從3萬—11萬，高檔房現(xiàn)象耐人尋味

　　不必詫異，錢江新城的金色海岸、東方潤園已經(jīng)為自己貼上了“3萬元房”的標簽。

　　也不必詫異，武林門的經(jīng)典二手房白馬公寓，以及剛剛擠入二手房隊伍的深藍廣場，正在成為杭州樓市新的“4萬元房”。

　　更不必驚奇，在傳奇沉淀的西湖邊，正在演繹一個新的樓市傳奇。這一片由中大吳莊、名玨公寓、西子公寓、西湖八號公館等樓盤組成的經(jīng)典高檔居住區(qū)，正在引領一撥“5-10萬元房”的頂上行情。

　　西子公寓一套頂樓的全湖景公寓，以448平方米的建筑面積叫價5000萬元，折合單價為每平方米11.16萬元，被戲稱為杭州樓市“史上最牛二手房”。

　　“11萬元房”，這或許是一個新的標簽，但與蕓蕓大眾無關，與真正的房產(chǎn)市場無關，它更應該看做是一種收藏品，稀有，奢侈，少數(shù)人的游戲。就像徐悲鴻的真跡一樣，它即使再刷新一次中國油畫的拍賣紀錄，也與真正的藝術無關，與許許多多徐悲鴻的推崇者無關。

　　對于大多數(shù)人來說，“N萬元房”只是一個談資。

　　事件

　　西湖邊冒出“史上最牛二手房”

　　“單價11萬元房？搞不搞笑，這不是湯臣一品的房價嗎？”

　　“不玩虛的，這絕對是西湖邊少數(shù)幾套最好的湖景房之一。它在西子公寓8樓小高層的頂層，448平方米，8室5廳5衛(wèi)3陽臺，報價5000萬元，折合單價每平方米11.16萬元。”

　　電話那頭，21世紀不動產(chǎn)杭州樂揚望江路店趙小姐說得一點不含糊�！斑@套房子的房東是老板的朋友。雖然掛出來有試試看的成分，但要是低于這個價，他絕對不會賣。因為他樓下好幾層的都要賣六七萬，而他這套房子不僅是頂層，而且是整層的，這樣的純湖景房全杭州也沒幾套�！�

　　不過，趙小姐也說，這么貴的房子一時半會也很難出售，購房這些豪宅的往往是一些境外客戶，能否成交還要碰機會。

　　事實上，在西子公寓所在的湖濱區(qū)域一直是杭州高檔二手房的俱樂部。在口碑網(wǎng)杭州二手房頻道上，記者看到，總價超過1000萬元的二手房信息累計有數(shù)萬條。其中，除了商鋪外，大多數(shù)是別墅和西湖邊的高檔公寓，許多高檔公寓的報價都超過每平方米5萬元。

　　中大吳莊，是口碑網(wǎng)杭州二手房頻道上房源最多的湖濱樓盤，其單價大多在每平方米六七萬元。我愛我家昨天剛剛掛了一套167平方米的四居室，要價1000萬元，折合單價每平方米近6萬元。同一天，21世紀掛了一套差不多面積的四居室，要價1180萬元，單價超過了每平方米7萬元。

　　而名玨公寓、吳山鳴翠苑一些房源的報價比中大吳莊還要高，一般都在每平方米七八萬元，其中個別房源已經(jīng)接近10萬元。名玨公寓還有一套房源掛的單位超過了每平方米13萬元，228平方米一口價3000萬元，因為登記者沒有公開聯(lián)系方式，所以還不敢確定它是否真實。

　　無論是二手房，還是一手房，西湖邊的房價屢屢刷新杭州樓市紀錄。早在五年以前，位于湖濱六公園的廣廈西湖時代廣場一套極品公寓房以每平方米33270元的價格成交，成為杭州最貴的公寓房。兩年后，2004年11月，位于利星購物廣場樓上的名玨公寓的最高售價已經(jīng)達到每平方米4萬元左右。與德國百麗的整體廚房、西班牙卡西奧潔具、進口紫檀木地板裝修的西湖時代廣場公寓不同，名玨公寓只是毛坯房，不帶任何裝修。

　　而曾經(jīng)因天價拿地而名噪一時的西湖8號公館，早幾個月傳來的售價是每平方米5萬至7萬元。不過，最近幾個月，杭州高檔二手房漲價勢頭強勁，這個價格很可能已經(jīng)不作數(shù)了。

　　縱深

　　那些N萬元房

　　一般來說，從錢江新城、武林門到西湖邊，杭州樓市已經(jīng)形成了一套從每平方米3萬元到10萬元的房價金字塔。排在金字塔尖的高檔房源，盡管數(shù)目稀少，成交價格也往往是個例，但就是一面隱秘的旗幟，往往會給杭州樓市，特別是高檔房產(chǎn)市場帶來風吹草動。

