我們往往將兩頭沉、中間輕的市場(chǎng)狀態(tài)稱(chēng)為“啞鈴現(xiàn)象”。而目前北京以及其他一些大型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在形成這樣的狀態(tài)。一方面，別墅、TOWNHOUSE并沒(méi)有受到太多大勢(shì)影響，銷(xiāo)售狀況一如既往；而一些新推出的普通商品房，由于在開(kāi)盤(pán)之初就走上了“低價(jià)格、高性?xún)r(jià)比”的路線，因此，能在相對(duì)低迷的市場(chǎng)上形成熱銷(xiāo)的局面。與這兩者形成鮮明對(duì)比的是，大多數(shù)價(jià)格不菲的高檔公寓卻提前步入了銷(xiāo)售“嚴(yán)冬”，由于諸多不利政策影響導(dǎo)致大量客戶(hù)的流失，使得處于“啞鈴把柄”的高檔公寓不得不醞釀10月份的“救市”之舉。

　　到底是什么原因造成“啞鈴”狀態(tài)的產(chǎn)生？北京樓市將如何重拾購(gòu)房者信心，從觀望的情緒中走出？這些問(wèn)題，無(wú)疑是擺在當(dāng)前樓市迷局中人面前不可逾越的難題。

　　買(mǎi)貴的——低密度產(chǎn)品熱銷(xiāo)

　　8月，正當(dāng)北京奧運(yùn)會(huì)如火如荼進(jìn)行之時(shí)，由于人們關(guān)注的目光都盯向了賽場(chǎng)，再加上單雙號(hào)區(qū)分的交通限制，房地產(chǎn)第一次不再是人們掛在口頭的“必需品”了，北京大多數(shù)樓盤(pán)處在了半放假狀態(tài)，“大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售率為零”也就是這一時(shí)期樓市的真實(shí)寫(xiě)照。但在中央別墅區(qū)等低密度項(xiàng)目區(qū)域中卻是另外一番景象。

　　龍湖滟瀾山、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)之譽(yù)天下、富力地產(chǎn)之富力灣都不同程度地?zé)徜N(xiāo)。究其原因,龍湖滟瀾山項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蔡翊誠(chéng)表示,由于別墅、TOWNHOUSE產(chǎn)品是升級(jí)換代產(chǎn)品,是居住的終極產(chǎn)品，因此買(mǎi)家一般用于自住，不受市場(chǎng)大環(huán)境的左右。例如龍湖滟瀾山，它的價(jià)格在36000元/平方米左右，而且TOWNHOUSE占了大多數(shù)，這樣的價(jià)格甚至比周邊一些別墅項(xiàng)目都要貴，但根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)顯示，龍湖產(chǎn)品在8月房地產(chǎn)市場(chǎng)排名第一。

　　無(wú)獨(dú)有偶，此前一直在積累客戶(hù)、觀望市場(chǎng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)大盤(pán)譽(yù)天下在8月推出部分產(chǎn)品面市，也收到了良好的效果，數(shù)十套價(jià)值不菲的聯(lián)排產(chǎn)品被預(yù)訂。

　　此外，另一個(gè)低密度熱點(diǎn)區(qū)域西山地區(qū)，由億城股份開(kāi)發(fā)的低密度大盤(pán)西山華府亦受到追捧。

　　買(mǎi)對(duì)的——性?xún)r(jià)比合理樓盤(pán)成亮點(diǎn)

　　與別墅、TOWNHOUSE等“奢侈品”熱銷(xiāo)交相輝映的是一些“平民化”樓盤(pán)的銷(xiāo)售旺季。自從去年年底東四環(huán)項(xiàng)目美利山掀起打折促銷(xiāo)開(kāi)始，北京大多數(shù)項(xiàng)目競(jìng)相跟風(fēng)，帶動(dòng)了北京樓盤(pán)的銷(xiāo)售，難怪有開(kāi)發(fā)商感慨：“只要一促銷(xiāo)降價(jià)，銷(xiāo)售率馬上能上去，看來(lái)消費(fèi)者并不是在觀望，而是在等我們的態(tài)度�！�

　　與老盤(pán)降價(jià)不同，一些新項(xiàng)目不存在老業(yè)主不滿的情況，直接將價(jià)格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。比如剛剛開(kāi)盤(pán)的中海城、陽(yáng)光波爾多等樓盤(pán)，都是看到了市場(chǎng)的現(xiàn)狀，用低于周邊樓盤(pán)均價(jià)的方式入市，尤其是位于大興的陽(yáng)光波爾多，不到5000元/平方米的價(jià)格，在當(dāng)?shù)鼐哂袠O大的競(jìng)爭(zhēng)力，熱銷(xiāo)也就不足為奇了。

　　而被譽(yù)為2008年性?xún)r(jià)比最高的兩個(gè)樓盤(pán)——位于奧運(yùn)村的北辰媒體村和通州金隅7090，前者已經(jīng)銷(xiāo)售到第四期，而且始終價(jià)格鎖定在12500元/平方米均價(jià)，持續(xù)熱銷(xiāo)，而這個(gè)價(jià)格足足比周邊最普通的樓盤(pán)均價(jià)都要低1000元/平方米以上。該項(xiàng)目卻是奧運(yùn)會(huì)世界各地媒體記者駐扎之地，其質(zhì)量、配套、功能性等綜合因素毋庸置疑，因此，高性?xún)r(jià)比成為制勝法寶。而后者更是從開(kāi)盤(pán)起就以“平民化”示人，7500元/平方米創(chuàng)造了目前通州區(qū)的價(jià)格新低。

