隨著物業(yè)稅開征的日益臨近，人們的關(guān)注程度也越來越高。但從目前來看，物業(yè)稅正式開征還有很多需要解釋和明確的地方。為此，記者總結(jié)了物業(yè)稅制定過程中八個不可回避的疑問，希望政策能夠更細致、更具體、更有針對性。

　　一問物業(yè)稅是否將取代土地出讓金？

　　物業(yè)稅正式征收之后，是否將替代土地出讓金，又將如何替代，一直是業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的熱點之一。原因在于，如果將土地出讓金等若干稅費全部計入物業(yè)稅，那無疑將從根本上改變國內(nèi)延續(xù)了幾十年的土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則，從而極其深刻地影響現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的格局。對于消費者而言，土地出讓金進入物業(yè)稅，也相當于將目前買房時一次性購買的70年土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨?或季)分期繳納并獲得土地使用權(quán)，由此帶來對“產(chǎn)權(quán)”概念的改變也將是根本性的。

　　專家視點：關(guān)于土地出讓金是否計入物業(yè)稅，在業(yè)內(nèi)專家中始終有著觀點鮮明對立的兩派。贊成者認為，用物業(yè)稅取代土地出讓金，并將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅一并納入其中，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果。可以將目前占房地產(chǎn)開發(fā)成本重要部分的地價由一次性付清轉(zhuǎn)為分期支付，有效地降低房價，減輕置業(yè)者日益沉重的負擔(dān)。

　　與此同時，質(zhì)疑的聲音也不乏其人，中國人民大學(xué)土地資源管理專業(yè)副教授鄭華就指出，物業(yè)稅是為了實現(xiàn)政府公共管理職能的需要，通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟的一種方式；而土地出讓金實質(zhì)是地租的表現(xiàn)形式，或者說是一定年限內(nèi)土地使用價值的現(xiàn)金符號。因此二者性質(zhì)完全不同，相互替代將引來很多難以界定的方面，引起操作困難。同時她也表示，試圖通過稅收抑制房價，從近幾年的實踐來看并不成功，相反卻給購房人帶來了更大的壓力，所以，努力加大住宅供應(yīng)量，才是平抑房價的根本。

　　執(zhí)行障礙：土地出讓金是否將被物業(yè)稅取代，面臨的障礙其實不僅是概念上的厘定。一位不愿意透露姓名的專業(yè)人士告訴記者，土地轉(zhuǎn)讓是地方財政收入的重要組成部分，對拉動地方經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)起到了非常積極的作用。一旦將土地出讓金以物業(yè)稅的形式分期支付，那么地方財政收入會受到很大影響，經(jīng)濟發(fā)展速度也可能有所放緩。對于一個城市、特別是第一批開始試點的城市而言，是否愿意承擔(dān)和接受這種犧牲，可能將直接關(guān)系到物業(yè)稅最終涵蓋的范圍。而這一點也是物業(yè)稅醞釀多年始終無法出臺的重要原因。

　　二問物業(yè)稅是否會使房價大幅下跌？

　　與是否取代土地出讓金直接相關(guān)的另一個問題在于，物業(yè)稅的出臺是否會讓當前高企的房價出現(xiàn)松動。一般認為，包括土地購置費在內(nèi)的各類稅費，已占房地產(chǎn)開發(fā)成本的60%以上；而開征物業(yè)稅之后，這類稅費將由之前買房時一次性承擔(dān)，轉(zhuǎn)為在房產(chǎn)持有過程中按期繳納。在這種背景下，有聲音甚至認為，實施物業(yè)稅，會使當前房地產(chǎn)價格發(fā)生“自由落體式”的下降，其幅度至少應(yīng)不低于30%。

　　專家視點：土地購置費、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、基礎(chǔ)建設(shè)費……這一系列種類龐雜的稅費，確實成為了當前房地產(chǎn)開發(fā)成本中，比重不輕的一部分支出，特別是土地購置費，某種程度上更是被視為房價躥升的始作俑者。但是，物業(yè)稅真的能解決“地價”的問題嗎？

