到昨日(18日)，10月份已經(jīng)過(guò)去了18天，一位中等規(guī)模地產(chǎn)中介公司的區(qū)域經(jīng)理林小姐對(duì)記者說(shuō)，她所在的營(yíng)業(yè)部這個(gè)月還一單成交都沒(méi)有。

　　林小姐說(shuō)：“看房咨詢的人還是不少，但他們就是不買(mǎi)房�，F(xiàn)在買(mǎi)房者都有一種等著降價(jià)的心理。以前這部分人對(duì)于房?jī)r(jià)的下跌還沒(méi)有太大的把握，但現(xiàn)在他們覺(jué)得房?jī)r(jià)下跌的可能性越來(lái)越大�！绷中〗惚硎荆�在與一些同行的交流中得知，目前各地產(chǎn)中介的情況都差不多。

　　各方數(shù)據(jù)均顯示，進(jìn)入10月份以來(lái)，我市二手房市場(chǎng)仍然持續(xù)低迷。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的報(bào)告認(rèn)為，十一黃金周一般都是房產(chǎn)交易的熱點(diǎn)時(shí)期，但今年與以往不同，自7月底開(kāi)始，深圳二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，黃金周期間也未見(jiàn)好轉(zhuǎn)，成交量較低。根據(jù)世華成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間，世華全市二手住宅成交量比去年同期下降約80%。相比今年9月初減少約一半。不過(guò)，成交均價(jià)方面與9月底差別不大，未出現(xiàn)大幅變動(dòng)的情況。

　　該報(bào)告顯示，大部分區(qū)域的客流量均有所減少，買(mǎi)賣(mài)雙方持觀望態(tài)度，買(mǎi)方主動(dòng)性不強(qiáng)。成交的二手房以自住型客戶居多。

　　昨日市國(guó)土房產(chǎn)局網(wǎng)站顯示，10月16日我市二手房成交144套，其中成交最多的為羅湖，有45套，福田、南山、寶安、龍崗都只有20多套，鹽田則只有兩套。這與上半年的情況形成較大反差。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷的主要原因來(lái)自兩個(gè)方面，一是首付提高，房貸收緊，二是個(gè)人所得稅目前沒(méi)有明確的推出日期，使大多數(shù)購(gòu)房者不敢貿(mào)然入市，市場(chǎng)上基本上沒(méi)有了炒房者的蹤影。

　　成交低迷以及對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，讓有些炒家急于將手中的房子脫手。當(dāng)房子緊俏時(shí)，深圳的買(mǎi)家早就習(xí)慣了賣(mài)家實(shí)收的報(bào)價(jià)方式。所謂實(shí)收價(jià)，就是賣(mài)家實(shí)際拿到手的價(jià)格，其余的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅，還有給中介的傭金等都由買(mǎi)方支付。在房子好賣(mài)的情況下，這實(shí)際上是賣(mài)方通過(guò)其占據(jù)的主動(dòng)地位將各種稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方。最近一兩年，深圳的二手房交易就是以此價(jià)格為主要報(bào)價(jià)。

　　然而，現(xiàn)在的局面已經(jīng)變了。一位地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他的一位客戶手中持有大量某樓盤(pán)的物業(yè)，在委托地產(chǎn)中介出售的時(shí)候，表示不需要買(mǎi)家承擔(dān)傭金，而由賣(mài)家統(tǒng)一支付傭金，這種現(xiàn)象在以前是不多見(jiàn)的。

　　中原地產(chǎn)南山區(qū)域總經(jīng)理王良英表示，目前市場(chǎng)成交顯得過(guò)于低迷。上半年，不管是否有需要，人們似乎搶著買(mǎi)房，而現(xiàn)在，價(jià)格有所下調(diào)，但人們又對(duì)價(jià)格下降的空間寄予了很高的期望，觀望氣氛較濃。王良英介紹說(shuō)，從她所在的片區(qū)看，10月份二手房掛牌價(jià)下跌了5%-15%。

　　成交低迷首當(dāng)其沖影響到地產(chǎn)中介行業(yè)的生存。來(lái)自行業(yè)的信息顯示，由于沒(méi)有業(yè)績(jī)，收入沒(méi)有著落，地產(chǎn)中介從業(yè)人員改行現(xiàn)象大為增加。一些中小規(guī)模地產(chǎn)中介由于成交量大幅下降，被迫大幅縮減開(kāi)支甚至關(guān)門(mén)。而一些大的品牌地產(chǎn)中介則把眼光盯上了珠三角市場(chǎng)。春交會(huì)期間，世聯(lián)行開(kāi)通了珠三角購(gòu)房直通車(chē)，向深圳購(gòu)房者全面介紹珠三角二手房，中原等也加強(qiáng)了在珠三角的營(yíng)銷(xiāo)力度。

　　片區(qū)推薦

　　福永片區(qū)：二手房市場(chǎng)潛力顯現(xiàn)

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心昨日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，到今年9月份，寶安區(qū)福永片區(qū)二手住宅均價(jià)已達(dá)到7364元／平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含大量的自住與租賃需求，為福永房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

