吉林省長春市是一個經濟不甚發(fā)達的二線城市，房地產市場多年低迷。但自2006年以來，隨著全國房地產市場熱度上升和長春市大規(guī)模棚戶區(qū)改造的全面實施，長春房價一路狂飆。房地產投資也和房價一起，持續(xù)走高。曾經的房地產“價格洼地”，有被迅速填平的跡象。　

　　但是，在表面繁榮的背后，出現(xiàn)了成交量增長與開發(fā)量增長不成比例，成交量增長與成交金額增長不成比例的矛盾現(xiàn)象。房地產市場供大于求，投資風險增加。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，長春房地產市場出現(xiàn)的變化，在全國二線城市中具有典型性，當前應謹防二線城市投資過熱形成泡沫。

　　房價快速增長 投資高位運行

　　房交會一向被視為房地產市場的晴雨表。2008年長春房交會歷時5天，6月17日落幕，交易量和交易額均較去年房交會有所增長，但是成交量增長遠低于供給量增長。據了解，此次房交會，參展企業(yè)和展銷房源均創(chuàng)歷史之最。93家房地產開發(fā)企業(yè)報名參展，比去年增加20多家，展銷房源866萬平方米，比去年增加23%。而據長春房交會組委會統(tǒng)計，本屆房交會期間，房屋累計成交總面積為71.7萬平方米，同比只增長了3.2%。

　　一方面是上市量增長大于成交量增長，另一方面是長春房地產開發(fā)投資仍高位運行，持續(xù)快速增長。今年1至5月長春市完成開發(fā)投資34.6億元，同比增長44.1%，其中住宅24.9億元，同比增長38.4%。僅今年1至5月，長春新開盤達44個，新批準可售面積251萬平方米，同比增加128%。

　　與開發(fā)量同步上升的是空置房增加。按照吉林省統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2008年1至4月，全省商品房空置面積為514.86萬平方米，同比增長近50%。在全部空置面積中，住宅面積為343.48萬平方米，占全部空置面積的66.7%，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為116.87萬平方米，占全部空置面積的22.7%。

　　本次長春房交會還出現(xiàn)了成交金額增長遠遠高于成交量的現(xiàn)象。房交會5天房屋累計成交總面積為71.7萬平方米，同比增長了3.2%，成交總額達30.2億元，同比增長50.8%。其中住宅成交總面積為66.46萬平方米，同比增長6.6%，成交總額達28.26億元，同比增長61.1%。根據這一統(tǒng)計數(shù)字計算，房交會成交均價已達每平方米4200元以上，比去年年底的商品房均價3100元/平方米高出1000多元。

　　長春房地產協(xié)會秘書長盛學永認為，本次房交會成交均價較高，可能與這一時段高檔房成交量較大有關。長春市民徐莉則認為，這從一個側面反映出長春房價增長較快，普通民眾難以承受。

　　二線城市低成本優(yōu)勢漸失

　　2005年前，長春房地產市場一直比較低迷，房價長期在每平方米2200元至2300元之間徘徊，甚至出現(xiàn)過負增長，在全國30個大中城市中，商品房均價始終靠后。

　　2006年國家實施宏觀調控后，一線城市受到影響較大，開發(fā)商利潤降低，開始把目光轉向受宏觀調控影響較小的二線城市。長春房地產市場的劣勢此刻成為了“優(yōu)勢”，全國各路開發(fā)商紛紛涌入長春進行投資開發(fā)，一些前期進入的開發(fā)商也加快了開發(fā)規(guī)模，長春市開發(fā)面積迅速增長，房價也一路走高。從2005年的不到2300元/平方米，迅速躥升至2006年的2700元/平方米、2007年的3100元/平方米，2008年房交會期間，均價達4200元以上。“2006年前拿地的開發(fā)商，前兩年賺了大錢，但是現(xiàn)在錢沒那么好賺了，地價和建材都在漲�！币晃婚_發(fā)商說。

　　長春市發(fā)展和改革委員會一位負責人認為，長春的房價今年將從需求推動轉入成本推動期，企業(yè)利潤將進一步攤薄。2007年以前拿到的土地，均價在200至800元/平方米，2007年，長春平均地價超過每平方米1000元，今年上半年已超過1600元。據一些開發(fā)商反映，一般項目的毛利率在30%左右，扣掉營業(yè)稅5.5%，所得稅25%，最后的利潤是比較少的。有的開發(fā)商自稱利潤只有10%左右，貸款利息還不計算在內。

　　與迅速上漲的成本相比，二線城市居民的購買力并沒有同步提升。長春房交會參觀者53萬人次，成交量卻只有6000多套。按照長春市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2007年長春市城市居民人均可支配收入為12810元，也就是說，按照房交會的均價，長春人一年的收入只能買下3平方米的房子。由此可見，孱弱的購買力使本應作為房地產需求中最大的一部分——以自住為目的的消費需求難當重任。

　　而投資和投機兩種需求方式在經濟并不算發(fā)達的長春也并不旺盛。投機需求，也就是炒房的確存在，但這幾年所占比例一直非常之少；而對于投資需求，由于長春高收入者人數(shù)十分有限，很難在房地產市場掀起波瀾。來自長春市稅務部門提供的數(shù)字，截至2008年3月31日，長春市年收入12萬元以上的個稅申報人僅為10500人。

　　持續(xù)“高燒”可能引發(fā)風險

　　長春工程學院管理學院院長兼房地產研究所所長譚敬勝教授認為，一個地方的房地產市場要想長期健康發(fā)展，不能僅僅與其它城市比，必須要與當?shù)貒�民經濟的發(fā)展水平、居民的購買力相適應。從房地產與社會經濟發(fā)展的關系看，長春房地產市場、房價與社會經濟是否協(xié)調，還有待更深入的研究。

　　記者在采訪中了解到，像長春這樣房地產投資持續(xù)高燒，房價一路上漲的城市不只長春一地。今年烏魯木齊等二線城市的房價漲幅已經遠遠超過了北京等一線城市。在每一個城市房價快速上漲的背后，都有熱錢涌入。

　　譚敬勝提醒說，房地產是高風險的行業(yè)，既要看到美好的前景，這是長遠的，短期內也不能沒有風險意識。美國次貸危機對世界經濟形勢和亞洲經濟形勢的影響，誰也不敢斷言。而今年無疑是我國經濟形勢比較困難的一年，從房地產市場看，2006年調控的效果已經在一些城市中顯現(xiàn)出來了。如果國民經濟向下，房地產肯定要下來；如果國民經濟持續(xù)走好，房地產肯定走好，這是一個規(guī)律。因此，無論是各級政府還是開發(fā)企業(yè)，務必對形勢有清醒認識，未雨綢繆，避免投資過熱造成的風險。(記者 郎秋紅)