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南京:暴利超過商品房 小產(chǎn)權(quán)房背后的黑金交易
2007年12月10日 08:58 來源:經(jīng)濟(jì)參考報

  伴隨我國住房產(chǎn)業(yè)化出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房,不久前經(jīng)國家發(fā)改委的“禁售通知”和建設(shè)部一紙“風(fēng)險提示”成為社會關(guān)注焦點。地方政府近期紛紛出臺了對小產(chǎn)權(quán)房清理辦法,但實際清理中遭遇重重阻力,小產(chǎn)權(quán)房處置幾乎陷入僵局。是什么原因阻礙了清理,小產(chǎn)權(quán)房為什么會滅而不絕且又大量出現(xiàn)呢?記者對此在南京展開了調(diào)查。

  暗箱操作,小產(chǎn)權(quán)房暴利超過了商品房

  南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”是一處規(guī)模龐大的小產(chǎn)權(quán)住宅區(qū),有數(shù)十萬平方米的規(guī)模,自2000年至今已經(jīng)開發(fā)了五期,居住著數(shù)千戶居民。

  “這里就是一個農(nóng)民新村,70%的住戶是南京河西新區(qū)建設(shè)過程中被拆遷征地的農(nóng)民,我們都是農(nóng)民,”“鳳翔花園”二期、三期的幾名業(yè)主告訴記者,“2002年這里的房價是12萬元/套至15萬元/套,每套100多平方米。當(dāng)時農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償是每戶20多萬元,買套房子后剩下幾萬元當(dāng)養(yǎng)老費。經(jīng)適房蓋得少,農(nóng)民買不到。這里的房子雖然沒有產(chǎn)權(quán),但商品房的價格要貴一倍,農(nóng)民拆遷戶也只能買小產(chǎn)權(quán)房。我們都是自住,也不需要產(chǎn)權(quán)證!

  記者看到,鐵心橋街道春江路兩側(cè)幾乎都是“鳳翔花園”的一棟棟住宅,早期建設(shè)的小區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)沒有多大區(qū)別,但近兩年新建的小區(qū)有了高檔化趨勢。

  “鳳翔花園”三區(qū)“嘉園”就是一片別墅區(qū)。該別墅區(qū)一名物管人員告訴記者,這里的別墅是后來蓋的,沒有產(chǎn)權(quán)證,共有六七十套,2004年的價格是單體別墅六七十萬元/套,聯(lián)排別墅30萬元左右/套。這個價格是農(nóng)民買不起的,幾乎都被城里人買了。

  春江路上還有一家“盛世房產(chǎn)”中介公司,專門經(jīng)營“鳳翔花園”的小產(chǎn)權(quán)房,有住宅也有別墅。這家公司的經(jīng)理說:“小產(chǎn)權(quán)房成了緊俏貨,因為經(jīng)適房5年內(nèi)不準(zhǔn)交易,而小產(chǎn)權(quán)房價格低,簽訂協(xié)議就成交,也不需要去房管局辦手續(xù)!

  南京市棲霞區(qū)國土局一位負(fù)責(zé)人告訴記者:“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有10多年歷史,有其必然性。起初是村委會給農(nóng)民蓋集中區(qū)、中心村和農(nóng)民公寓時,把多余出來的房子私下賣掉。但他們很快發(fā)現(xiàn),除了建設(shè)費用外,小產(chǎn)權(quán)房沒有其他任何成本,利潤豐厚,一些村鎮(zhèn),街道開始成片開發(fā),在城市周邊由點到面像滾雪球般變大,F(xiàn)在,小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求,逐步異化為中高檔房甚至別墅,成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具!

  江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)表示,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房屬于非法行為,集體土地出讓的價格根本沒有標(biāo)準(zhǔn),都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的交易,土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉。而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人。

  他給記者舉了個例子,長三角某市的郊區(qū)有一個占地900畝的小產(chǎn)權(quán)房項目。按照幾年前100萬元/畝的土地出讓價計算,土地轉(zhuǎn)讓費國家少收入達(dá)9億元。該項目已經(jīng)建成了幾萬平方米,如果每平方米獲利100元(實際利潤可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止),整個項目利潤達(dá)到幾千萬元,而這些都是純利,因為開發(fā)商與購房者沒有簽訂正式的買賣合同,所以開發(fā)商不用給稅務(wù)、房管等部門交納任何稅費,從這個角度說,小產(chǎn)權(quán)房的暴利甚至超過了商品房。目前開發(fā)這個項目的村支部書記已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)抓捕,這筆巨大的利潤誰也不知道是怎樣分配的,但分給農(nóng)民的肯定很少。