　　在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、居民購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)的情況下，福永近幾年三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不斷上漲。2004年片區(qū)的二手房均價(jià)為2416元／平方米，2005年上升到2831元／平方米，同比上漲了17%左右；2006年總體均價(jià)達(dá)到3929元／平方米，同比上漲了38%；2007年上半年，總體均價(jià)在5668元／平方米，到9月份，福永片區(qū)二手住宅均價(jià)已達(dá)到7364元／平方米。

　　分析指出，目前，福永片區(qū)樓盤(pán)供給較少，而當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)員工、政府公務(wù)員、生意人等居住需求卻十分旺盛，一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。由于福永片區(qū)企業(yè)、公司較多，有大量的上班族，租賃市場(chǎng)也比較活躍，且租客的區(qū)域性明顯�？拷鼘毎泊蟮赖母�僑花園等樓盤(pán)，離福永碼頭近，很多碼頭工作人員租居于此；靠近寶安機(jī)場(chǎng)的金達(dá)花園等樓盤(pán)，許多機(jī)場(chǎng)工作人員租住；萬(wàn)福人家周邊則由于地處街道中心區(qū)，商業(yè)發(fā)達(dá)、配套完善，市場(chǎng)上租賃需求較多，租客無(wú)明顯特征，也有部分外籍租客。租賃樓盤(pán)的房源中，有相當(dāng)一部分為集資房與農(nóng)民房。

　　國(guó)土部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示，近幾年福永片區(qū)上市新盤(pán)較少，且都是小型項(xiàng)目。2003年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給有上升的趨勢(shì)，但總體上來(lái)說(shuō)，仍然偏少。

　　世華地產(chǎn)分析人員認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)，福永的投資環(huán)境正在日益改善。盡管福永房地產(chǎn)市場(chǎng)前期發(fā)展緩慢，但其市場(chǎng)潛力已被開(kāi)發(fā)商所注意。福永地理位置優(yōu)越，擁有寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、福永碼頭等交通網(wǎng)絡(luò)，更重要的是擁有興建中的從深圳市中心延伸到寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)的深圳地鐵，完工后交通將更加便利。而且，其城市發(fā)展規(guī)劃也在逐步完善，特別是福永國(guó)際物流中心的建設(shè)，必將帶來(lái)大量的人流與購(gòu)買(mǎi)力，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展�；�于此原因，許多開(kāi)發(fā)商紛紛在福永拿地，如萬(wàn)科已經(jīng)拿下溫馨花園等用地。

　　龍崗中心城：實(shí)用小戶型需求增長(zhǎng)

　　地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)一份市場(chǎng)調(diào)查顯示，龍崗中心城實(shí)用型兩房三級(jí)市場(chǎng)成交過(guò)半，其市場(chǎng)占有份額有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

　　據(jù)介紹，此前，龍崗中心城房地產(chǎn)一直獨(dú)立于深圳之外而發(fā)展，其住宅買(mǎi)家主要由本地置業(yè)者、工業(yè)區(qū)和工業(yè)園高層管理人員、政府工作人員三類(lèi)群體構(gòu)成。從2003年底開(kāi)始，龍崗中心城房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新的高速增長(zhǎng)期，著力打造的高新科技園、奧體新城建設(shè)、地鐵三號(hào)線開(kāi)建以及建設(shè)“香港金融后勤基地”四大利好，有效地促進(jìn)了當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。2007年，龍崗中心城售價(jià)過(guò)萬(wàn)的項(xiàng)目比比皆是，實(shí)用型兩房開(kāi)始成為市場(chǎng)新的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心昨日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，龍崗中心城片區(qū)住宅戶型面積較大。其中，一房面積約為40-50平方米，兩房面積約為60-90平方米，三房面積超過(guò)100平方米，四房面積多數(shù)在130-150平方米，五房面積約為160-200平方米。其中，90平方米以上的住宅約占總量的6成。從三級(jí)市場(chǎng)的有效存量來(lái)看，大多數(shù)單位多為90平方米以上的三房和享受型的四房、五房，且由于單位較新，市場(chǎng)報(bào)價(jià)較高。在這種情況下，實(shí)用型兩房的單位更顯稀缺。

　　世華地產(chǎn)的成交系統(tǒng)反映，龍崗中心城片區(qū)90平方米以上的單位成交較少，僅占有總成交量的30%。90平方米以下單位是市場(chǎng)主流，占有成交總量的70%。其中，60-90平方米的實(shí)用型兩房占總成交量的50%。分析人員認(rèn)為原因有兩點(diǎn)：第一，目前市場(chǎng)價(jià)格較高，大面積單位總價(jià)高且房貸壓力過(guò)大，所以影響市場(chǎng)成交；第二，目前市場(chǎng)主要買(mǎi)家是龍崗中心城區(qū)域的白領(lǐng)以及關(guān)內(nèi)的投資型買(mǎi)家，他們都更青睞于實(shí)用型且總價(jià)較低的兩房單位。

