雖然10月最后一周上海樓市的成交量有所回暖，但這還是難以改變10月加速下滑的局面�！爸�前過旺的樓市交易，已經(jīng)透支了購買能量，再加上受房貸新政的影響，這個冬季的上海樓市，成交量將可能進(jìn)一步萎縮。而那些此前不斷加價的二手房東，也正在下調(diào)上半年狂飚的價格區(qū)間。”上海一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，上海樓市目前正處于一種量價齊跌的狀態(tài)。

　　交易量萎縮

　　上海樓市交易量正在萎縮是目前業(yè)界正在關(guān)注的焦點。佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，雖然10月最后一周，上海商品房(不含動遷、配套房，下同)的成交量上升了7.45%，使得10月商品房的總成交量達(dá)到211.89萬平方米，但還是比9月大幅下滑16.34%(9月比8月下滑2%)。其中，商品住宅的成交量下滑幅度更是達(dá)到18.57%，僅成交168.73萬平方米。

　　“自今年5月以來交易量與房價都居高不下的樓市，早已透支了市場的購買能量，使得10月樓市一遇到房貸新政就加速下滑�！鄙虾Ｓ油�房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄在接受本報記者采訪時表示，之前長達(dá)5個月的上海樓市高漲成交行情，不但把房價推到歷史高位，也使得樓市的供應(yīng)與需求嚴(yán)重脫節(jié)。

　　與此同時，今年前10個月，上海商品房的總成交金額已經(jīng)達(dá)到2518.08億元，其中住宅的成交金額也高達(dá)2273.88億元。而2006年全年商品房的總成交金額僅2177.08億元，其中住宅成交金額只有1841.04億元。今年前10個月樓市所消耗掉的能量，不但已經(jīng)超過去年，也超過歷年最高值的2004年水平。

　　“今年上半年所呈現(xiàn)的巨大購買力，主要是市場經(jīng)過2006年的觀望之后，發(fā)現(xiàn)政府調(diào)控政策起到的主要作用是整頓市場，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提下，房價不但沒有下跌的可能，反而可能會有更大的漲價預(yù)期，因此市民都急于入市購房，使得今年前10個月的購買能量超過了以往任何整年的水平�！毖�建雄對記者表示，購買力被透支、價格漲到高位的樓市，當(dāng)遇到房貸新政時，成交量開始不斷萎縮。

　　此外，部分開發(fā)商“間接捂盤”也是目前市場交易量下降的原因之一。業(yè)內(nèi)人士分析表示，在市場觀望之時，開發(fā)商更加惜于推盤，主要原因是在長期的上漲預(yù)期之下，賣不到“預(yù)期”房價就不愿出手。由于目前市場正處于“冷凍”期，為了應(yīng)對政府禁止捂盤的政策，個別新推向市場的樓盤都標(biāo)出了高價。據(jù)上海一些經(jīng)紀(jì)公司的人士介紹，武寧、龍華等板塊的房價年初都還只有1.5萬元／平方米左右，但最近這些板塊新推房源的報價，有的竟達(dá)到3萬-3.5萬元／平方米，讓市場難以接受。

　　“不僅新房的市場交易量在萎縮，根據(jù)上海一些中介公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前二手房的交易量也在不斷下降。”薛建雄說，上海目前一、二手房的交易量都在下降。

　　賣方開始回調(diào)房價

　　張慶多年前就從溫州來到上海投資客運生意，發(fā)展得相當(dāng)不錯。“但是，我錯過了在上海買房的最佳機(jī)會�！睆垜c告訴本報記者，2003年、2004年當(dāng)上海房價開始狂漲的時候，身邊很多朋友都投資房產(chǎn)賺到了錢。但是由于他一直忙于客運生意，直到2005年年底才買了幾套房子進(jìn)行投資。

