在經(jīng)歷了接近五年的等待后，9月6日，一期買家終于等來了上�！敖鹕�貝拉維(又名‘虹康古北苑’)”“歡迎業(yè)主入住”的橫幅，而該樓盤的二期業(yè)主仍在等待之中。

　　金色貝拉維位于上海市古北新區(qū)黃金城道南側(cè)，是古北二期規(guī)劃的住宅項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目由8棟15至21層高層住宅及局部一二層商場和會(huì)所組成，整個(gè)項(xiàng)目的投資總額為4.3億元。

　　目前，上海開工的住房與需求比接近1.5：1，而住宅新盤的實(shí)際供求比例倒置為1：1.5。事實(shí)上，正是大量開發(fā)商的捂盤行為破壞了原本基本平衡的上海住宅市場。

　　本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過捂盤等行為，可以操控住宅一級(jí)市場和二級(jí)市場的價(jià)格。金色貝拉維的行為頗具普遍意義。

　　捂盤之嫌

　　9月4日下午，在金色貝拉維小區(qū)，記者看不到一個(gè)來往的建筑施工人員，小區(qū)大樓外立面已施工完成，中心花園的水池里已長出苔蘚。該小區(qū)門衛(wèi)吳先生說，物業(yè)公司于今年6月入住金色貝拉維，當(dāng)時(shí)小區(qū)建筑施工就已基本結(jié)束，全部房子的裝修也已完成。

　　據(jù)金色貝拉維售樓處銷售人員說，該樓盤一期共302套房源，去年12月、今年4月分兩次開盤，今年8月底起一期業(yè)主開始陸續(xù)入��；二期也有400余套房源，“(售樓處)已接到上面通知，二期今年不銷售了，要等明年”。

　　該銷售人員表示，金色貝拉維8幢大樓2004年同批建設(shè)，目前該樓盤已是具備銷售要求的準(zhǔn)現(xiàn)房。

　　上海中原地產(chǎn)古北分行高建堃介紹，目前金色貝拉維二手房成交價(jià)格在3萬元/平方米左右，比今年初上漲1萬元/平方米。在高看來，金色貝拉維二期遲遲未開盤，除開發(fā)商看好古北高檔房的升值潛力外，還極有可能受其周邊樓盤“玉翠豪庭”影響，“這個(gè)大盤對(duì)周邊房價(jià)的帶動(dòng)是很明顯的”。

　　李嘉誠旗下的玉翠豪庭項(xiàng)目8月份已兩次開盤，其價(jià)格在3.2萬元/平方米至3.8萬元/平方米。高建堃認(rèn)為，預(yù)計(jì)玉翠豪庭的第三次開盤價(jià)會(huì)突破4萬元/平方米。在這高價(jià)房帶動(dòng)下，金色貝拉維二期開盤價(jià)自然會(huì)水漲船高。

　　上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至本月5日，金色貝拉維一期還有20套可售房源，主要集中在5至16層之間。然而該樓盤售樓人員明確表示，一期可售房源僅剩1樓幾套。針對(duì)有房不售質(zhì)疑，該樓盤銷售人員解釋：“我們和客戶的簽約合同都是手寫的，還沒來得及上網(wǎng)備案，但業(yè)主首付款已付�！�

　　本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金色貝拉維的開發(fā)商虹康房產(chǎn)建設(shè)有限公司 (以下簡稱“虹康房產(chǎn)”)，系上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司的下屬公司。上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司隸屬于長寧區(qū)住宅發(fā)展局，為國有獨(dú)資企業(yè)。

　　長寧區(qū)有關(guān)人士介紹，因政府部門對(duì)下屬公司進(jìn)行調(diào)整，如今金色貝拉維的實(shí)際管理方為上海長寧房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司，而不是上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司�！吧鲜鰞杉夜�司都具有國資背景”。

　　記者試圖就此事采訪虹康房產(chǎn)，但遭拒絕。

　　左右逢源的《席位優(yōu)權(quán)書》

　　事實(shí)上金色貝拉維在上海 “小有名氣”。

　　事情追溯至2003年。當(dāng)年12月，金色貝拉維尚未取得預(yù)售許可證，開發(fā)商虹康房產(chǎn)對(duì)外推出了《席位優(yōu)權(quán)書》，認(rèn)購者只需支付10萬-20萬元不等的定金，將為其保留具體房源的優(yōu)先購買席位，待項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》后，簽訂正式的預(yù)售合同。優(yōu)權(quán)書表明協(xié)議單價(jià)為0.95-1萬元/平方米，當(dāng)時(shí)有95位認(rèn)購者與開發(fā)商簽訂了優(yōu)權(quán)書。

