上海甲級(jí)寫字樓的價(jià)格還不如普通住宅！

　　2008年下半年開始叫賣的浦東大型寫字樓浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)已經(jīng)和買家簽訂交易備忘錄，雙方約定的成交價(jià)預(yù)計(jì)不足3億美元，這一價(jià)格相比于當(dāng)初超過(guò)4億元美金的報(bào)價(jià)，幾乎是打了7折。

　　分析人士指出，造成如此價(jià)拋售，一方面，市場(chǎng)不景氣，導(dǎo)致開發(fā)商沒(méi)有耐心繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，以低價(jià)拋售，快速套現(xiàn)；另一方面，由于許多國(guó)外的投資機(jī)構(gòu)，受到金融危機(jī)影響較大，無(wú)力高價(jià)接盤。

　　低價(jià)甩賣

　　浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)位于浦東陸家嘴金融區(qū)世紀(jì)大道，總建筑面積98130平方米，主樓地上34層、裙樓4層、地下4層。大廈由韓國(guó)浦項(xiàng)建設(shè)于1999年投資1.5億美元建成，浦項(xiàng)建設(shè)擁有100%的股份。

　　浦項(xiàng)建設(shè)自2008年7月起把出售工作交給國(guó)際咨詢公司普華永道(PwC)，開始了將該大樓賣給一家英國(guó)基金的程序，售價(jià)超過(guò)4億美元。從此次備忘錄披露的價(jià)格來(lái)看，相比于數(shù)月前的報(bào)價(jià)，幾乎打了7折。

　　以目前的價(jià)格計(jì)算，樓板價(jià)只有2.1萬(wàn)元/平方米，即使忽略地下面積，大廈樓板價(jià)也僅在3萬(wàn)元/平方米左右。

　　浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)所處的陸家嘴板塊，以“世茂濱江花園”、“久陽(yáng)濱江公寓”為例，其價(jià)格在3.5萬(wàn)元/平方米以上，現(xiàn)在浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)的樓板價(jià)還沒(méi)有住宅貴，屬于賤賣。

　　中原地產(chǎn)陸家嘴店一位中介工作人員表示：“2009年出售價(jià)格或許還要低，現(xiàn)在陸家嘴不缺寫字樓，2008年上海中心、世紀(jì)大都匯等項(xiàng)目都陸續(xù)開工，可供挑選的寫字樓比較多，浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)的房齡也有10年了，也不處于陸家嘴核心的位置，以這種價(jià)格拋售還是比較正常。”

　　浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)位于陸家嘴區(qū)域。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2008年第三季度, 浦東平均租金則在大量供應(yīng)的沖擊下下跌2.3%至每月每平方米人民幣284.9元，為2005年來(lái)首次下跌。由于包括地標(biāo)性建筑上海環(huán)球金融中心在內(nèi)的共四幢物業(yè)交付使用，供應(yīng)充沛，而市場(chǎng)需求則在全球經(jīng)濟(jì)的不確定中有所下降，市場(chǎng)空置率上升至9.9%。

　　事實(shí)上，近來(lái)許多物業(yè)在低價(jià)拋售，如卓越金融有限公司2008年10月23日公告，美國(guó)黑石集團(tuán)將以5.367億元人民幣凈價(jià)購(gòu)入上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目95%股權(quán)。最終交易價(jià)格低于4個(gè)月前的協(xié)議價(jià)約達(dá)1億元人民幣，等于數(shù)月之內(nèi)項(xiàng)目成交價(jià)打了8.5折。

　　現(xiàn)在不僅有老的項(xiàng)目，新的項(xiàng)目也在進(jìn)行甩賣，如位于南京西路核心商圖的1788號(hào)項(xiàng)目，總投資額達(dá)25億元，臺(tái)灣的頂新集團(tuán)和三寶置業(yè)以1.47億美元將南京西路1788號(hào)地塊的全部權(quán)益收入囊中。同時(shí)，已被美國(guó)銀行收購(gòu)的美林證券當(dāng)時(shí)投入了6000萬(wàn)美元參股該項(xiàng)目。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示，住宅賣不出高價(jià)，商用物業(yè)也不會(huì)以高價(jià)出售，整個(gè)市場(chǎng)都處于低迷的狀態(tài)，尤其是商用物業(yè)受到經(jīng)濟(jì)影響的因素更大。

　　老項(xiàng)目無(wú)人問(wèn)津

　　“現(xiàn)在上海不缺好的寫字樓，許多項(xiàng)目都在開工，許多企業(yè)是挑寫字樓，而不是前幾年，還要對(duì)租賃客戶的行業(yè)進(jìn)行限制，現(xiàn)在只要是公司都可以租賃浦東的高檔寫字樓�！标惲⒚癖硎�。

　　供應(yīng)量大也是無(wú)人問(wèn)津的主要原因，第一太平戴維斯發(fā)布報(bào)告稱，2008年甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)新增供給量，其中浦東陸家嘴增量尤為明顯，為85萬(wàn)平方米，2009至2010年供應(yīng)量仍然大。

　　由于供應(yīng)量大，許多舊的項(xiàng)目打折都無(wú)人問(wèn)津，1個(gè)月前，金鷹商貿(mào)剛發(fā)布公告表示，計(jì)劃以9.99億元向大股東王恒(金鷹商貿(mào)董事長(zhǎng))收購(gòu)金鷹國(guó)際。金鷹商貿(mào)將以約3.6億元的現(xiàn)金支付，同時(shí)將承接王恒公司南京金鷹約6.39億元的銀行貸款。然而短短幾十天后，此項(xiàng)收購(gòu)即告終止。

　　此外，如西藏路佳成商廈、北外灘耀江國(guó)際廣場(chǎng)、松江開元地中海商業(yè)廣場(chǎng)等欲售樓盤，價(jià)格都比市場(chǎng)高峰時(shí)低很多，有些項(xiàng)目處于市中心的位置，但是，還是無(wú)人接盤。(作者：陸彬杰 李子擎）