一場秋雨一場涼，往年這個(gè)時(shí)節(jié)即將迎來秋季樓市黃金銷售期。但是今非昔比，低迷的主基調(diào)使今秋樓市難以“秋高氣爽”。因此尋找突破點(diǎn)、為“秋收”做準(zhǔn)備是當(dāng)前企業(yè)的重中之重。專業(yè)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為有三劑良藥或能見效。

　　第一劑 住宅直接降價(jià)

　　藥方：為了破解住宅市場低迷狀態(tài)，近來樓市出現(xiàn)了五花八門的促銷方式，其中包括各種優(yōu)惠銷售，一、二手市場聯(lián)動(dòng)，降低貸款首付等。在觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與嶺南學(xué)院EMBA中心日前舉辦的嶺南圓桌會議上，廣州寒桐顧問有限公司總經(jīng)理韓世同等專業(yè)人士認(rèn)為，市場低迷的根源之一是幾年來長期上漲的房價(jià)已使樓市處于高危狀態(tài)，因此解鈴還需系鈴人，根據(jù)市場現(xiàn)狀直接降價(jià)才是解決樓市低迷的根本做法。

　　韓世同等人士分析，“很多新的銷售方式如一手和二手市場聯(lián)動(dòng)方式中存在很大的需求對接局限，難以產(chǎn)生明顯效果。”目前一些開發(fā)商不情愿降價(jià)，因此在銷售上也吞吞吐吐，用一些似是而非的障眼法糊弄市場，其實(shí)這只能喪失良機(jī)。

　　從購房者承受能力來看，現(xiàn)在房價(jià)對于大多數(shù)人來說高不可攀，而“開發(fā)企業(yè)的成本和積累高房價(jià)是足以支持大幅度降價(jià)的，像去年廣東一些樓盤大幅降價(jià)，其實(shí)開發(fā)企業(yè)還是高利潤的收益。而且從上半年的廣州市場來看，在經(jīng)過一番調(diào)整后，價(jià)格又開始慢慢穩(wěn)定在一個(gè)層面上，沒有再進(jìn)行深度下探�？梢妼Ψ績r(jià)很及時(shí)地做出了調(diào)整并且已經(jīng)調(diào)整到位的，排隊(duì)去買他們房子的現(xiàn)象還是存在的”。

　　藥性：分析人士認(rèn)為，降價(jià)銷售對購房者來說無疑最有實(shí)際意義，但是很多開發(fā)企業(yè)擔(dān)心買漲不買跌的心理會造成市場下跌底線難堪，一些專業(yè)人士也認(rèn)為價(jià)格下降會影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。因此從藥性來看，真正的降價(jià)銷售無疑是一劑泄火猛藥，用好了可清熱敗火，用不好會可能會造成跑肚、傷元?dú)獾暮蠊��?/p>

　　藥效：只要有備而為，控制好劑量，將產(chǎn)生直接效果。目前一些率先降價(jià)的樓盤和城市已有成交量回升的跡象。

　　第二劑 增加產(chǎn)品附加值

　　藥方：在樓市低迷時(shí)，性價(jià)比成為抗風(fēng)險(xiǎn)的主要依據(jù)，同樣也是活躍市場的良藥。樓市的火爆和驟冷使一些項(xiàng)目出現(xiàn)虛火旺盛又氣血兩虧的癥狀。因此，對于希望在低迷市場中仍能挺直腰板保值升值的樓盤，不用專業(yè)機(jī)構(gòu)，老百姓也能給出解決藥方，那就是真心實(shí)意在產(chǎn)品附加值上下功夫，使樓盤價(jià)格名副其實(shí)。

　　目前一些相同地段質(zhì)量好、口碑好的房子比較好賣就說明了這一點(diǎn)。對于住宅的附加值，據(jù)五合國際等建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)人士介紹，這是一個(gè)大概念，不同時(shí)期有不同的含義。目前高附加值房屋是指在各項(xiàng)指標(biāo)全優(yōu)的基礎(chǔ)上，兼顧居住的高品位、舒適性及可持續(xù)發(fā)展的理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者營造健康、生態(tài)、宜居的高品質(zhì)住宅社區(qū)。