　　3-4萬元房：三國鼎立

　　3萬元房正在成為新一輪高檔房產(chǎn)的定價起點。而與前幾年高檔房源清一色集中在西湖不同的是，如今，錢江新城和武林廣場附近都有一些3-4萬元房樓盤出現(xiàn)，與西湖邊的二手房形成三國鼎立之勢。

　　濱江金色海岸。這個精裝修的江景公寓，被認為是濱江房的轉(zhuǎn)型之作，去年夏天的均價還在每平方米2.6萬元左右,而根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，它最近成交的尾房均價都已接近3萬元。金色海岸的出現(xiàn)，代表了杭州頂級公寓的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，杭州的最高端公寓由西湖邊開始向錢塘江邊轉(zhuǎn)移。同樣是水景，錢塘江邊地產(chǎn)卻是一張白紙，可以進行大規(guī)模住宅開發(fā)。與錢塘江開闊地理環(huán)境相協(xié)調(diào)，其住宅的建筑高度、密度肯定超過西湖。最為重要的是，西湖邊幾乎沒有可以拿出來進行住宅開發(fā)的地塊了。這決定了杭州新開發(fā)的最高檔公寓將在錢塘江邊出現(xiàn)。

　　東方潤園。9月底，位于錢江新城的水景豪宅代表樓盤之一的東方潤園將推出“望族一號”。這幢樓的每套售價都將在千萬元以上，最貴的一套售價約為3500萬元。這段時間，錢江新城核心區(qū)塊的樓盤的成交紀錄多在每平方米2萬元，而望族一號均顯然會突破每平方米3萬元的新關口。

　　白馬公寓。位于杭州市商業(yè)文化中心武林廣場西北面，相鄰市府大樓，南面為密渡橋路，東側(cè)隔7米寬規(guī)劃道路及30米寬的運河綠化帶為古老的京杭運河,并與杭州目前規(guī)模最大的城市廣場——西湖文化廣場隔河相望。隨著西湖文化廣場的建設，環(huán)城北路景觀大道以及運河綠化帶的建成，為這一原本熱鬧的武林商圈又增添了幾分高尚品位。在最近的二手房掛牌信息上，白馬公寓報價多集中在每平方米3—4萬元。

　　深藍廣場。這是綠城房產(chǎn)交付不久的精裝修酒店式公寓，與白馬公寓隔運河相望，二手房的掛牌價普遍在每平方米3萬元以上，也與白馬公寓相仿。

　　5萬-7萬元房，西湖邊的經(jīng)典

　　中大吳莊。樓盤位于杭州吳山廣場西側(cè)，此地依山(吳山)襟江(錢塘江)帶湖(西湖)，是杭城龍脈之地�？傉嫉�3萬平方米，建筑面積4.3萬平方米，戶型以150-300平方米的錯、躍層觀景公寓和豪華雙疊別墅為主。中大吳莊當年也是杭州樓市的標王地塊，而在今天的二手房市場，吳莊的二手房價基本上在每平方米六七萬元。

　　靈隱白樂人家。在口碑網(wǎng)杭州二手房頻道上，也可以看到不少白樂人家的房子，房價也在每平方米5萬元以上。白樂人家，距靈隱禪寺景區(qū)僅400米之遙，地理位置優(yōu)越。白樂橋又名萬佛橋，因村中原有萬佛寺而名，是一座古老的石拱橋，造型優(yōu)美。又有傳說為白樂天(白居易)所建，白樂橋因之而名。

　　西湖8號公館。西湖8號公館位于吳山廣場西面，距離西湖約200米，附近有涌金門、柳浪聞鶯、吳山天風等多處景點。同時，又處于商圈匯聚的繁華地帶。從西湖8號公館出發(fā)，步行約200米就能到達杭州南山路。這里以中國美院為中心，酒吧、畫廊、咖啡廳、美術館，在這條恬靜的大道上錯落林立；保時捷、法拉利、瑪薩拉蒂等頂級名車也紛紛在此設立專賣店。該樓盤運用了目前國際上最先進的一些節(jié)能科技和智能化技術。

　　此外，西湖邊許多小區(qū)，如元華公寓、鳴翠苑、定安名都等樓盤，盡管樓盤很小，平時不為人知，但房價也已經(jīng)突破每平方米5萬元。

　　之江板塊，許多二手的別墅都已經(jīng)是“5萬元房”。而陽明谷盡管開盤均價是每平方米5萬余元，但別墅單價卻遠遠高于這個數(shù)，一度以每平方米84000多元的成交價格位居7月份杭州樓市榜首。陽明谷位于之江國家旅游度假區(qū)，被認為是珍稀的城市山水度假別墅。占地約350畝，容積率約0.27，由120多幢獨立別墅和35幢雙聯(lián)別墅組成。配套有20000平方米的假日酒店、近1700平方米的藝術館。

