今年一季度，A股房地產(chǎn)上市公司預(yù)收賬款合計(jì)為830.27億元，同比增長(zhǎng)101.8%，是營(yíng)業(yè)收入的3倍，大筆“入袋”的預(yù)售賬款鎖定2008年的利潤(rùn)。

　　但是，業(yè)內(nèi)專家指出，今年以來，全國(guó)樓市銷售的冷清和房地產(chǎn)景氣度的回落，將限制房地產(chǎn)企業(yè)未來的成長(zhǎng)空間；而信貸從緊、上市受限導(dǎo)致的融資門檻和成本的抬高，使得開發(fā)商日趨緊張的資金鏈在短期內(nèi)很難得到緩解。

　　預(yù)收賬款增速將下降

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，A股房地產(chǎn)上市公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入278.86億元，同比增長(zhǎng)46.95%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)58.25億元，同比增長(zhǎng)57.71%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為40.24億元，同比增長(zhǎng)68.99%。

　　盡管2008年一季度全國(guó)樓市仍未擺脫成交低迷、局部調(diào)整的觀望態(tài)勢(shì)，但從一季報(bào)披露數(shù)據(jù)來看，上市房企整體業(yè)績(jī)?nèi)员３指咚僭鲩L(zhǎng)。對(duì)此，長(zhǎng)城證券研究員劉昆指出，這主要得益于去年的高額預(yù)售款，使得一季度結(jié)算收入并不受樓市冷清的影響。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，一季度大幅增長(zhǎng)的預(yù)收賬款，也為2008年的業(yè)績(jī)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。部分城市在2008年存在房?jī)r(jià)回調(diào)的可能，只要能夠保持一定的銷售量，房地產(chǎn)公司的預(yù)收賬款仍然能保持較快的增長(zhǎng)，但預(yù)計(jì)增速將會(huì)下降。

　　從行業(yè)盈利能力來看，一季度行業(yè)毛利率和銷售凈利率較去年同期和四季度都有明顯上升，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算相對(duì)銷售時(shí)間滯后直接相關(guān)，部分地區(qū)一季度房?jī)r(jià)調(diào)整對(duì)于上市公司盈利能力的影響預(yù)計(jì)要在2009年才能體現(xiàn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為104.72，比上月回落0.83個(gè)點(diǎn)，這是自去年11月份以來，連續(xù)第四個(gè)月下滑。

　　現(xiàn)金流依舊緊張

　　2008年一季度行業(yè)現(xiàn)金流緊張的情況仍然沒有改觀。一季度，房地產(chǎn)上市公司每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為-0.15元，較四季度略有上升；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-208.58億元，比去年同期減少125.8%。同時(shí)，一季度每股籌資活動(dòng)現(xiàn)金流為0.51元，較去年同期和四季度大幅增長(zhǎng)，主要是股權(quán)融資和借款的增加。

　　2006-2007年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)普漲現(xiàn)象，加上銀根寬松，房地產(chǎn)公司普遍采取了積極擴(kuò)張的戰(zhàn)略，不斷加大土地儲(chǔ)備，而到了2007年四季度，調(diào)控壓力加大，銀根突然緊縮，房地產(chǎn)公司普遍出現(xiàn)資金緊張的狀況。開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金缺口加劇，除了直接買地進(jìn)行開發(fā)，參股投資的情況也更加頻繁。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，上市房企每股投資活動(dòng)現(xiàn)金流出大于流入，說明對(duì)外新增投資大于收回的投資回報(bào)。在此情況下，房地產(chǎn)公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題；但是，一季度，國(guó)有商業(yè)銀行給房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度非常少，而資本市場(chǎng)大幅調(diào)整，也使得境內(nèi)外IPO和再融資受阻，進(jìn)一步加劇資金緊張。

　　另外，一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨較去年末增加15%，主要是在建工程的增加，今年大部分上市公司都提出了較2007年更高的開工和竣工計(jì)劃，都希望加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度回籠資金。而存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比和環(huán)比都出現(xiàn)下降，說明行業(yè)一季度營(yíng)運(yùn)效率有所降低。

　　今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較去年基本持平。而在凈債務(wù)率方面，2007年行業(yè)在較多股權(quán)融資促進(jìn)下，這一指標(biāo)明顯下降，但是在今年一季度又出現(xiàn)較大幅度上升，這也說明目前行業(yè)整體資金緊張進(jìn)一步加劇，償債壓力加大。劉昆認(rèn)為，資金緊張對(duì)開發(fā)商而言或許不再只是壓力，還有可能隨時(shí)演變成風(fēng)險(xiǎn)。(記者 林喆)