12月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將二手房營(yíng)業(yè)稅免稅年限由5年改為2年，這一政策對(duì)于二手房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是“重磅”級(jí)利好。上周末是營(yíng)業(yè)稅政策公布后的第一個(gè)周末，記者走訪各大中介發(fā)現(xiàn)，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)開(kāi)始根據(jù)這一政策精選一些房產(chǎn)證超過(guò)2年但未超過(guò)5年的“次新房”推薦給客戶，而潛在客戶對(duì)這些房源的興趣明顯增加。

　　但專家表示，這一政策有望刺激剛性需求買家積極入市，對(duì)投資型買家也有一定的刺激作用，但難改變房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)。

　　營(yíng)業(yè)稅政策放寬后的首個(gè)周末，記者走訪了各大中介發(fā)現(xiàn)，各房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都迅速精選出很多房產(chǎn)證超過(guò)2年，但未到5年的“次新房”向潛在買家推銷。一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們反映，潛在買家對(duì)這些“次新房”的興趣已大增，很多客戶開(kāi)始樂(lè)意出來(lái)看房。

　　王小姐是“剛需”一族，新的營(yíng)業(yè)稅政策令她頗為興奮。此前由于未過(guò)五年的二手房需要繳納高昂的營(yíng)業(yè)稅，加上中介費(fèi)以及其他雜費(fèi)，所需費(fèi)用往往超過(guò)房屋總價(jià)的10%。因此她一直回避這些需要繳納高昂稅費(fèi)的“次新房”，主要將目標(biāo)鎖定在一手房上，新政策的出臺(tái)大大改變了她的思維。

　　首先，營(yíng)業(yè)稅免稅年限縮短之后買方的成本大為降低。根據(jù)新的政策，個(gè)人購(gòu)買普通住房由超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　大量“次新房”增加買家選擇

　　另一方面，一些房產(chǎn)證超過(guò)2年的“次新房”免營(yíng)業(yè)稅之后與一手房?jī)r(jià)格拉開(kāi)了差距，以越秀區(qū)的嘉和苑和富邦名寓為例，一手的富邦名寓叫價(jià)13000元/平方米，同期嘉和苑二手也是12000多元/平方米，加上中介費(fèi)及稅費(fèi)，二手房?jī)r(jià)格與一手房?jī)r(jià)格差不多。當(dāng)然滿2年免征營(yíng)業(yè)稅政策出臺(tái)后，嘉和苑滿2年的物業(yè)的二手成交價(jià)就減少了5.5%，二手房?jī)r(jià)相對(duì)于一手房?jī)r(jià)有所降低。

　　王小姐也表示，一些房齡超過(guò)2年的房子一般都還比較新，如果去掉5.5%的營(yíng)業(yè)稅，雜費(fèi)總額已經(jīng)大為下降。此外新房需要繳納維修基金，價(jià)格往往較二手房貴，因此新政后王小姐考慮去考察二手房市場(chǎng)，如果有“筍盤”出現(xiàn)便可以考慮出手。

　　專家表示，營(yíng)業(yè)稅免稅年限的縮短將造成大量的“次新房”受到買家青睞，這可能搶奪一手市場(chǎng)的潛在客戶，因此對(duì)于一手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì)造成一定的沖擊。而對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可能會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)的成交量上升，但難以推動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格重新上漲。

　　中原地產(chǎn)企業(yè)傳訊部經(jīng)理譚秋琪先生說(shuō)，從二手房市場(chǎng)的成交情況來(lái)看，從10月份到現(xiàn)在，二手房交易都有回暖的跡象。從近期的成交量來(lái)看，已經(jīng)較9月份有約20%的增長(zhǎng)。加上營(yíng)業(yè)稅政策大幅降低了交易成本，將刺激二手房市場(chǎng)的成交量繼續(xù)放大，其中對(duì)于自住型買家來(lái)說(shuō)刺激作用會(huì)非常大，對(duì)投資型買家來(lái)說(shuō)刺激作用則相對(duì)次之。

　　這一政策雖然有望增加市場(chǎng)成交量，但也難改變房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)。在2006年?duì)I業(yè)稅的免稅年限由2年改為5年之時(shí)，雖在短時(shí)間內(nèi)抑制了市場(chǎng)成交，但僅在1個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)恢復(fù)活躍，價(jià)格也繼續(xù)上漲。因此，在牛市當(dāng)中的打壓政策難以令價(jià)格回落；同樣，下跌過(guò)程中政府的刺激政策可能也難令樓市價(jià)格重新上漲。(陳芳 林琳)