r(jià)大幅下跌之前,會(huì)出現(xiàn)以下現(xiàn)象:其一,房?jī)r(jià)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的階段性大幅上漲,一輪上漲下來漲幅往往在5到10倍;其二,上漲后期,拍地過程中頻頻出現(xiàn)地王;其三,多方人士呼吁房?jī)r(jià)存在泡沫;其四,銀行大幅提升利率和首付成數(shù)。房?jī)r(jià)開始進(jìn)入下跌過程中,會(huì)出現(xiàn)以下現(xiàn)象:其一,地價(jià)開始大幅下跌;其二,發(fā)展商競(jìng)相壓低價(jià)格拋售,出現(xiàn)一手房?jī)r(jià)格低于二手房的現(xiàn)象;其三,少數(shù)高位購(gòu)房人成為負(fù)資產(chǎn)人士;其四,股票市場(chǎng)跟隨房?jī)r(jià)大幅回落。

  因此,通過對(duì)比香港的情況,近期地價(jià)下跌以及各主要城市房?jī)r(jià)走低的現(xiàn)象,正向我們勾畫出一幅若隱若現(xiàn)的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)圖。

  不排除地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)階段性調(diào)整的可能

  對(duì)于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期運(yùn)行,我們毫無疑問是樂觀的,但我們不能排除房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn)的可能性。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)了階段性拐點(diǎn),那么,筆者預(yù)期會(huì)有以下事件發(fā)生:其一,因?yàn)榇髧?guó)經(jīng)濟(jì)的因素,房?jī)r(jià)不會(huì)像當(dāng)時(shí)的香港特區(qū)那樣出現(xiàn)太深的跌幅,但如果出現(xiàn)二到三成的調(diào)整,也不值得驚訝;其二,持續(xù)時(shí)間將不會(huì)短,甚至可能到2009年才能完成調(diào)整;其三,部分激進(jìn)的地產(chǎn)商將出現(xiàn)資金鏈斷裂,龍頭公司并購(gòu)機(jī)會(huì)由此來臨。

  盡管短期地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)大的波動(dòng),但我國(guó)人口因素導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)性需求,將在地產(chǎn)業(yè)階段性的調(diào)整后再度迸發(fā)。所以,穩(wěn)健的地產(chǎn)商將有可能趁機(jī)大幅擴(kuò)張,兼并收購(gòu)、提高行業(yè)占有率。由此觀之,地產(chǎn)業(yè)的螺旋式上升的基本趨勢(shì)沒有變化,但市場(chǎng)過熱后出現(xiàn)一到兩年的階段性調(diào)整,也不是沒有可能。

  此外值得關(guān)注的是,如果房?jī)r(jià)停止增長(zhǎng),地產(chǎn)公司的估值將大幅調(diào)整。與此同時(shí),股市也將出現(xiàn)較大調(diào)整。一方面是地產(chǎn)股調(diào)整會(huì)直接導(dǎo)致股市進(jìn)入調(diào)整;另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整,也會(huì)引發(fā)其他相關(guān)行業(yè)的調(diào)整,進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生階段性的影響?傊,如果房?jī)r(jià)拐點(diǎn)確認(rèn),那么,股票市場(chǎng)將出現(xiàn)幅度較大的波動(dòng)。(中證投資 徐輝)

編輯:王菲】

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