　　開發(fā)商曾經(jīng)向認(rèn)購者表示，金色貝拉維將于2004年上半年開盤。

　　隨著時(shí)間推移，古北新區(qū)的房價(jià)一路飆升。2004年末，金色貝拉維的市場行情已上漲到1.8萬元/平方米左右。按每套住房面積160平方米計(jì)算，95位認(rèn)購者的每套房屋都有了超過100萬元的升值，其所有房屋增值已近億元。讓認(rèn)購者喜出望外的大利好，卻險(xiǎn)些被開發(fā)商的一紙?jiān)V狀擊碎。

　　2004年12月，虹康房產(chǎn)以當(dāng)初簽署《優(yōu)權(quán)書》違反《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定的商品房預(yù)售許可制度為由，將其中簽訂《優(yōu)權(quán)書》的27位認(rèn)購者告上法庭，訴請(qǐng)解除當(dāng)初的相關(guān)認(rèn)購協(xié)議。此案在當(dāng)時(shí)的滬上樓市造成較大的轟動(dòng)，各大媒體爭相報(bào)道，虹康房產(chǎn)公司更是從法華鎮(zhèn)路上的辦事處撤出，改由營銷公司接待客戶。

　　2005年1月24日，古北金色貝拉維項(xiàng)目認(rèn)購合同糾紛第一例庭審開庭。虹康房產(chǎn)在庭上表示，2003年簽署《席位優(yōu)權(quán)書》時(shí)，金色貝拉維正在建設(shè)中，并沒有取得《商品房預(yù)售許可證》，根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)法律，屬無效預(yù)售行為，訴請(qǐng)法庭解除這一認(rèn)購協(xié)議。被告認(rèn)為，《席位優(yōu)權(quán)書》并不等同于預(yù)售協(xié)議，而是在預(yù)售協(xié)議之前簽訂的優(yōu)先購買合同，作為合同應(yīng)該是有效的，要求開發(fā)商虹康公司予以執(zhí)行合同的承諾。

　　2005年4月份金色貝拉維項(xiàng)目合同糾紛一案達(dá)成庭外和解，以原告方虹康房產(chǎn)撤訴而告終。虹康房產(chǎn)向認(rèn)購者承諾，雙方將于當(dāng)年6月份正式簽訂預(yù)售合同，所有認(rèn)購者都將得到他們原先認(rèn)購的住房，只不過，房源單價(jià)將在《席位優(yōu)權(quán)書》標(biāo)明的0.95—1萬元/平方米基礎(chǔ)上，增加0.3萬元/平方米。作為補(bǔ)償，認(rèn)購者所購入的房屋將由原先的毛坯房變?yōu)槿�裝修房。

　　2005年上半年，上海市政府曾規(guī)定，凡商品房項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，第一時(shí)間即在 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”上有所顯示。這也是上海為防止開發(fā)商囤積居奇，乘機(jī)抬高房價(jià)的一種調(diào)控手段。

　　據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的信息顯示，金色貝拉維第一次拿到預(yù)售許可證的時(shí)間是在2006年12月份，與虹康房產(chǎn)承諾認(rèn)購者2005年6月份正式簽訂預(yù)售合同，相距了1年零6個(gè)月。

　　四大捂盤術(shù)

　　記者隨機(jī)點(diǎn)開“網(wǎng)上房地產(chǎn)”一個(gè)樓盤銷售信息，可以看到上海樓盤每一次預(yù)售總量一般在1萬平方米到2萬平方米不等，盡管當(dāng)?shù)卣�府要�?萬平方米以下樓盤要求一次性預(yù)售，而每次開盤銷售的一般不會(huì)超過3棟樓。隨著近日購房人氣漸旺，一些樓盤的開盤量更是越來越小。

　　記者發(fā)現(xiàn)，許多上海樓盤一年分幾次開盤，有的樓盤兩次開盤間隔甚至不到15天，而兩批樓盤開盤價(jià)已出現(xiàn)了明顯的變化。從目前的情況來看，一些樓盤半年之內(nèi)價(jià)格就能上浮10%～20%左右，每次開盤的單價(jià)上漲數(shù)百元至上千元的現(xiàn)象并不少見。

　　“比較普遍，”一位不愿具名的上海開發(fā)商認(rèn)為，包括頗具嫌疑的金色貝拉維在內(nèi)，多數(shù)上海開發(fā)商也存在捂盤惜售行為，有些手法比較隱蔽。本報(bào)記者近日遍訪上海開發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、資深研究人士，領(lǐng)略了近年來上海開發(fā)商最為常見的四大“捂盤”招數(shù)。

　　招數(shù)一：該領(lǐng)證時(shí)不領(lǐng)證。目前上海最為常見的變相“捂盤”手段，是將樓盤分批次領(lǐng)取預(yù)售許可證。一些開發(fā)商根據(jù)市場情況，調(diào)整其商品房的開盤時(shí)間，以此達(dá)到利益最大化。也有一些開發(fā)商與建筑公司達(dá)成默契，延緩工程項(xiàng)目的進(jìn)度，進(jìn)而名正言順的推遲開盤。此外，一些開發(fā)商通過申報(bào)材料不全、規(guī)劃故意超標(biāo)等手段，延遲預(yù)售許可證的獲取時(shí)間。