  兩頭受阻,小產(chǎn)權(quán)房清理政策懸空

  記者從南京市國土局獲悉,面對小產(chǎn)權(quán)房蔓延的勢頭,南京市2003年就發(fā)文要求清理小產(chǎn)權(quán)房,2006年專門成立了清理集體土地建房小組,目前,全市范圍內(nèi)已經(jīng)停止開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的行為。南京市規(guī)定,凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項目,經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取兩證。

  小產(chǎn)權(quán)房項目補(bǔ)辦手續(xù)的進(jìn)展如何?記者到小產(chǎn)權(quán)項目和政府部門分別進(jìn)行采訪。南京市棲霞區(qū)國土局的負(fù)責(zé)人告訴記者,小產(chǎn)權(quán)房的清理兩頭受阻,既得不到市里的明確支持,小產(chǎn)權(quán)房的住戶也不愿意補(bǔ)辦手續(xù)。區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)項目已經(jīng)按照600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn),準(zhǔn)備好了補(bǔ)辦手續(xù)的費用,但市里的態(tài)度不明朗,區(qū)里想補(bǔ)辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)則抵制交納補(bǔ)辦手續(xù)費。

  鳳翔花園的部分業(yè)主反映,街道辦事處曾動員過住戶辦理產(chǎn)權(quán)證,但每平方米要交納五六百元,這里的住戶沒有一戶愿出錢。他們表示,反正房子是自己住,又不上市交易,不需要辦證。此事后來不了了之。

  記者為此又采訪了南京市國土局政策法規(guī)處,該處負(fù)責(zé)人表示,與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管等部門正在積極協(xié)調(diào)推進(jìn)清理工作,但這畢竟是一個積累了10多年的矛盾,很難一下子解決。

  南京市建設(shè)系統(tǒng)一名官員說,小產(chǎn)權(quán)房的清理實際上陷入了僵局,主要難在兩點,一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目應(yīng)該拆除,但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人,強(qiáng)行拆除影響穩(wěn)定;二是符合規(guī)劃的項目,應(yīng)該交納一定的費用,這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多弱勢群體的利益,政府不能輕易處理。

  江蘇省國土廳副廳長吳震強(qiáng)則表示,集體土地進(jìn)入市場只有一條路——國家征收。要解決現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”,靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化,是個漫長的過程,因為“農(nóng)轉(zhuǎn)用”土地指標(biāo)每年都在減少,南京今年僅9200畝!靶‘a(chǎn)權(quán)房”從一開始就不合法,所以得不到國家法律的保護(hù)。

  記者采訪了解到,目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項目補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證與土地證。

  立法滯后,法律盲點成為國資“漏斗”

  記者采訪中了解到,目前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房有兩種觀點形成對峙。

  南京市鐵心橋街道一位負(fù)責(zé)人說,小產(chǎn)權(quán)房最初確實有合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè),村組街道要自籌拆遷安置費,根本沒有財力,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已。而且小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。

  長三角一名城建官員告訴記者,小產(chǎn)權(quán)房起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用,更是市場合理需求得不到滿足后出現(xiàn)的“替代性經(jīng)濟(jì)適用房”。據(jù)中央政策研究室的一項調(diào)查顯示,我國城市化進(jìn)入高速發(fā)展期的幾年時間里,城市通過拍賣轉(zhuǎn)變用途的農(nóng)村土地獲取的資金高達(dá)2000多億元,這些錢轉(zhuǎn)移回農(nóng)村的數(shù)量很少。

  江蘇省社科院院長宋林飛認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房價格便宜,不僅能滿足低收入者需求,同時對限制城市房價上漲也起到了不可低估的作用。

  “小產(chǎn)權(quán)房最初雖然有合理性,但大規(guī)模出現(xiàn)使國家減少了大量土地出讓金收益,同時還可能威脅到耕地保護(hù)紅線。目前,對農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地使用有《土地管理法》規(guī)范,但嚴(yán)重滯后于城市化發(fā)展的需要,這是造成農(nóng)村集體土地資源嚴(yán)重流失的一個重要原因,也暴露出城鄉(xiāng)土地二元管理的巨大漏洞。”南京市棲霞區(qū)國土局一名負(fù)責(zé)人說。

  南京大學(xué)教授葛揚認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房暴露出了農(nóng)村土地利益分配制度的空白。小產(chǎn)權(quán)房直接與利益掛鉤,但它的各種主體產(chǎn)權(quán)歸屬及利益索取模糊不清,小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)實際上是在法律的監(jiān)督與保護(hù)之外。清理小產(chǎn)權(quán)房的目的應(yīng)該在于,對農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)界定、土地利益分配、產(chǎn)權(quán)運作方式形成一套長效機(jī)制。(洛濤 鄧華寧)

編輯:王菲】
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