　　在近郊，像綠城桃花源等個別高檔別墅樓盤，一些二手房源的報價也已經(jīng)接近每平方米5萬元。

　　8萬-10萬元，“樓王”個例

　　在一些二手房中介里，可以看到單價在每平方米8萬元、9萬元的房子，但這些房子往往是西湖邊高檔樓盤中的樓王，很難用小區(qū)限定，一般來說，名玨公寓、西子公寓、西湖時代廣場等樓盤內(nèi)的一流房源都已突破每平方米8萬元。

　　名玨公寓。樓盤位于湖濱路與東坡路之間，作為西湖邊的稀缺房產(chǎn)項目，樓盤除了倡導和實踐國際湖區(qū)生活外，還力求把星級酒店服務融匯到生活當中，商務公寓的服務與凱悅酒店相媲美，配套方面也與酒店實行共享，也就是說業(yè)主除了可以享受名玨公寓提供的酒店服務外，還可以優(yōu)惠使用凱悅酒店的游泳池、健身房、閱覽室等配套設施。2005年11月，名玨商務公寓開盤的價格就達到了每平方米5萬元，而兩年以后，這些房源的二手房報價都在每平方米8萬元以上，其中個別房源的報價甚至接近每平方米10萬元。

　　反思

　　伴隨3萬元房、4萬元房從西湖邊擴展到錢塘江邊、運河邊，人們一而再、再而三地聽到各種“稀缺”之聲，沒有一個高檔樓盤不認為自己是稀缺的。但問題是，這些樓盤真的稀缺嗎？西湖邊的房子，確實在漲，甚至已經(jīng)接近了每平方米10萬元的關口，但在很大程度上，這僅僅是個例，它并不是樓盤普漲的理由。

　　反思一：西湖不再是唯一

　　當運河邊、錢塘江邊出現(xiàn)高檔房產(chǎn)時，房產(chǎn)界一直流傳著不同的聲音，一方面有人認為杭州市中心的房產(chǎn)越來越少，西湖邊的高檔房子已經(jīng)一房難求，另一方面有人認為，當錢塘江邊也出現(xiàn)高檔房產(chǎn)后，高檔房產(chǎn)就不存在稀缺的問題。

　　與西湖不同的是，錢塘江杭州市區(qū)段長達數(shù)十公里，無論是之江板塊，還是復興板塊、錢江新城板塊，哪里的江景房不是高檔樓盤？而這么多的高檔樓盤又何謂稀缺？同樣，當錢塘江邊密集高檔樓盤外，那些鐘情于高檔樓盤的少數(shù)購房者又怎會一門盯著西湖不放。

　　反思二：梯隊效應與過渡產(chǎn)品

　　爭論歸爭論。一個有趣的現(xiàn)象是，從目前的二手房市場來看，此前高檔房與普通房之間不太可能逾越的界線已經(jīng)不存在。比方說，幾年前西湖邊的房子就是四五萬元房了，而環(huán)城東路、鳳起路、體育場路的樓盤還在七八千元，兩者的界限相當明顯，而今天的高檔樓盤卻是從3萬元起步，4萬元、5萬元、6萬元、7萬元……各個價位的高檔房源都有，幾乎完成了一個完整的梯隊。從某種角度來講，界限的消失也意味著，許多宣稱自己的頂級公寓的高檔樓盤其實恰恰是一種過渡作品。也有不少開發(fā)高檔樓盤的開發(fā)商認為，杭州還缺少真正意義上的豪宅。

　　反思三：高檔房真的那么稀缺嗎

　　市區(qū)別墅越來越少，似乎是個不可爭議的事實，然而認認真真地光顧一下杭州的房產(chǎn)中介，你就會發(fā)現(xiàn)，很多掛牌的二手別墅根本就是毛坯房，從一開始就是一個投資品。前幾天，香港中原集團主席施永青來到杭州就感嘆，內(nèi)地樓市許多投資者喜歡炒別墅，炒高檔房產(chǎn)，其實是不成熟的表現(xiàn)，一旦樓市下調(diào)，正是這些頂尖上的房產(chǎn)品跌得最慘。同時，這么多沒有裝修過的高檔公寓、別墅充斥二手房市場，也給人一個暗示，高檔房產(chǎn)并不像大家想像的那么稀缺。

　　反思四：千萬元房會否“有價無市”

　　誰會認同這些高達上千萬元的高檔房源？它究竟有多少理性成分，會不會是房東的一廂情愿？事實上，這些千萬元級的豪宅房源，特別是二手房，屢屢受到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。與一手房不同的是，這些千萬元級的二手房盡管身價不菲，但不可能像新開高檔樓盤有大量的促銷廣告。買賣雙方要走在一起，只能靠緣分了。另外，還有一些高檔二手房的房齡都不足5年，如果成交，交易的費用就高達上百萬元計。一些中介經(jīng)紀人坦言，這些高檔房源的千萬元級身價，大多只是房東的掛牌價，真實情況往往是有價無市。