北京房?jī)r(jià)下降已是公開(kāi)的秘密，但由于開(kāi)發(fā)商都不愿意公開(kāi)表示降價(jià)，尤其是在目前樓市普遍存在報(bào)價(jià)和成交價(jià)格不對(duì)等的情況下，購(gòu)房者很難真正了解樓盤的實(shí)際價(jià)格變化。本報(bào)記者對(duì)北京目前市場(chǎng)上銷售活躍的30個(gè)樓盤月度成交均價(jià)進(jìn)行調(diào)查，還原上半年個(gè)盤價(jià)格真實(shí)變化。

　　北京房?jī)r(jià)下降已是公開(kāi)的秘密，但由于開(kāi)發(fā)商都不愿意公開(kāi)表示降價(jià)，尤其是在目前樓市普遍存在報(bào)價(jià)和成交價(jià)格不對(duì)等的情況下，購(gòu)房者很難真正了解樓盤的實(shí)際價(jià)格變化。

　　本報(bào)記者對(duì)北京目前市場(chǎng)上銷售活躍的30個(gè)樓盤月度成交均價(jià)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查樓盤集中在銷售報(bào)價(jià)15000元—20000元/平米的住宅，以及銷售報(bào)價(jià)在25000元/平米以上高檔住宅，結(jié)果顯示5月為樓盤成交價(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，而這時(shí)期恰恰是上半年交易量最好的一個(gè)月。

　　5月成交均價(jià)降幅最大

　　今年樓市呈現(xiàn)兩邊倒的局面，一邊是新入市的低價(jià)位樓盤熱銷，在樓市整體冷淡的大勢(shì)下，仍舊出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的局面，以金隅7090、紫金新干線等為代表的新盤，開(kāi)盤價(jià)在7000—10000元/平米之間，雖然地處較遠(yuǎn)區(qū)域，但因其低價(jià)具有殺傷力，而得到購(gòu)房者的追捧。另一邊是售價(jià)在25000元/平米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣得不如從前，但交易量基本能夠保持穩(wěn)定，售價(jià)也呈緩慢上升趨勢(shì)。

　　“主要是單價(jià)在15000元—20000元/平米的房子出現(xiàn)了滯銷，甚至部分項(xiàng)目在悄悄地降價(jià)銷售�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。

　　記者有針對(duì)的調(diào)查結(jié)果顯示，該區(qū)間的30個(gè)在售樓盤實(shí)際成交均價(jià)都出現(xiàn)下降。四五月是北京房?jī)r(jià)正式松動(dòng)的開(kāi)始，5月份以后的3個(gè)月，北京多個(gè)該區(qū)間樓盤的價(jià)格直線下降，而在此之前成交均價(jià)的波動(dòng)比較大，呈起伏狀。記者調(diào)查的30個(gè)樓盤中，有10個(gè)樓盤從4月份開(kāi)始直線下降，占調(diào)查樓盤的33%，有16個(gè)從5月份開(kāi)始下降，占調(diào)查樓盤的53%，還有4個(gè)樓盤在緩慢漲價(jià)或價(jià)格穩(wěn)定。也就是說(shuō)該區(qū)間至少有86%的樓盤成交價(jià)出現(xiàn)了下降，僅14%的樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定或略有上升。

　　“5月份，北京樓市銷售價(jià)格才開(kāi)始大面積松動(dòng)。”北京欣原業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅園表示。按照調(diào)查結(jié)果和羅園的分析來(lái)看，今年春節(jié)過(guò)后，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為樓市的觀望很快會(huì)結(jié)束，扛過(guò)4月交易便會(huì)回暖，因此年初幾個(gè)月價(jià)格變化不大，但之后的市場(chǎng)表現(xiàn)出乎開(kāi)發(fā)商意料，北京多數(shù)開(kāi)發(fā)商均未經(jīng)歷過(guò)這種局面，5月一到便開(kāi)始了降價(jià)行動(dòng)。以四惠橋的壹線國(guó)際為例，該項(xiàng)目去年12月成交均價(jià)16991元/平米，今年1月份為15965元/平米，4月份達(dá)16934元/平米，從5月份開(kāi)始，該項(xiàng)目的成交均價(jià)持續(xù)下降，當(dāng)月為16008元/平米，6月份降至15700元/平米，7月份則下落到15367元/平米。

