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四類商鋪投資價值各不同 業(yè)內(nèi)提醒投資四大守則
2007年11月05日 13:53 來源:廣州日報

  商業(yè)中心商鋪:“萬金難求”

  商業(yè)中心商鋪一般位于市區(qū)核心地段,規(guī)模大,周邊商業(yè)氛圍濃厚,客流量大,因而向來受到投資者的青睞。最典型的要數(shù)天河城廣場和中華廣場。天河城目前租金已高達1700元/m2。中華廣場雖有商鋪出售,但供應量較少,現(xiàn)首層的售價為13萬~16萬元/m2,租金為1250元/m2/月,投資回報率達9.4%~15%。商業(yè)中心商鋪一般單價都比較高,投資成本大、適合投資預算大的投資者。由于供應量不多,熱門商業(yè)中心的鋪位更是“萬金難求”,如天河城的鋪位就只租不售,欲投資該類型商鋪就必須看準時機。

  社區(qū)商鋪:天河中心值得關注

  社區(qū)商鋪具有較強的針對性,主要服務于社區(qū)范圍內(nèi)的人群,因此,投資時必須充分考慮附近樓盤的規(guī)模及入住率,還要分析該社區(qū)住戶的年齡層、消費水平、行業(yè)的比例與分布等,以預期租金情況。近期備受關注的有天河南、六運小區(qū)一帶的臨街社區(qū)商鋪,由于住改商的經(jīng)營戶可以取得臨時執(zhí)照,吸引了更多投資者的目光。目前,天河南一路過半商鋪面積在100平方米以下,主要經(jīng)營服飾,由于臨近天河城、宏城和正佳廣場,客流量充足,商品檔次也與其互補,天河南一路一線臨街鋪的租金已高達1000~1300元/m2,售價約14萬元/m2,投資回報率高達10%以上。

  另一值得關注的是珠江新城的社區(qū)商鋪,該區(qū)商鋪目前尚處于發(fā)展階段,升值潛力大,現(xiàn)時發(fā)展較成熟的有南國花園、力迅·上筑一帶的商鋪群,該地段商鋪售價約1.35萬~2.5萬元/m2,相比珠江新城昂貴的物業(yè),商鋪更為投資者普遍接受,且隨著該地區(qū)眾多大型樓盤的交樓入住,人氣自然更旺,商業(yè)氛圍也會日益濃厚。

  商業(yè)街商鋪:看好農(nóng)林下路

  商業(yè)街商鋪應該是大家最為熟悉的,目前廣州主要的商業(yè)街主要有北京路、上下九、江南西和農(nóng)林下路。商業(yè)街人氣旺,商業(yè)氛圍濃厚,不少投資者均想分一杯羹。目前北京路租金為1500~2600元/m2,上下九路500~1400元/m2,農(nóng)林下路300~600元/m2,江南西路400~750元/m2,回報率約在7%~10%之間。如一間農(nóng)林下路約30平方米的臨街商鋪,買入價格為120萬元,租金達7000多元/月,投資回報率達7%,按照廣州市的商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃,農(nóng)林下路商業(yè)街將與附近的署前路、龜崗大馬路連成一片,擴展成近1平方公里的商貿(mào)圈,由社區(qū)商圈升級為都市中心商圈,屆時,該商圈必定人氣更旺,商業(yè)氛圍更濃厚,商鋪租金也會隨之上漲。

  地鐵商鋪:客流量決定商鋪價值

  地鐵商鋪隨著地鐵網(wǎng)絡日漸成熟而發(fā)展起來的新型商鋪。客流量是決定地鐵商鋪價值的重要因素,除地鐵站本身的客流量,還要考慮地鐵上蓋物業(yè)的情況,如能形成上下互動的立體化組合,地鐵商鋪的升值潛力將大大提升。如流行前線及恒寶廣場的地鐵商鋪是很好的例子。流行前線作為地鐵站與中華廣場之間的橋梁,又聚集了不少時下流行服飾、飲食等商鋪,平時就擁有不少的地鐵人流,周六日更是人山人海,客流量絕對有保證,目前流行前線商鋪的租金約為700~1200元/m2/月。與流行前線相似,恒寶廣場地鐵商鋪有著較大的升值潛力,隨著負二層商鋪的開業(yè),客流量不斷增長,目前負一層租金約為500元/m2/月。

  置業(yè)提醒:投資商鋪四大守則

  美聯(lián)物業(yè)市場人士表示,雖然目前商鋪市場利好因素眾多,商鋪投資形勢大好,但每類商鋪也有其特點,投資時必須多加留意,尤其是注意以下幾點:

  1、明確是否有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否清晰,如果是一手商鋪,必須確定開發(fā)商是否具有《國有土地使用權(quán)證》和《房屋銷售(預售)許可證》,如是二手商鋪,則必須明確業(yè)主是否為商鋪的唯一產(chǎn)權(quán)人或者是共有產(chǎn)權(quán)人,如是共有產(chǎn)權(quán)的人話則必須所有產(chǎn)權(quán)人同意才能進行買賣過戶。

  2、商鋪的經(jīng)營范圍盡量廣泛,有部分行業(yè)承租商鋪必須具備特殊的硬件設施及獲得相關部門的批準,如餐飲業(yè),如果商鋪具有更廣泛功能的話則更容易出租。

  3、投資商鋪跟著政府規(guī)劃走。政府規(guī)劃引導著城市的發(fā)展,只要緊跟著政府的規(guī)劃走,關注未來城市中心和商業(yè)狀況的規(guī)劃,對具有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)可大膽入市,其回報會更高。

  4、根據(jù)預算和回報要求選擇商鋪。如果投資預算較少,可以選擇二線商鋪,如花都、番禺商鋪,這些商鋪目前售價較低,隨著各大型小區(qū)交付使用,消費群越來越龐大,商鋪前景看好,但一般需要守1~2年的時間。如果投資預算較多,且希望回報率高些可以選擇一線鋪,如北京路、上下九商鋪,租金回報率基本可保持在6%。


編輯:王菲】
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