　　有人不禁要問(wèn)，難道7500元/平方米就是通州區(qū)樓盤(pán)價(jià)格的底線？會(huì)不會(huì)還有很大的暴利空間？有專(zhuān)家表示，目前，北京各個(gè)區(qū)域的兩限房的價(jià)格都在追近商品房?jī)r(jià)格，尤其是定福莊、常營(yíng)這些熱點(diǎn)地區(qū)，如北辰、保利等地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的兩限房?jī)r(jià)格都將成為當(dāng)?shù)貥潜P(pán)價(jià)格的風(fēng)向標(biāo)。

　　客戶(hù)流失 高檔住宅該反思什么

　　北京中原顧問(wèn)總經(jīng)理李文杰在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，北京樓市的投資客比例一直就沒(méi)有超過(guò)12%，尤其是當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)下，要么將房產(chǎn)降價(jià)拋售，要么直接做房東。而剩下的買(mǎi)房人，基本都是自住投資，對(duì)政策、金融等方面的調(diào)控受影響程度不大，正是這些人群，保證了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的局面。而李文杰所說(shuō)的12%的人群，正是當(dāng)初北京高檔房市場(chǎng)的“不忠實(shí)擁躉”。遇到市場(chǎng)變化，投資客是逃得最快的。

　　有人不解，目前北京市內(nèi)的高檔樓盤(pán)的大戶(hù)型，總價(jià)和別墅價(jià)格相近，為什么別墅受寵而高檔住宅難銷(xiāo)呢？龍湖滟瀾山負(fù)責(zé)人蔡翊誠(chéng)表示，高檔樓盤(pán)中，一大部分是搭上了行業(yè)的順風(fēng)車(chē)，市場(chǎng)好了，隨行就市水漲船高，因此對(duì)產(chǎn)品研發(fā)、客戶(hù)需求不去重視，當(dāng)支撐這些高檔住宅的職業(yè)型炒家退出舞臺(tái)，品質(zhì)至上的購(gòu)買(mǎi)心理占據(jù)上風(fēng)時(shí)，這些所謂的高檔住宅一定是最難銷(xiāo)售的產(chǎn)品。

　　而目前活躍在市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品買(mǎi)家，是一大批經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化后成長(zhǎng)起來(lái)的年輕團(tuán)體，比如金融、證券、房地產(chǎn)等行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人。這類(lèi)人群最大的特點(diǎn)就是不盲從，有自己獨(dú)特的判斷，思維并不會(huì)受大勢(shì)的左右，他們只會(huì)認(rèn)為值不值，而不會(huì)在乎貴不貴。

　　開(kāi)發(fā)商面臨支付季節(jié) 降價(jià)成唯一救命稻草

　　那么，始終不肯放下姿態(tài)，仍然鼓吹房?jī)r(jià)堅(jiān)挺論的開(kāi)發(fā)商將會(huì)怎樣？一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，像他們這樣一家全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，沒(méi)有資金回籠，公司能維持多久是個(gè)問(wèn)題。不說(shuō)別的，從內(nèi)部講，僅僅一個(gè)月的管理費(fèi)用，就需要將近一個(gè)億的支出，再說(shuō)外部環(huán)境，目前開(kāi)發(fā)貸款基本停辦，買(mǎi)房人個(gè)貸審批嚴(yán)格，外來(lái)基金投鼠忌器，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有多少資金可用，再不降價(jià)，只能坐以待斃。直至今日，仍有不少開(kāi)發(fā)商以建材、原材料漲價(jià)為由，要求政府“救市”。事實(shí)果真如此嗎？據(jù)記者了解，除了少數(shù)新盤(pán)外，絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商早就與建材商、原料商簽訂了合同，土建都基本完成了，原材料漲價(jià)是發(fā)生不久的事，拿材料漲價(jià)說(shuō)事儼然顯得“不合時(shí)宜”。

　　據(jù)專(zhuān)家介紹,每年的12月份是支付季節(jié),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支付各種拖欠的費(fèi)用,最重要的就是工程款、傭金、廣告費(fèi)以及各個(gè)職能部門(mén)的費(fèi)用,比如稅務(wù)等，如果拖到下一年度將是很麻煩的事情，因此，金九銀十的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，將是開(kāi)發(fā)商最后的籌碼。從目前的情形來(lái)看，9月份目前只有幾個(gè)新盤(pán)亮相，各大樓盤(pán)銷(xiāo)售仍然沒(méi)有復(fù)蘇的跡象，但據(jù)記者了解，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)未雨綢繆，準(zhǔn)備了許多“自救”措施。比如取消精裝修，把價(jià)格拉下來(lái)，有的將暗中折扣提高以促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　據(jù)一位消息人士透露，開(kāi)發(fā)商根本不會(huì)因?yàn)榻祪r(jià)而受到損失，一個(gè)小小的故事足以說(shuō)明這一點(diǎn)：亦莊某知名樓盤(pán)，總部給出的任務(wù)是只要賣(mài)到6000元/平方米就是勝利，但一年來(lái)，該項(xiàng)目最高時(shí)售價(jià)達(dá)到了8000元/平方米以上，目前已經(jīng)降到了7500元左右。(記者　張艦)