　　增加附加值通常是指在原計(jì)劃的基礎(chǔ)上使新房擁有更多高品質(zhì)居住要素，使房屋設(shè)計(jì)建設(shè)與居住舒適度息息相關(guān)。其中包括環(huán)境方面，如景觀、建筑外型等；配套方面，如車位、多功能會所等；在產(chǎn)品方面，除了在戶型上更加面向當(dāng)前需求，在建筑材料和技術(shù)方面，增加了諸如新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)等提高居住質(zhì)量的技術(shù)和材料應(yīng)用，在居住生活營造及物業(yè)管理方面營造出讓居住者有滿足和自豪感的氛圍。

　　藥性：提高產(chǎn)品附加值實(shí)際上是一劑需要常備不懈、按時(shí)服用的強(qiáng)體健身必備良藥，可提高市場信心，有抵制類似骨質(zhì)疏松的低層次設(shè)計(jì)施工產(chǎn)品出現(xiàn)的作用。

　　藥效：是一種樓市補(bǔ)氣養(yǎng)血慢性常用藥，可以起到使樓盤價(jià)格挺直腰板的作用。

　　第三劑 酒店公寓整體出售

　　藥方:主要針對一些酒店式公寓及寫字樓等。據(jù)五合智庫鄒毅、劉力等專業(yè)機(jī)構(gòu)人士介紹，近期，包括寫字樓、酒店公寓等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)整棟銷售事件不時(shí)出現(xiàn)。如上海中心城區(qū)幾個(gè)典型商業(yè)物業(yè)尋求整售買家的消息在媒體上出現(xiàn)，其中包括靜安區(qū)鳳陽路601號酒店式公寓、黃浦區(qū)九江路的新新商廈、黃浦區(qū)四川中路的興力浦大廈等。同時(shí)也有一些國內(nèi)外大買家正在尋求購買時(shí)機(jī)�？梢姡�在市場低迷、開發(fā)企業(yè)資金緊張的情況下，選擇整體出售方式，也許是一個(gè)良好時(shí)機(jī)。特別是一些處于市中心地段的酒店式公寓等，因具有良好的地段發(fā)展前景，其整體出售商業(yè)物業(yè)的溢價(jià)水平應(yīng)該不會太低。

　　藥性：整體出售具有特殊產(chǎn)品采取特別方式出售的個(gè)性特點(diǎn)，因此其藥性針對性強(qiáng)，需要特別對待。

　　藥效：從目前看，北京、上海等城市已出現(xiàn)了成功先例。從需求來看，除了國外投資機(jī)構(gòu)，目前還有三個(gè)“候選人”值得考慮，一是大型國有企業(yè)。近年來，大型國企獲利能力明顯增強(qiáng)，其資本實(shí)力不容小覷。同時(shí)，隨著財(cái)務(wù)會計(jì)政策的改變，固定資產(chǎn)將按市場評估價(jià)格入賬，中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升，使得國企更愿意持有這些物業(yè)資產(chǎn)。二是海外基金。從2005年開始，外資先后在北京和上海兩地收購多處物業(yè)，以酒店式公寓、寫字樓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)為主，而且收購的物業(yè)多數(shù)以整售為特征。在經(jīng)歷了“限外令”之后，外資收購動(dòng)作受到一定程度的限制。但是，國際市場投資回報(bào)率的偏低和人民幣的升值預(yù)期，讓外資收購國內(nèi)物業(yè)仍然成為一種不錯(cuò)的選擇。三是民間資本。雖然沒有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但民間資本活躍已經(jīng)成為公認(rèn)的事實(shí)。在住宅地產(chǎn)前景不明的情況下，一些一線及處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展高峰期的城市會對他們產(chǎn)生吸引力。（王哲）