　　北京成業(yè)行經(jīng)紀顧問有限公司總經(jīng)理邵念強此前在接受記者采訪時表示，單是地價這一項，很可能就會占到未來房價的50%左右，然而在龐大的地價開支當中，土地出讓金僅占一小部分，絕大部分的地價存在于拆遷、安置和一級開發(fā)等過程當中。即便土地出讓金真的被包含在物業(yè)稅當中，這個較小的比例是否真正能對房價產(chǎn)生實質(zhì)性的影響也不確定。不過，有關(guān)專家也承認，實行物業(yè)稅，原則上說會通過成本的降低帶動房價下行。但是，左右房價的內(nèi)在因素依然是供求關(guān)系，“成本+利潤”的定價方式在樓市已并不常用，如果不能打破供求失衡的矛盾，即使開發(fā)成本再低，也很難讓價格出現(xiàn)松動的可能。

　　執(zhí)行障礙：北京中原副總經(jīng)理殷則環(huán)指出，開征物業(yè)稅要注意對原有房產(chǎn)持有者的保護。他解釋說，一方面，原先的購房者事實上已經(jīng)支付了包括土地出讓金在內(nèi)的各類稅費，不應(yīng)當一概而論地再去收取這些人的物業(yè)稅；另一方面，如果房價因物業(yè)稅而發(fā)生下滑，對于那些已經(jīng)購買房產(chǎn)的人來說無疑是相當大的利益損失，如果這類房產(chǎn)再上市，交易過程中是按原先的價格標準來定價，還是按物業(yè)稅執(zhí)行之后的標準定價，這將深刻關(guān)系到這些房產(chǎn)持有者的個人利益。所以，物業(yè)稅的執(zhí)行，理應(yīng)對新購房人和原購房人區(qū)別對待，同樣也應(yīng)當對新購置土地和原購置土地區(qū)別對待。

　　三問物業(yè)稅將如何征收？

　　物業(yè)稅面臨的另外一大難點在于征收。目前，居住社區(qū)物業(yè)管理費收取難已經(jīng)是不爭的事實，據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計，全市的物業(yè)費收繳率甚至不到30%。而一旦開征數(shù)額要龐大得多的物業(yè)稅，業(yè)主是否能夠積極配合，稅務(wù)機關(guān)如何有效地收取，也成了很多人關(guān)心的一個問題。

　　專家視點：香港在物業(yè)稅的執(zhí)行上已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗，可以被內(nèi)地所學(xué)習(xí)和借鑒。為此，記者采訪了中原地產(chǎn)(中國)董事副總經(jīng)理黃雄。黃雄告訴記者，香港的物業(yè)稅包含“差餉”和“地租”兩個部分，“差餉”原指警政開支，后來擴大到用于支付街燈、供水、消防等市政開支；而“地租”則特指土地使用金。有關(guān)部門會制定一套非常嚴密的計算標準，根據(jù)物業(yè)所在的地段、物業(yè)檔次、住宅面積等眾多因素來規(guī)定每套房產(chǎn)所應(yīng)繳納的物業(yè)稅金，并且根據(jù)市場及時浮動，按季度收繳。在這當中，“差餉”部分在政府財政收入比較理想的季度當中，是可以免征的。

　　黃雄介紹說，經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)稅已經(jīng)成為了香港市民自覺承擔(dān)的一個稅種，居民會主動按時繳稅。而如果出現(xiàn)未及時上繳的，稅務(wù)機關(guān)會收取一定滯納金；再不繳納，則可以依法向法院對納稅人提起訴訟；最嚴重的時候，法院可以判決業(yè)主破產(chǎn)，并對其資產(chǎn)、債權(quán)進行重組。不過黃雄同時告訴記者，如果納稅人在一段時間里確實面臨了暫時的支付困難，也可以向稅務(wù)局申請緩交，通�？梢越�(jīng)過協(xié)商獲得批準。