　　銷售量和降幅成正比

　　單個(gè)樓盤的銷售量和價(jià)格下調(diào)幅度關(guān)系密切。之前業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓盤價(jià)格越下調(diào)購(gòu)房者越觀望，因?yàn)榇蟛咳硕假I漲不買跌。并非如此，從單個(gè)樓盤的成交情況來(lái)看，價(jià)格略有松動(dòng)其交易量就會(huì)直線上升。在調(diào)查的30個(gè)樓盤中，有24個(gè)樓盤五六月交易走旺，而正是這兩個(gè)月價(jià)格開(kāi)始大幅松動(dòng)。比如潤(rùn)楓水尚成交均價(jià)最高的是1月，該月成交均價(jià)為20052元/平米，本月銷售簽約18套，而6月份銷售簽約69套，為今年以來(lái)賣得最多的一個(gè)月，成交均價(jià)從5月份的19071元/平米降至17185元/平米。

　　當(dāng)然，在調(diào)查的個(gè)盤中也有特例。少數(shù)項(xiàng)目7月份成交均價(jià)均達(dá)到今年以來(lái)最低點(diǎn)，同時(shí)交易量也幾乎成為今年以來(lái)的最低。公園2008成交均價(jià)由2月份的15363元/平米，降到7月份的14270元/平米，但房產(chǎn)交易網(wǎng)上顯示7月該項(xiàng)目?jī)H簽約兩套。同樣，壹線國(guó)際7月的交易量也是兩套，美景東方則只有5套。

　　7月份多數(shù)樓盤成交均價(jià)為今年最低，為什么交易量卻無(wú)多大起色�！斑@主要是隨著奧運(yùn)的臨近，購(gòu)房者普遍認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后北京房?jī)r(jià)會(huì)有變化，這種變化就是房?jī)r(jià)再降�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，購(gòu)房者有這樣的心理預(yù)期，其購(gòu)買釋放就會(huì)再次緊縮。

　　今年上半年的交易量和房?jī)r(jià)降幅成正比�！斑@進(jìn)一步說(shuō)明北京樓市的購(gòu)買需求仍舊堅(jiān)挺�！绷_園指出，從市場(chǎng)的實(shí)際情況也可以看出來(lái)，只有在售住宅的價(jià)格同比該區(qū)域均價(jià)降15%—20%,這個(gè)樓盤基本都會(huì)熱銷。位于朝青板塊的銀谷美泉?jiǎng)t是最好的案例，該項(xiàng)目以13800元/平米的均價(jià)開(kāi)盤，雖然該項(xiàng)目為毛坯房，但同比該區(qū)域動(dòng)輒20000元/平米的精裝修樓盤來(lái)說(shuō)，仍具有巨大的沖擊力，開(kāi)盤不到一個(gè)月首批樓盤就全部售罄。

　　降價(jià)要趁早

　　房?jī)r(jià)到底跌了沒(méi)有？跌了多少？這個(gè)問(wèn)題最近不斷地被人提起。大家平時(shí)看到的樓盤和項(xiàng)目報(bào)價(jià)，似乎并沒(méi)有跌，依然買不起。而根據(jù)本報(bào)的調(diào)查，真實(shí)的成交價(jià)格確實(shí)降了。5月份是北京房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，也是今年成交量上揚(yáng)的一個(gè)月。

　　這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，降價(jià)是有效的，關(guān)鍵看是否降到位。目前許多項(xiàng)目都在打折、送車、團(tuán)購(gòu)、面議，但就是不肯爽快地說(shuō)“我降價(jià)了，你覺(jué)得合適就買”。開(kāi)發(fā)商們還沒(méi)有意識(shí)到，已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最好的降價(jià)時(shí)機(jī)。就像萬(wàn)科，去年就開(kāi)始降了，在那個(gè)市場(chǎng)還處于瘋狂末梢的時(shí)候，只要降一點(diǎn)點(diǎn)，馬上就見(jiàn)效了。

　　保利和碧桂園，也同樣聰明。保利在廣州的樓盤緊隨萬(wàn)科降價(jià)，早就回收了。碧桂園在珠三角一直埋頭推低價(jià)盤，他們的資金回流速度同樣很快。

　　今年以來(lái)，北京的很多項(xiàng)目把房?jī)r(jià)微調(diào)了，但還是賣不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商們很著急。奧運(yùn)會(huì)馬上要開(kāi)了。他們對(duì)于奧運(yùn)之后的房?jī)r(jià)心里也沒(méi)底。購(gòu)房人也覺(jué)得要等等看，奧運(yùn)后再說(shuō)。

　　作為一個(gè)連續(xù)幾個(gè)月賣不出幾套房的項(xiàng)目老總，你怎么辦？與其坐以待斃，不若趁著奧運(yùn)會(huì)，來(lái)一輪勁爆促銷來(lái)得劃算。大家都知道，北京的房子有多少是賣給了外地人。趁著奧運(yùn)會(huì)，打打降價(jià)牌，而且直接打到目標(biāo)客戶那里去，可以考慮吧。

　　本報(bào)記者　張曉玲