10月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲17.8%。國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局近日對外公布這一數據后，立即引發(fā)市場各方廣泛關注。盡管房價一路飆升，但記者采訪發(fā)現，今年北京樓市的銷售量并不能讓人樂觀，“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季也出現了銷量接連下挫的局面。對此，專家認為，9月底，央行等聯(lián)合下發(fā)的房貸新政策并未能對北京房價上漲起到真正的遏制作用，目前北京樓市已進入新一輪“博弈”期。一方面買方心態(tài)已經稍微緩和，對后市先采取觀望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣方看好后市的心態(tài)也沒有改變，對未來預期價格的“折現”意愿并沒有降低，這使得北京部分地區(qū)房價出現了“空漲”現象。

　　中大恒基不動產營銷市場研究中心統(tǒng)計數據顯示，9月北京商品住宅日均銷售套數、面積分別為471套、62928平方米，同比2006年同期分別下降了15%和7%，進入10月銷售下滑的趨勢不減，10月份環(huán)比9月份，全市期房網上簽約日均減少17套，同期，現房銷售延續(xù)了下跌現象，網上日均簽約微量下跌五套，日均簽約面積減少647平方米，其中，住宅日均簽約面積減少16套，日均簽約面積減少2603平方米。

　　與一手商品房銷量下滑的情況相同，二手房市場銷售狀況也不令人樂觀。根據北京房產中介21世紀不動產北京區(qū)域市場部統(tǒng)計顯示：10月份北京二手商品房成交量環(huán)比9月份下降了23.9%，尤其大戶型二手商品房下降趨勢明顯，環(huán)比下降25.3%。另據北京房產中介“鏈家地產”統(tǒng)計顯示，受房貸緊縮政策的沖擊，投資比例以及升級置業(yè)比例較高的區(qū)域，所受到的沖擊較大，其中北京CBD、朝青、望京等投資客集中區(qū)域，成交量環(huán)比分別下降21%、15%、16%。

　　與成交量大幅下滑形成鮮明對比的是，進入2007年以來，北京房價一路飆升。北京市統(tǒng)計局對外公布的數據顯示，前三季度，北京四環(huán)路以內住宅期房均價達到14744元/平方米，四至五環(huán)路為12655元/平方米，五至六環(huán)路為8529元/平方米，六環(huán)路以外為6079元/平方米。

　　為什么成交量在下跌房價卻“一路高歌”呢？北京房產中介鏈家地產副總經理金育松認為，目前北京的房地產市場已經進入新一輪“博弈”期。他說，目前盡管開發(fā)商面臨銷售量萎縮，資金鏈條不斷繃緊的局面，但面對當前房價還在繼續(xù)快速上漲的現實，許多開發(fā)商不愿通過損失原先“捂盤”可以帶來的超額收益，所以紛紛都會選擇將未來的部分超額收益“折現”到現在的價格上，從而出現了開盤價或者報盤價屢創(chuàng)新高的局面。

　　而從房產消費者的層面來說，由于房貸政策的調整，投資購房門檻的提高和利息支出成本的明顯上升，更為主要的是日益趨緊的房產調控，也讓房產消費者感受到已經趨大的政策風險，觀望情緒上升，接盤速度放緩。正是由于買賣雙方對后市市場判斷產生了分歧加劇的局面，所以房價出現了“空漲”。

　　記者調查發(fā)現，借著房價“空漲”的牽引，租賃市場的租金也是順勢而上。據“鏈家地產”統(tǒng)計顯示，三季度京城普通住宅的租金價格為1890元/月，相比二季度的1780元/月增長了6.2%；三季度中高端住宅的租金為3990元/月，環(huán)比上漲3.4%，租金的價格和漲幅均處于歷史的高點。特別是一些投資比例較大、有奧運和軌道支撐的典型區(qū)域，租金的價格漲幅更為顯著，如工體、亞奧和中關村區(qū)域，三季度的中高端住宅租金分別達到了4130、4080和4100元/月，環(huán)比漲幅分別達到了10.4%、8.8%和8.8%，宋家莊、北苑等區(qū)域的普通住宅租金更是出現了15%左右的漲幅。

　　對于目前京城樓市的現狀，北京大學房地產研究所所長陳國強說，成交量持續(xù)下滑而房價一路上漲，主要原因在于近兩年北京并沒有完成實際的土地出讓計劃，另外受宏觀調控等政策影響，導致一些項目延遲上市，市場有效供給減少，而實際需求卻強勁上漲，這必然導致價格的不斷上漲。

　　陳國強告訴記者，目前政府的思路很明確，即加大供應量，但是這種調節(jié)具有滯后性，因為加大的供應量要在市場上形成有效的供應需要一年甚至更長的時間。他同時指出，目前國家出臺的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒有達到預期的目標。比如最近出臺的房貸新政，由于各家銀行對政策的實施有不同的理解并采取了不同的執(zhí)行方式，這實際上抵消了政策的實際效果。

　　“實際上，現在針對房地產市場的調控政策是多管齊下的，并形成了一個政策體系，但在實際執(zhí)行過程中每一個單一政策都會遇到市場實施環(huán)境的消化或者抵消，這是近幾年經常遇到的情況，這必然致使好多政策很難發(fā)揮其應有的作用。”陳國強補充說，當前并不是缺少政策，而是缺少執(zhí)行力度和實施決心，怎么樣來真正地執(zhí)行和落實既有政策才是問題的關鍵。(李佳鵬 馬會 章婧)