　　招數(shù)二：剛賣便稱已尾盤。不少購房者買房時(shí)或許都遇到過這樣一幕：當(dāng)你向開發(fā)商詢問某套房源時(shí)，對(duì)方會(huì)告訴你這種戶型已賣完或所剩無幾，如果要買趕快趁早，而實(shí)際上這些房源還沒有出售。這是上海開發(fā)商慣用的“捂盤”手段之一，目的是通過瞞報(bào)數(shù)據(jù)讓普通買家誤以為產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，并對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生影響，借以提高房價(jià)。

　　招數(shù)三：高價(jià)嚇走買家。一些樓盤在認(rèn)購期間，會(huì)向登記客戶報(bào)出一個(gè)預(yù)估價(jià)格，不過等到進(jìn)入銷售階段，開發(fā)商卻突然抬高銷售價(jià)格，使消費(fèi)者因房價(jià)超出心理預(yù)期而望而止步。此前被上海市調(diào)查的樓王 “湯臣一品”，該樓盤為臺(tái)資企業(yè)湯臣集團(tuán)開發(fā)，涉嫌價(jià)格虛高、捂盤惜售、虛擬交易等。

　　招數(shù)四：聯(lián)手中介炒作。不少購房者或許會(huì)碰到這種情況：在你向開發(fā)商提出購房意向時(shí)，對(duì)方立即說“房子賣光了”。然而你會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)，該樓盤周邊的二手中介公司里，卻掛著很多這樓盤的房源。事實(shí)上，在開盤時(shí)這些開發(fā)商就已將一些房源放至中介處銷售，從而產(chǎn)生在售項(xiàng)目盤源緊缺的假相，借此抬高樓盤售價(jià)。據(jù)介紹，2005年初房價(jià)高企時(shí)，上海古北聚集著70余家中介公司，如今仍有五六十家中介公司。

　　政策

　　從今年6月查處 “湯臣一品”至今，上海市房地局針對(duì)開發(fā)商捂盤出臺(tái)了系列“組合拳”。

　　近日上海市房地局發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》(以下簡稱《通知》)，其中進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為及制止部分企業(yè)捂盤惜售、囤積房源行為成為重要監(jiān)管方向之一。

　　根據(jù)《通知》要求，超過3萬平方米確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬平方米，并應(yīng)制定分批上市計(jì)劃。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開盤銷售的時(shí)間將被嚴(yán)格控制，根據(jù)規(guī)定區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準(zhǔn)預(yù)售后3—10個(gè)工作日內(nèi)必須對(duì)外開盤銷售。另外，按照“鼓勵(lì)自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過程落實(shí) “實(shí)名制”；同時(shí)應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。

　　“達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)就必須申請(qǐng)銷售，”上海市房地局表示，上海房地產(chǎn)部門將加大商品房銷售的監(jiān)管力度，按照專項(xiàng)整治要求，加大查處力度。凡已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請(qǐng)預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤、已開盤拒絕對(duì)外銷售，對(duì)本區(qū)域住房供應(yīng)造成影響的，可向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出“行政告知書”，開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由仍拒不開盤和拒絕對(duì)外銷售的，房地產(chǎn)管理部門將按專項(xiàng)整治的規(guī)定，將其列為捂盤惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業(yè)的信用檔案，按規(guī)定給予降級(jí)或取消資質(zhì)的處理，并提高其參與土地招拍掛時(shí)的準(zhǔn)入門檻。

　　為了保證這一措施的推行，上海還專門成立了 “房地產(chǎn)監(jiān)測中心”，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地出讓、項(xiàng)目開工直至項(xiàng)目竣工、銷售完畢進(jìn)行全過程跟蹤、監(jiān)測。

　　上海世聯(lián)地產(chǎn)資深經(jīng)紀(jì)人李峰認(rèn)為，開發(fā)商捂盤在界定上還存在著很多模糊地帶，政府在管理上也有很大的操作難度。從現(xiàn)有規(guī)定看，政府規(guī)定開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10天內(nèi)必須銷售，但無法規(guī)定樓盤什么進(jìn)度去拿預(yù)售許可證。

　　2006年7月10日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。當(dāng)中提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售商品房。

　　事實(shí)上，開發(fā)商捂盤造成上海住宅供需嚴(yán)重失衡，也引起了上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的密切關(guān)注。今年7月初，該協(xié)會(huì)發(fā)出“倡議書”，要求全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：“不捂盤、不惜售、不炒樓”，做有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商。(陳周錫 劉晴)