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房貸利率重回4年前 4次降息百萬(wàn)貸款月減千余元

2008年12月05日 11:20 來(lái)源:新聞晨報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  上周,1.08個(gè)百分點(diǎn)的大幅降息,如此大的動(dòng)作和幅度讓市民忙了起來(lái)。重新規(guī)劃理財(cái)方案的過(guò)程中,很多市民也把買(mǎi)房列入了家庭議事日程。業(yè)內(nèi)人士分析,此次降息把目前的房貸利率打回到幾年前的水平,減輕了去年多次加息累計(jì)起來(lái)的高額還貸壓力,對(duì)樓市來(lái)說(shuō)是個(gè)利好消息

  - 經(jīng)濟(jì)賬-

  4次降息后,百萬(wàn)貸款月減千余元

  4次降息后,100萬(wàn)元5年以上貸款月供減少1000多元。

  凱弈投資市場(chǎng)分析師表示,自今年9月以來(lái),央行已連續(xù)4次降息,很大程度上緩解了購(gòu)房者的貸款負(fù)擔(dān)。

  該分析師算了一筆賬,假設(shè)市民今年年初時(shí)首次購(gòu)買(mǎi)了一套85平方米普通住房,總價(jià)125萬(wàn)元,首付款25萬(wàn)元,純商業(yè)貸款100萬(wàn)元,貸款年限20年。對(duì)于這位市民來(lái)說(shuō),今年首次降息前,貸款基準(zhǔn)利率為7.83%,享受15%的下浮優(yōu)惠后,還款利率為6.66%,等額本息月還款為7547.56元,20年累計(jì)要還款181.1414萬(wàn)元。

  假設(shè)今年年內(nèi)央行不再降息,按現(xiàn)行房貸利率政策,明年1月1日起貸款基準(zhǔn)利率為6.12%,享受30%的下浮優(yōu)惠后,還款利率為4.28%,等額本息月還款為6210.49元,20年累計(jì)要還款149.0517萬(wàn)元。兩者相比,月還款減少1337.07元,20年可累計(jì)少還款32萬(wàn)元左右。

  “息差倒掛”問(wèn)題消失

  隨著此次存貸款利率的降低,銀行“息差倒掛”的問(wèn)題消失,這鋪平了存量房貸客戶(hù)利率七折的道路。

  易居臣信市場(chǎng)分析師表示,此次降息前,五年期存款利率為5.13%,五年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.20%。按照央行首套房可享受七折優(yōu)惠利率計(jì)算,購(gòu)房者最低可享受的貸款利率為5.04%。銀行存貸款的利率出現(xiàn)了“息差倒掛”的現(xiàn)象。

  而此次銀行大幅降息后,五年期定期存款利率下調(diào)幅度達(dá)1.26個(gè)百分點(diǎn),由5.13%下調(diào)至3.87%;五年以上貸款利率則下調(diào)1.08個(gè)百分點(diǎn),由7.20%下調(diào)至6.12%,優(yōu)惠30%以后為4.284%。這就意味著,五年以上的貸款利率打七折后,也要比相應(yīng)的定期存款利率高出0.414個(gè)百分點(diǎn)。存貸“息差倒掛”的問(wèn)題解決后,有利于銀行盡早推出存量房貸的實(shí)施細(xì)則。這意味著明年1月1日起,符合房貸新政規(guī)定的存量房貸客戶(hù),獲得七折優(yōu)惠利率的可能性大大增加。

  - 市場(chǎng)面-

  分行普遍電話(huà)量激增

  降息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可謂息息相關(guān)。降息消息明確后,部分購(gòu)房者馬上有了反應(yīng),并針對(duì)新的貸款政策著手調(diào)整自己的購(gòu)房計(jì)劃。

  中原地產(chǎn)對(duì)旗下各分行所做的最新調(diào)查顯示,央行大幅降息后的幾天時(shí)間內(nèi),市民來(lái)電咨詢(xún)量明顯增加,幾乎所有分行都較降息前增加一倍。其中,近六成來(lái)電客戶(hù)具有較明確的購(gòu)房意向,他們最關(guān)心的問(wèn)題是降息后自己的貸款能節(jié)省多少錢(qián)。另有部分客戶(hù)開(kāi)始考慮提高自己的購(gòu)房預(yù)算。相關(guān)人士表示,今年4次降息后,購(gòu)房者的貸款成本大大降低,一些原本想要購(gòu)買(mǎi)一房的客戶(hù),現(xiàn)在開(kāi)始考慮購(gòu)買(mǎi)兩房了,還有些客戶(hù)要求經(jīng)紀(jì)人重新推薦更好的房源。

  據(jù)預(yù)計(jì),前期積壓許久的剛性需求將在今后一段時(shí)間內(nèi)集中釋放。中外環(huán)區(qū)域已出現(xiàn)部分客戶(hù)淘房現(xiàn)象。其中,改善型需求占到七成左右。隨著一系列利好政策的逐漸釋放,更多購(gòu)房需求會(huì)在年底前完成換房。

  總價(jià)150萬(wàn)房源帶看量增加

  總價(jià)在150萬(wàn)元左右的房源帶看量有所增加。中原地產(chǎn)楊浦區(qū)區(qū)域經(jīng)理張艷介紹,自降息開(kāi)始,區(qū)域中分行帶看量基本增加2成,而總價(jià)在150萬(wàn)元左右的兩房和三房較受歡迎。房東方面,小部分房東有降價(jià)意向,占掛牌房東比例的一成左右,而其降價(jià)幅度在10%-15%。虹口區(qū)區(qū)域總監(jiān)瞿玲也表示,由于政策的組合效應(yīng),區(qū)域內(nèi)客戶(hù)的帶看量增加2成,相信到明年3月,二手房市會(huì)逐漸回暖。

  原本打算購(gòu)買(mǎi)一房的購(gòu)房者,目前有提高預(yù)算的可能。他們大多集中在寶山等區(qū)域。由于此區(qū)域總價(jià)較低,受到新政的影響,未來(lái)還貸壓力較小,一般60萬(wàn)元可購(gòu)買(mǎi)70平方米的兩房,相比較50萬(wàn)元的一房,許多購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)移了方向。(特約撰稿 賀理銘)

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