日前央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》終于使社會各界在認定標(biāo)準(zhǔn)、還清貸款再貸和公積金貸款是否被排除在外等問題上迎來了統(tǒng)一的認識。

　　概括起來，此次針對第二套房的貸款政策可謂“一刀切”，即只要央行征信系統(tǒng)中留下過向商業(yè)銀行貸款買房記錄的自然人均執(zhí)行第二套房的新政。那么對于密切關(guān)注房產(chǎn)市場的自住購房人和投資客來說，新政出臺或多或少牽動了他們的切身利益，就此我們請來專家為您支招。

　　以小換大

　　對于已經(jīng)在銀行貸款購買了一套房子，但有更換一套更大面積的房屋的人來說，專家并不建議沖動地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強烈的緊縮政策之下，這么做無疑掉入了政策預(yù)警圈，似乎顯得有些“無辜”。而如果真有“換房”需求，也應(yīng)在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉(zhuǎn)售為租的成本之后再打算。

　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，就可以按照一套房的�?biāo)準(zhǔn)貸到款，即當(dāng)您的住房面積低于該標(biāo)準(zhǔn)時就應(yīng)該充分享受“照顧政策”的優(yōu)惠。而如果第一套房面積在此之上，又利用了銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。對于已經(jīng)還清貸款的人來說，按照新政都屬于“有貸款記錄的客戶”，那么要想喬遷新居有三條出路：第一，將小房賣掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照第二套房的新規(guī)執(zhí)行；第二，將小房轉(zhuǎn)售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購房，其余缺口可辦理按揭。

　　假設(shè)甲在上海擁有一套2004年竣工2室2廳的房子，當(dāng)時成交價為100萬元，評估機構(gòu)將其現(xiàn)在的房產(chǎn)評估價格定在150萬元。但現(xiàn)在其萌發(fā)了購買一套200萬元新房的想法，以下為三套方案的明細：

　　第一種方案，假設(shè)甲將150萬房款全部用于首付，約定20年還清50萬元余款，如按等額本息還款，則共計利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。

　　第二種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清余款120萬，則首付＝200×0.4＝80萬，共計利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。

　　第三種方案， 假設(shè)銀行抵押貸款額可以達到7成，期限為3年，并按照基準(zhǔn)利率的1.1倍計算；按揭20年還清余款95萬，則可貸款額為105萬，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計105×7.83%×1.1×3＝27萬元。

　　由此可見，第一套方案雖然月供壓力和利息成本都最低，但是失去了小房的產(chǎn)權(quán)，對于沒有房產(chǎn)投資意愿的買房人來說比較合適，而且如果能負擔(dān)50萬元的余款就完全沒有必要在銀行貸款。第二套方案代表了部分看好后市的投資人的想法，它不僅保留了原先的產(chǎn)權(quán)，而且利息成本也相較低于抵押貸款；第三套方案不僅程序復(fù)雜，而且成本較大，雖然保留了產(chǎn)權(quán)，但是會對購買和供養(yǎng)第二套房產(chǎn)生較大的壓力。

　　欲購第一套房

　　對于大部分家庭來說，新房的購買剛性需求是不容忽視的，他們又主要存在于新婚夫婦的新居購置、父母為子女買房和子女為父母買房的三大類需求。

　　專家建議，對于新婚夫婦來說，如果目前沒有躉繳房款的實力，但是又有急切的買房需求，可以考慮兩種解決辦法來規(guī)避二套房嚴(yán)格的房貸政策。其一為先買一套小戶型房或經(jīng)濟適用房作為青年時期的過渡，并且盡量不用公積金貸款�！堆a充通知》中明確了對于人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的購房者的照顧，即他們貸款購買第二套房時比照第一套房政策。這樣既解了燃眉之急，也可以期待政策的回轉(zhuǎn)或規(guī)避提高首付和利率的壓力。同時由于公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用最好不要將第一套房的指標(biāo)用完。

　　其二，對于經(jīng)濟實力相對較強的夫婦來說，是購買一套面積稍大的房子還是將其用作投資也是因人而異的。假若擁有一定的投資實力，既期待資本市場的較高回報率又看漲房市，那么可以投資和貸款買房雙管齊下，否則應(yīng)當(dāng)在二者間權(quán)衡利弊。

　　對于為子女買房的父母來說，子女是否成年是考慮的關(guān)鍵因素。如果是以未成年子女的名義購房而由父母作為還款人的話，并不會占用子女成年之后再貸款買房的第一套房指標(biāo)，因為該子女并沒有貸款記錄。專家認為，界定第二套房并不能從產(chǎn)權(quán)來認定，也就是說子女成年并轉(zhuǎn)移戶口之后，是可以新的“戶”為標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠的。

　　而如果買房時子女已經(jīng)成年，但是卻是以父母作為貸款人，那么按照《補充通知》，該成年子女如果想要購買一套自己的房子是受到“第二套房”政策約束的。對此，市民也紛紛表示了反對，認為新政出臺并不應(yīng)該有溯及力。

　　對于為父母買房的子女，專家認為很難規(guī)避第二套房新政的約束。由于年紀(jì)超過一定限額的中老年人來說，銀行往往顧忌其放貸風(fēng)險而“緊縮荷包”，但是農(nóng)行推出的“接力貸”似乎給四十歲以上的中老年人和剛參加工作和收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人以解決之道。如果子女作為共同借款人，那么其再次貸款買房將首付40%，并支付銀行高于基準(zhǔn)利率10%的利息。但是專家同時提示，將產(chǎn)權(quán)登記為成年子女或許可以解除部分人的心頭之患。(涂艷)