十月、十一月樓市利好消息不斷，無論是杭州的“24條”新政還是近期央行開出11年來最大幅度的降息，這些措施有沒有成為購房者的下單動力？杭州商品房成交量是否回暖？

　　　　11月成交放量

　　根據杭州透明售房網銷售記錄統計，11月杭州主城區(qū)共成交商品房1677套，成交均價12467元/平方米。這是杭州9月份萬科降價風后，成交量最高的一個月。從漢嘉地產提供的今年5月至今杭州主城區(qū)商品房每月成交統計數據來看，這樣的成交量是今年5月的一半左右，和7月成交量接近。

　　今年杭州主城區(qū)商品房5月成交3189套，成交均價13340元/平方米；6月成交1810套，成交均價14309元/平方米；7月成交1714套，成交均價13978元/平方米；8月成交1174套，成交均價17324元/平方米；9月成交1432套，成交均價18912元/平方米；10月成交1222套，成交均價15308元/平方米；11月成交1677套，成交均價12467元/平方米。

　　從圖表中，我們可以清楚地看到，5月以后，杭州主城區(qū)商品房成交量一直處于低位盤整狀態(tài)，10~11月的這波“回暖”走勢在8~9月間也曾出現，卻并沒有持續(xù)。

　　三個原因促使成交量走高

　　業(yè)內認為，單一個月的成交數據并不能說明問題——即使是在2005年、2006年杭州樓市近兩年的低谷中也時不時會出現一兩個月的成交量小高潮。

　　為什么11月會出現這波成交放量？一些開發(fā)商分析說是因為“價格已經跌到底了”。從圖表中我們可以看到，11月杭州主城區(qū)商品房成交均價確實是5月以來的最低點。

　　開發(fā)商頻頻放出的“價格谷底”論，多少抱著鼓勵消費的意味，只是價格下降與成交量上升之間并不總是成正比關系。從11月份的成交個盤來看，成交最好的并不總是區(qū)域內售價最低的樓盤。

　　另一方面，11月的成交放量中還有些“不足為外人道”的奧妙，比如開發(fā)企業(yè)員工以內部價購房所帶來的人氣。11月當月成交量超過10套的40個樓盤中，至少有5個樓盤曾經傳出過“內部員工可低價買房”的消息，最低折扣到7.5折。當然，這樣的便宜，一般購房者是撿不到的，僅限“內部員工”的原因是——等市場回暖了，部分公司的員工要把房子還給公司，公司再按總價的10%或更高一些的比例返還部分利潤給員工——說白了就是開發(fā)商變相融資。

　　另外，各大銀行的房貸細則在11月份相繼明確，一些樓盤10月份已經預定但尚未正式簽約的客戶在細則明確后簽約，也是11月份成交量回升的原因之一。(記者 詹麗華)