連續(xù)半年多的低迷，使樓市交易日益向買方市場傾斜。新房開盤已從去年拖拖拉拉的“銷控”轉為優(yōu)惠低開的“促銷”。新房開盤定價也開始向去年8月爆漲前回歸。

　　新房開盤價普遍降低

　　與去年那種新房開盤拖拖拉拉、價格亮相總是出人意料現(xiàn)象不同，經過半年多的市場觀望，計劃今年開盤的新房普遍隨行就市，回歸樓市正常的低價開盤銷售方式。

　　記者了解到，近兩個月來，本市新房開盤定價多數(shù)都低于周邊在售樓盤的標價。如市中心老城廂某樓盤II期開盤，通過“回饋天津”等活動使精裝修新房開盤實際價格已接近1萬元/平方米左右，和去年8月前該區(qū)域毛坯房9000元/平方米左右價格基本持平。梅江區(qū)域新組團在采取折扣15%的開盤標價的同時，還通過各種活動使開盤均價向去年8月前靠攏。

　　邊緣區(qū)域，中北鎮(zhèn)的芒果郡開盤均價為6000元/平方米，萬科假日潤園精裝修新房開盤起價為6900元/平方米，并附贈品牌家電等；北辰區(qū)寶翠花都三期均價7300元/平方米，而四期開盤價為6500元/平方米。另外還有楊柳青的美茵小鎮(zhèn)開盤起價為4600元/平方米；西青區(qū)南河鎮(zhèn)的恒益隆庭花園洋房開盤起價為4880元/平方米，還有一次性優(yōu)惠5個點，貸款優(yōu)惠3個點。這些新房開盤均價都表現(xiàn)出向去年8月前市場價格回歸的趨勢。

　　專業(yè)機構人士分析此現(xiàn)象認為，去年8月后房價爆漲，使新房開盤定價已脫離了“低開高走”的原則，其定價主要基于對未來市場的過度期待，以及開發(fā)商運營策略，所以直接“高開高走”成為市場普遍現(xiàn)象。目前的市場情況證明，這種開盤銷售方式已帶來了隱患，使樓盤后期銷售價格難以把握。因此新房回歸“低開”方式也是大勢所趨。

　　邊緣項目新房開盤均價 回歸6000元/平方米一線

　　外環(huán)邊緣區(qū)域作為近年來天津新興居住區(qū)，各個板塊新盤上市量都持續(xù)增多，也是全市住宅交易量的主力。去年8月前，邊緣區(qū)域新房從5000元/平方米持續(xù)溫和上漲，達到了6000元/平方米，成交量也呈現(xiàn)屢創(chuàng)新高的特點。但是8月以后，隨著全市房價突發(fā)性上漲，基數(shù)較低的邊緣住房價格上漲幅度更加明顯，到年底已接近7000元/平方米，同時也帶來了成交低迷的市場隱患。

　　經過半年多的持續(xù)調整，近來邊緣區(qū)域房價又率先呈現(xiàn)普遍回歸的走勢，均價回歸6000元/平方米。這一特征在新房開盤定價尤為突出。如邊緣區(qū)域的西部新城、新開盤的芒果郡及萬科假日潤園(減去精裝修成本)均價都在6000元/平方米一線。而西部及南部邊緣一些新房開盤價格已回到久違了的4000—5000元/平方米。北部地鐵1號線及運河邊特色樓盤開盤均價也回歸到6500—7000元/平方米。

　　天津5月份以來交易統(tǒng)計顯示，郊縣商品房價格下降明顯，5月份新四區(qū)成交均價為7282元/平方米，環(huán)比下降1.4%；6月份均價為7104元/平方米，環(huán)比下降2.4%；7月上半月為6885元/平方米，跌破7000元/平方米關線。

　　8月前市場走勢不明 一些新房推遲開盤

　　2008年市場風云變幻使開發(fā)企業(yè)不得不順應市場變化，改變定價策略，充分考量目標購房客戶的心理價位，以期實現(xiàn)快速銷售。但是也有一些資金壓力較輕、對后市抱有再看看想法的企業(yè)，在奧運前市場走勢不明確的情況下，推遲了新房開盤時間，將開盤時間定在奧運會后，使8—10月市場將出現(xiàn)新房扎堆開盤的現(xiàn)象，產品種類也比較豐富。如市中心區(qū)南京路地段的假日國際、金德園；金街區(qū)域的天津環(huán)球金融中心高檔公寓、奧體中心區(qū)的鉆石山高層；河東區(qū)中山門區(qū)域的格調竹境、衛(wèi)國道區(qū)域的陽光新業(yè)國際；河北區(qū)榆關道區(qū)域的自在中環(huán)等。另有邊緣區(qū)域津南區(qū)外區(qū)域的首創(chuàng)愛這城；寶坻京津新城板塊的泰富橄欖樹、武清區(qū)的保利上河雅頌等等。

　　專業(yè)機構人士認為，這些預計8月后開盤的新房定價，除了市場因素，在成本方面，由于多數(shù)都是2007年上半年以前取得的土地使用權，所以地價成本壓力不是很大。即便當時被認為樓面價格較高的河東衛(wèi)國道萬東小馬路陽光新業(yè)國際地塊，現(xiàn)在看來，3800元/平方米樓面價對其開盤定價壓力也不是很大。因此開發(fā)商只要制定一個相對合理的利潤率，放棄去年的暴利心態(tài)，依然能夠贏得市場。(王哲)