　　從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，實(shí)用型兩房因?yàn)槠淇們r(jià)較低，未受到房貸政策調(diào)整的影響，所以成交仍較為活躍，其市場(chǎng)份額有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。另一方面，龍崗中心城規(guī)劃的日益完善，也將為片區(qū)實(shí)用型兩房的發(fā)展提供廣闊的空間。

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　自住型客戶迎來(lái)購(gòu)房好時(shí)機(jī)

　　目前，深圳二手樓市場(chǎng)處于一個(gè)政策適應(yīng)期，市場(chǎng)價(jià)格較為穩(wěn)定，短期炒房行為受到遏制，盤(pán)源數(shù)量增多，議價(jià)空間較大。專(zhuān)家表示，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新的契機(jī)，也是自住型客戶購(gòu)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)。

　　自7月份以來(lái)，在宏觀政策調(diào)控的作用下，深圳二手樓市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，8月份比7月份下降四成左右，9月份比8月份下降10%，10月份進(jìn)一步下降。在成交量大幅下降的同時(shí)，二手房掛牌價(jià)也不斷調(diào)低。

　　景河田地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理林嬌表示，福田新區(qū)委片區(qū)位于中心區(qū)以南，人流量大，商業(yè)配套好，但是在10月份，一些小區(qū)樓盤(pán)的掛牌價(jià)與高峰期相比，下降了15%以上。

　　市場(chǎng)趨勢(shì)的不明朗以及價(jià)格的小幅下調(diào)，使投資客逐漸退出市場(chǎng)，但與此同時(shí)，也讓自住購(gòu)房者有了新機(jī)會(huì)。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，由于未來(lái)深圳房地產(chǎn)的走勢(shì)不明朗，這讓投資客把注意力轉(zhuǎn)到了股票市場(chǎng)或其他地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者干脆把資金暫留在手上。至于被套牢的投資客，目前也只能降價(jià)出售，最嚴(yán)重的就是之前上漲較多的南山、福田豪宅片區(qū)。據(jù)他保守估計(jì)，下降幅度有5%-10%。

　　職業(yè)投資客鄒先生介紹，目前房貸首付要4成以上，這對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)影響很大。并不是投資客本身沒(méi)有資金，而是買(mǎi)回來(lái)后下家的承受能力有限，出不了貨就會(huì)影響很大。像目前一些手上有十幾套、幾十套房子的投資客，每月按揭款幾十萬(wàn)元，供款壓力非常大�！澳壳八麄兌继幱诳只艩顟B(tài)，在四處尋找買(mǎi)家，售價(jià)也比高峰期下跌了10%-20%，但我還是不敢接�！�

　　世聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理黃梓武表示，以前由于市場(chǎng)向好，投資者期望較高，豪宅業(yè)主一般不太愿意出手，而現(xiàn)在由于賣(mài)家急于賣(mài)掉，他們手上的豪宅房源比較充足，與以前相比，給了購(gòu)房者一個(gè)從容選擇的機(jī)會(huì)。

　　一份市場(chǎng)調(diào)查表明，八月份以來(lái)，二手房成交急劇下降且價(jià)格小幅下調(diào)的現(xiàn)象，引起了眾多二手房潛在買(mǎi)家的注意，有不少自住型買(mǎi)家趁著目前的價(jià)格低點(diǎn)積極入市。

　　對(duì)于三季度自住比例較高的情況，世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平認(rèn)為，經(jīng)過(guò)7、8、9三個(gè)月的政策調(diào)整，目前深圳的投資客已在逐步退出市場(chǎng)，但由于政策對(duì)自住客影響較小，這讓自住客的成交比例不斷攀升。

　　肖小平認(rèn)為，目前自住型購(gòu)房是個(gè)良機(jī)。她說(shuō)，房子是投資品與消費(fèi)品的綜合體。對(duì)自住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，購(gòu)房時(shí)除了考慮要滿足居住需要外，也要考慮入市的時(shí)機(jī)、未來(lái)的升值潛力等因素。目前的市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)自住型買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是個(gè)好時(shí)機(jī)，理由主要有以下四點(diǎn)：

　　第一，近段時(shí)間通貨膨脹壓力較大，因此對(duì)自住型客戶來(lái)說(shuō)，購(gòu)房既能滿足對(duì)住房的剛性需求，又能達(dá)到保值的目的，相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的股票來(lái)說(shuō)，購(gòu)房更具有實(shí)用性和低風(fēng)險(xiǎn)性；

　　第二，目前房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，但部分盤(pán)源由于投資客的放盤(pán)需求而不惜降價(jià)出售，議價(jià)空間較大，自住客可以以較低的價(jià)格購(gòu)到房，而且因房源較多的緣故，選擇面十分寬裕；

　　第三，考慮到供需關(guān)系未變、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，土地、建材成本價(jià)格上漲等因素，預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，而近兩個(gè)月房?jī)r(jià)平穩(wěn)，適合于購(gòu)房；

　　第四，深圳不少區(qū)域的二手房還存在著升值空間，如寶安、龍崗和鹽田等區(qū)域，即使是在觀望氣氛濃厚的7月份，其成交價(jià)仍有一定幅度的上漲，這足以證明市場(chǎng)對(duì)這些區(qū)域的信心。(記者 董超文 盧博林)