那廂北京某媒體熱熱鬧鬧地組織去美國“抄底”樓市的購房團(tuán)還未成行，杭州這廂瑞亞國際地產(chǎn)顧問公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，其實他們今年下半年就已經(jīng)組織了兩批“澳大利亞房產(chǎn)投資考察團(tuán)”，第三批也將在這個月出發(fā)，近20位團(tuán)員全部來自浙江。

　　浙江人對不動產(chǎn)的熱情早已走向全國，而隨著美國、澳大利亞、歐洲房價的下跌，感興趣的浙江人也多了起來。

　　海外購房新理由，為優(yōu)化資產(chǎn)配置

　　張凡，澳大利亞留學(xué)歸國，目前是瑞亞國際地產(chǎn)顧問公司杭州分部的咨詢經(jīng)理，因為自己也在澳大利亞有產(chǎn)業(yè)，說起那里的房地產(chǎn)市場他如數(shù)家珍。

　　“以前在澳洲買房的人以投資移民和子女留學(xué)為主，現(xiàn)在純投資的客戶也開始出現(xiàn)�！彼�說，現(xiàn)在中國人雖然不是澳大利亞房產(chǎn)的主要外來消費群體，但絕對是一個新興的力量，而且有能力投資海外房產(chǎn)的人，本身消費能力就不弱，他們的眼光甚至比當(dāng)?shù)厝艘�高，決策速度也更快。

　　事實上，去海外買房已不是一件新鮮事，早在四五年前就陸續(xù)有加拿大的土地、英國的公寓、瑞典的商業(yè)項目到浙江來做過推廣，只是當(dāng)時關(guān)注的人不像今天那么多。

　　“其實那時候是賺個吆喝，看的人多，下單的人少�！币晃辉�經(jīng)組織過這類考察團(tuán)的業(yè)內(nèi)人士說，去年海外市場雖然炒作得很熱，但實際效果并不明顯。一方面是因為當(dāng)時人民幣匯率正進(jìn)入上升通道，投資者大多看好人民幣升值前景；另一方面也是因為當(dāng)時一些中介代理機(jī)構(gòu)手中的項目太少，投資者去了卻選不到滿意的房子。

　　記者從杭州幾家代理海外房地產(chǎn)項目的中介公司了解到，目前最受浙江投資者青睞的海外房地產(chǎn)市場主要是澳大利亞、加拿大、美國、新加坡等國家。

　　海外投資，澳洲走強(qiáng)，東南亞走弱

　　“有海外投資意向的購房者對人民幣匯率變化是非常敏感的。”盛世管家港澳投資部袁效認(rèn)為，今年海外購房比去年熱的原因除了受金融危機(jī)影響，各國房地產(chǎn)市場價格都有不同幅度的下跌之外，另一部分原因是“大家判斷人民幣升值空間已不大”。

　　根據(jù)美國商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局不久前公布的資料，美國今年的房產(chǎn)價格比去年下跌了23.63%，差不多回歸到2004年時的水平，一些熱門城市如洛杉磯、邁阿密、拉斯維加斯、鳳凰城的房地產(chǎn)價格下降幅度都超過平均值。

　　澳大利亞在這次金融風(fēng)暴中也無法獨善其身，9月和10月，澳大利亞儲備銀行連續(xù)兩次降息，澳元大幅跳水，持續(xù)貶值，目前對人民幣匯率已跌至4.52左右，跌幅超過30%。

　　“這相當(dāng)于同樣一套房子，即使房價本身不跌，現(xiàn)在買相比3個月前買價格就打了7折�！币晃恢薪闃I(yè)內(nèi)人士表示，受到澳大利亞、美國等國家房價下跌以及匯率變化的影響，東南亞一帶的房地產(chǎn)市場需求被分流�！叭ツ旯�司曾有意拓展東南亞一帶的房地產(chǎn)項目代理業(yè)務(wù)，但今年這已經(jīng)不是主要業(yè)務(wù)，不能獨立成立一個部門了。”他透露說，現(xiàn)在業(yè)務(wù)雖然仍然在做，但發(fā)展遠(yuǎn)不如預(yù)期那樣好。

　　瑞亞其實是澳星集團(tuán)下屬子公司，而澳星集團(tuán)則是一家專業(yè)從事移民留學(xué)服務(wù)的跨國機(jī)構(gòu)。盡管不愿正面承認(rèn)，公司是因為看中中國巨大的市場空間而專門成立子公司的，但現(xiàn)實就是從今年6月開始，澳星集團(tuán)在國內(nèi)各個城市設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)基本都有一個專職房產(chǎn)業(yè)務(wù)的團(tuán)隊。張凡也承認(rèn)，目前這塊業(yè)務(wù)確實發(fā)展得還不錯。

　　投資海外房產(chǎn)仍需謹(jǐn)慎

　　但對于中國投資者要到海外“抄底”，現(xiàn)實操作中是有難度的�！皬募夹g(shù)上說，并不是手里有錢就能去海外抄底了，畢竟國家有外匯管制，為資金出境設(shè)定了限制”。一位代理過澳大利亞房產(chǎn)項目的中介人士說。從去年1月份開始，國家外匯管理局宣布個人每年可以購匯5萬美元，相比此前的每人每年購匯2萬美元是大大提高了，但對“抄底”來說，這點資金量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　“對于國內(nèi)投資者來說，通過外匯融資、審核過關(guān)的難度比較大。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，代理公司計劃安排多種途徑供投資者選擇，但最快捷的方式還是依照當(dāng)?shù)胤�律，使用自有外匯資金在國外直接購房�！耙恍┨厥馊后w，比如原本就從事外貿(mào)行業(yè)，手里握有大量外幣的人，他們是可能趁這個機(jī)會在海外購置房產(chǎn)的�！�

　　需要提醒投資者的是，海外購房有機(jī)會，但風(fēng)險也不言而喻。就市場風(fēng)險而言，匯率以及項目所在地的樓市波動都是潛在的風(fēng)險因素。目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個敏感時期，未來6~12個月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此，如果是以換匯方式購買澳大利亞房產(chǎn)就必須對匯率風(fēng)險加以評估。

　　其次是各國的房地產(chǎn)政策風(fēng)險。比如除征收房地產(chǎn)保有稅外，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時，大多數(shù)國家要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅。如美國物產(chǎn)稅的征收相當(dāng)復(fù)雜，根據(jù)市場房價征收，所以房價漲稅亦漲，且據(jù)不同地域、不同用途而有很大差異，自用住宅和非自用住宅也有差別。而在悉尼，購房者首次購房時須繳約20種不同的稅費。名目繁多的稅收可能導(dǎo)致投資成本及交易成本提高，降低了收益。

　　對于現(xiàn)在是不是抄底海外樓市的時機(jī)，美國大都會房地產(chǎn)公司董事長張伊立表示，美國好的地區(qū)其實房價松動不大，而且在美國買房雖然很簡單，但是養(yǎng)房不同于國內(nèi)，成本比較高�！斑@個時候要去美國買房，顯然不是時候，我看美國樓市還沒有見底�！贝�理過海外房產(chǎn)的一位中介人士認(rèn)為， “這次美國次貸危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而引發(fā)的美國實體經(jīng)濟(jì)危機(jī)，下一步還有可能會引發(fā)信用卡危機(jī)，不可預(yù)測的風(fēng)險太大了，因此，抄底并不是時候�！�(記者 詹麗華）