自央行宣布大幅降息后，近日各項(xiàng)利好樓市政策不斷傳出。剛剛過(guò)去的周末，記者走訪廣州樓市發(fā)現(xiàn)，利好的累積效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)，開發(fā)商和房地產(chǎn)中介在降價(jià)促銷的基礎(chǔ)上緊抓政策大做優(yōu)惠文章，一些郊區(qū)樓盤中介甚至使出了“零首付”的“奇招”。

　　而陽(yáng)光家緣網(wǎng)站11月24日~30日的數(shù)據(jù)就顯示，全市十區(qū)一手住宅共簽約1280套左右，簽約面積約13.8萬(wàn)平方米，環(huán)比均上漲約18%。其中，中心六區(qū)一手住宅共簽約660套左右，簽約面積約7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲約27%和25%。

　　樓盤九五折還送全屋稅費(fèi)

　　上周六下午，記者在海珠區(qū)一個(gè)樓盤的銷售中心內(nèi)看到，約有近50多名散客在聽銷售人員介紹樓盤情況，也有剛看完樓的客人到前臺(tái)交納訂金。銷售人員告訴記者，樓盤推出了新的優(yōu)惠，在均價(jià)10700元每平方米的基礎(chǔ)上打九五折，還送全屋的稅費(fèi)。

　　時(shí)近年底，各行業(yè)巨頭紛紛改變經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，緩解經(jīng)營(yíng)壓力。開發(fā)商年底推出優(yōu)質(zhì)新盤的速度加快。中原地產(chǎn)研究部表示，僅11月24~30日，全市十區(qū)新批準(zhǔn)的預(yù)售項(xiàng)目就有8個(gè)，分布在荔灣、海珠、番禺、花都、南沙5區(qū)，新增供應(yīng)套數(shù)約2430套，而中心6區(qū)新增供應(yīng)更全部集中在老城區(qū)。

　　銀行第二套房貸明緊暗松

　　雖然央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策目前還未有明確表態(tài)，但記者走訪一些中介行的經(jīng)紀(jì)處了解到，目前廣州的二套房貸有放松跡象。一般而言，如果是目前人均居住面積不足30平方米、名下物業(yè)仍在按揭中的業(yè)主，購(gòu)買第二套住房，能以改善住房的名義，申請(qǐng)基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。如果是名下所有住房貸款已還清，而且符合放款要求、收入穩(wěn)定的買家，甚至可以在購(gòu)買二、三套房的時(shí)候申請(qǐng)基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠。

　　合富置業(yè)華港南分行林先生表示，近期收到客戶對(duì)政策、利好消息的咨詢量比之前增長(zhǎng)約10%，部分客戶更表示放松二套房貸政策，使得他們這些換房人士也能享受較優(yōu)惠的房貸成本，能留下多一點(diǎn)現(xiàn)金備用，因此都會(huì)考慮在利好落實(shí)后出手換房。

　　大多欲換房買家仍在觀望

　　不過(guò)，濱江東路一個(gè)大型中介行的負(fù)責(zé)人黃小姐則表示，雖然近期超過(guò)50%的咨詢都是了解近期出臺(tái)的政策及客戶自己能否從政策利好中得益多少，但由于濱江東一帶二手房轉(zhuǎn)手率較高，大部分盤源房產(chǎn)證未滿5年，因此在眾多利好消息當(dāng)中，買家最關(guān)注營(yíng)業(yè)稅的征收年限是否可以縮短，因此在該政策是否得到落實(shí)之前，不少換房的買家還是處于觀望狀態(tài)。

　　記者還嘗試以買房者的身份咨詢了幾家大型商業(yè)銀行，基本都可以以“一套房”的優(yōu)惠拿到“二套房貸款”，理由都是“可以依照改善型住房作為根據(jù)。”按揭公司保來(lái)理財(cái)?shù)呢?fù)責(zé)人黃先生就向記者表示，在近期公司為客戶辦理二套房貸的過(guò)程中，已有成功案例，不過(guò)銀行目前仍然比較審慎，關(guān)鍵還是看買家的資質(zhì)。黃先生還建議首次置業(yè)者，雖然目前公積金貸款的上限提高，但是和商業(yè)貸款利率相比其實(shí)相差無(wú)幾，從節(jié)約資金成本出發(fā)，還是以組合貸款為宜。

　　專家：

　　“零首付”并非“零成本”

　　在番禺某樓盤附近的中介店門口，記者看到了“首期僅一萬(wàn)，搖身變業(yè)主”的廣告牌和宣傳單�！拔覀兊晟蟼�(gè)月有好幾單買賣的對(duì)象都象征性付一點(diǎn)首付就成交了�！币坏赇佒薪橄蛴浾咄嘎�。

　　“零首付是買家將房產(chǎn)拿到銀行,與銀行相關(guān)職員合謀將房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估得高出本來(lái)的成交價(jià)，再按七八成的比例貸出款項(xiàng),令買家無(wú)須支付首期款就可以買到房產(chǎn)，這種操作是違規(guī)的，我們的門店肯定不會(huì)做這類操作。”滿堂紅研究部周峰舉例說(shuō)，如原來(lái)的成交價(jià)是40萬(wàn)元，拿去銀行作超過(guò)市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估，評(píng)了50萬(wàn)元，再按8成來(lái)放貸，即放貸40萬(wàn)元，那買家等于不用出首付就可以買到房子。

　　記者從業(yè)內(nèi)人士了解到，目前這類情況一般出現(xiàn)在番禺一些市場(chǎng)成交不活躍的鎮(zhèn)區(qū)，由部分小型中介行來(lái)協(xié)助操作。因?yàn)槌山徊换钴S，銀行可參照的例子不多，所以容易評(píng)估出高價(jià)。另外，買家其實(shí)還是要支付一些稅費(fèi)的，并非真的“零成本”。

　　周峰提醒說(shuō)，“零首付”買家實(shí)際上支付的費(fèi)用比按正常評(píng)估的費(fèi)用要多，不要輕易貪一時(shí)之便。如上述那個(gè)例子中，如果銀行是按40萬(wàn)元來(lái)評(píng)估，8成放貸是32萬(wàn)元，買家只是在未來(lái)支付32萬(wàn)元的本金和由此產(chǎn)生的利息。如果銀行按50萬(wàn)元來(lái)評(píng)估，買家在未來(lái)支付的就是40萬(wàn)元的本金和由此產(chǎn)生的利息，實(shí)際付出可能更多。(記者賴偉行）