11月27日，央行作出今年第四次，同時(shí)也是11年來(lái)規(guī)模最大的降息舉措，一年期存貸款利率下調(diào)1.08%，其他年限存貸款利率作出相應(yīng)調(diào)整。昨日降息首日，各大中介公司咨詢電話不斷，甚至有已簽約客戶提出要修改貸款合同。此次降息后，之前五年以上貸款利率享受0.7倍優(yōu)惠后與五年以上存款利率倒掛的現(xiàn)象將不再存在，優(yōu)惠利率的受惠人群有望擴(kuò)大。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，大幅降息將刺激潛在購(gòu)房群體盡早結(jié)束觀望，對(duì)樓市成交起到推動(dòng)作用。

　　部分購(gòu)房者增加預(yù)算

　　中原地產(chǎn)對(duì)旗下分行進(jìn)行了抽樣電話調(diào)查，各家分行普遍表示：由于降息消息公布僅一天，目前買賣雙方都在消化政策。但是從咨詢來(lái)電量顯示，幾乎所有分行來(lái)電量都較前一天上揚(yáng)一倍；其中近六成來(lái)電人員為目前有購(gòu)房意向的客戶，不乏持幣觀望客戶開(kāi)始心動(dòng)，他們最關(guān)心的問(wèn)題是降息后按照自己的預(yù)算與貸款到底能節(jié)省多少錢。

　　另一現(xiàn)象是有部分客戶開(kāi)始提高了房的預(yù)算。中原地產(chǎn)虹口區(qū)區(qū)域經(jīng)理?xiàng)盍�表示，由于降息的利好使得原本想要�?gòu)買一房的客戶，現(xiàn)考慮購(gòu)房?jī)煞苛�，月供壓力的減少在一定程度上提高了購(gòu)房者對(duì)房屋面積或地段的要求。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐永泰店經(jīng)理趙軍介紹，該門店正在接洽一位首次置業(yè)客戶，原本商業(yè)貸款預(yù)算在40萬(wàn)元左右，在得知降息后即向經(jīng)紀(jì)人表示購(gòu)房總預(yù)算可增加10萬(wàn)元左右，要求經(jīng)紀(jì)人重新推薦房源。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心對(duì)各門店的最新調(diào)查顯示，在大幅降息1.08%后的首日，降息對(duì)交易意愿強(qiáng)烈的交投雙方產(chǎn)生了促進(jìn)作用，“急賣急買”的業(yè)主、客戶對(duì)此持歡迎態(tài)度。但是，更多的交投雙方對(duì)此觀望心態(tài)明顯，流露出等待后續(xù)政策及市場(chǎng)形勢(shì)明朗的情緒，且多出現(xiàn)在房?jī)r(jià)較高的中心城區(qū)，其后續(xù)市場(chǎng)反應(yīng)有待觀察。也約有三成剛性購(gòu)房者受降息利好，流露出加快入市步伐或追加購(gòu)房預(yù)算的意向，且多集中在大華、三林等自住板塊。

　　更多人可享受7折利率

　　此次存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)達(dá)1.08%，而5年期存款利率從原先5.13%下調(diào)至3.87%，下調(diào)幅度為1.26%，5年以上貸款利率則從原先的7.20%下調(diào)至6.12%，下調(diào)幅度為1.08%，長(zhǎng)期存款利率調(diào)整幅度大于貸款利率。

　　上海凱弈投資咨詢管理有限公司銷售部經(jīng)理周誠(chéng)分析，由于前一次降息后，五年期存款利率為5.13%，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.20%，按照央行關(guān)于首套普通房可以享受基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠利率貸款，客戶可以享受長(zhǎng)期貸款利率為7.20%×0.7=5.04%(年利率)的優(yōu)惠利率，這樣的存貸款存在負(fù)利差-0.09%，意味著銀行以優(yōu)惠利率每發(fā)放一筆貸款都會(huì)有虧損。也正是上述狀況導(dǎo)致優(yōu)惠政策出臺(tái)后，各大銀行一直對(duì)客戶享受優(yōu)惠利率進(jìn)行嚴(yán)格審批，能夠享受0.7倍優(yōu)惠利率的群體相當(dāng)小。

　　周誠(chéng)表示，之前各大銀行放緩房貸其實(shí)是在等央行將利差倒掛的情況調(diào)整回來(lái)。通過(guò)此次降息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，以打7折來(lái)計(jì)算優(yōu)惠貸款利率應(yīng)該為6.12%×0.7=4.284%。5年期固定存款利率調(diào)降至3.87%，這樣又使存貸款利差瞬間變正利差為0.394%。持續(xù)降息雖然使銀行的盈利減少，但一旦市場(chǎng)變暖、購(gòu)房需求旺盛，銀行一樣可以通過(guò)加強(qiáng)資金流動(dòng)性來(lái)盈利。

　　“此次存貸款利率大幅調(diào)整預(yù)示著下一階段銀行貸款審批可能也會(huì)松動(dòng)�！敝苷\(chéng)向記者透露，未來(lái)可以享受0.7倍優(yōu)惠貸款利率的客戶會(huì)更多，銀行對(duì)貸款成數(shù)的控制仍會(huì)從緊。

　　老客戶元旦執(zhí)行新利率

　　中原地產(chǎn)介紹，由于貸款利率下調(diào)，可能會(huì)出現(xiàn)已提交貸款申請(qǐng)、正等待審批的客戶，要求把申請(qǐng)撤回，按照新利率重新申請(qǐng)。

　　“大多數(shù)銀行已開(kāi)始還款的老客戶也從2009年1月1日起執(zhí)行新利率。就算現(xiàn)在申請(qǐng)貸款，也要12月才會(huì)放款，到明年1月就可以按照新利率還款，因此對(duì)于大多數(shù)貸款客戶來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有必要重新申請(qǐng)�！眲P弈投資周誠(chéng)分析認(rèn)為。

　　不過(guò)，也有如中國(guó)銀行等少數(shù)幾家銀行的貸款合同寫(xiě)明，“按照放款對(duì)應(yīng)日還款滿一年后才可調(diào)整利率”，對(duì)于這部分客戶，未必可從明年1月1日起按照新利率還款。“我手上就有一個(gè)客戶，是今年11月剛剛從中國(guó)銀行獲批貸款，他就必須按照老利率還款至明年11月，之后才能調(diào)整為新利率還款。”周誠(chéng)告訴記者。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，此次降息將加速部分剛性需求者的入市步伐，預(yù)計(jì)年內(nèi)二手房市場(chǎng)會(huì)有所升溫。但是，降息不會(huì)馬上扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者信心不足的局面，難以立竿見(jiàn)影的提升樓市總體交易量，多數(shù)購(gòu)房者需要時(shí)間來(lái)消化連續(xù)多次的政策調(diào)整及其影響。(記者 朱楠)