　　“由于當(dāng)時上海房價已經(jīng)漲到一定高位，我買到手的幾套房單價已經(jīng)很高，再轉(zhuǎn)手如果加價加少了，不賺錢，加多了市場沒有買家接單，所以一直處于掛牌狀態(tài)中。”張慶說，中間有一段時間感覺現(xiàn)金流不夠用，有的就轉(zhuǎn)售為租了。

　　張慶告訴記者，今年5月市場開始火爆的時候，他又把房子推向市場掛牌�！捌渲杏幸惶追孔釉�本在市場掛牌價格是210萬，剛掛出去的那幾天有十來撥客戶來看，我就往上漲價，變成230萬，還是有客戶表示愿意購買，我就又往上漲到250萬，結(jié)果客戶就開始觀望，沒人下單了�！睆垜c表示，正值此時又遇上房貸新政，整體市場遇冷，他在250萬的高位上等待了一段時間，沒人接單，只好又調(diào)回230萬�！叭绻�不行，可能還得調(diào)回210萬。”

　　與張慶一樣下調(diào)價格的還有整個商品房的成交均價。根據(jù)佑威＆天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，購房者最為關(guān)心的成交均價也出現(xiàn)了下跌，在進(jìn)入11月后的一周內(nèi)，上海周商品房均價環(huán)比下降2.16%，為10195元／平方米。而商品住宅均價環(huán)比降幅稍小，為1.80%，周均價為10433元／平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭表示，政策帶來的觀望必然導(dǎo)致成交量的下滑，房價漲幅同時會有所放緩，預(yù)計這種情況會持續(xù)到今年年底，但不排除春節(jié)前后部分區(qū)域或樓盤的價格有調(diào)整的可能性。

　　限外令細(xì)則可能令樓市“更冷”

　　據(jù)上海中原物業(yè)代理公司稱：相比去年5月份的房價，整個上海市新入市的房屋價格出現(xiàn)了10%的降幅。“這除了受房貸新政影響、市場觀望氣氛濃烈的原因之外，新近出臺的限外令對上海樓市也產(chǎn)生了一定的影響。”上海一位業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者，外資一直是上海樓市的主要推力之一。以被譽(yù)為“大上海吉尼斯最高江景住宅”的世茂濱江花園為例，外籍人士幾乎占據(jù)了該樓盤二手房交易的半壁江山。

　　11月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》（下稱“目錄”），《目錄》規(guī)定，從今年12月1日起，不再鼓勵外資進(jìn)入內(nèi)地普通住宅的開發(fā)建設(shè)中，同時，該政策第一次明確提出，外資進(jìn)入二手房交易市場及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。

　　“在限外令頒發(fā)之前，國際資本在上海樓市所占的比重比較大�！毖�建雄表示。而來自戴德梁行的報告顯示，2006年中國內(nèi)地共發(fā)生49宗超過千萬美元的整幢物業(yè)買賣，其中82%的交易額涉及境外資金。

　　“房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題中，外資也是一個主導(dǎo)因素，特別是在一線城市里�！庇袑＜冶硎�，國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前存在的問題是市場需求仍然很高，再一次提出收緊外資，無疑將起到積極的作用。

　　“限外令可能很快將出臺細(xì)節(jié)，中央政府相關(guān)部門前不久來上海進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研，目的就是出臺更細(xì)化、更嚴(yán)厲的政策細(xì)則�！币晃粎⑴c此次調(diào)研的上海房地產(chǎn)研究人員向記者透露，此次出臺的新政策可能會在中國的外國人個人信息在一線大城市進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，以堵住其可能會在不同城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資的漏洞。另外，可能會針對外資基金投資房地產(chǎn)出臺相應(yīng)的限制政策。“下面即將出臺的限外令細(xì)則目的是堵住漏洞，使限外令更加嚴(yán)謹(jǐn)�！�

　　因此有專家分析表示，限外令可能會令一線大城市的樓市“更冷”，這其中就包括上海。(記者 王小霞)