　　執(zhí)行障礙：黃雄指出，香港物業(yè)稅之所以能夠較為順暢地執(zhí)行，很大程度上要歸功于稅種的清晰和標準的統(tǒng)一。而在內(nèi)地，房地產(chǎn)方面的稅費體系非常龐雜，開征物業(yè)稅的前提必須是對這一系列稅費的梳理，否則，重復(fù)收取、有區(qū)別收取都無法服眾。同樣，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場，僅物業(yè)類別就有十多種，針對不同物業(yè)，是否收取、收取多少，都需要非常繁瑣的爭論過程。但在香港，除個別情況外，所有房產(chǎn)都要收取物業(yè)費，用一套完整的標準規(guī)定了具體到每套房子的稅收金額，針對性極強，同時條理清晰統(tǒng)一，對執(zhí)行環(huán)節(jié)給予了很大幫助。

　　四問物業(yè)稅能否避免“誤傷”？

　　政策的出臺是為了打擊投資客、抑制炒房，從而減輕自住型購房者的資金負擔(dān)。但是，從近幾年出臺的政策來看，很多政策最初的想法和預(yù)期是好的，但最終往往事與愿違：要么因為缺乏針對性、打擊面過廣使普通購房人也受拖累；要么由于投資者通過在存量房再交易環(huán)節(jié)中和稅費“轉(zhuǎn)嫁”，讓原本應(yīng)當由賣房者承擔(dān)的成本，最終又落到了買房者的頭上。

　　面對這種情況，很多人都在擔(dān)心，物業(yè)稅會不會也陷入這樣一種怪圈，顯出幾分“南轅北轍”。因此也有人建議，物業(yè)稅同樣應(yīng)當對“自住”和“投資”、“首套房”和“多套房”做出區(qū)別。

　　業(yè)界觀點：對于這一問題，業(yè)內(nèi)尚未形成統(tǒng)一的意見，各家都有各自的看法。我愛我家控股公司副總裁胡景暉認為，如同首付比例區(qū)別對待一樣，小戶型和第一套房或許會免收物業(yè)稅，而大戶型、多套房或者“奢侈型”居所將適當提高物業(yè)稅稅率。

　　相對于這種觀點，中國人民大學(xué)土地資源管理專業(yè)副教授鄭華則指出，目前物業(yè)稅遲遲不能出臺，重要因素恰在于對適用人群的難以界定。最理想的辦法是出臺一套獨立、完整、清晰的標準，將所有物業(yè)類型、物業(yè)檔次都包含在內(nèi)，而不是采用有的收、有的不收這種模棱兩可的界定方式。否則，很可能會落入目前對界定“第二套房”時面臨的困局，很難保持政策的一致性。

　　執(zhí)行障礙：不過，從目前看來，想對物業(yè)稅適用人群做出嚴謹區(qū)分，難度要比想象中大得多。徐東華也表示，從目前的情況來看，物業(yè)稅的征收很難保持同一標準。中低收入者如果沒有住房就不牽扯物業(yè)稅，中等收入者只有一套住房的話，也不會受到太大影響。尤其是在征收物業(yè)稅的初期，其對象很可能集中于營業(yè)性住房和高端物業(yè)。但是這種假設(shè)又會帶來新的問題，就是如果只對高端物業(yè)征收物業(yè)稅，那么土地出讓金就不能取消或者不能完全取消。

　　同樣，雖然房價可能受到物業(yè)稅的影響而有所下滑，但專業(yè)人士也認為，由于現(xiàn)在是賣方市場，開發(fā)商其實是房價的最終確定者，如果他們保持房價不變，或降幅太小，而強大的剛性需求同樣會迫使一部分人買房，那樣的話等于變相擴大了開發(fā)商的利潤空間，而把物業(yè)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上。想要解決這一問題，需要有一系列的政策措施出臺。

　　五問原有房產(chǎn)再上市如何計價？

　　未開征物業(yè)稅之前，房價中包含了土地出讓金的部分，如果這類房產(chǎn)在物業(yè)稅開征之后上市交易，將如何計價？

　　專家說法：盡管具體措施尚不可知，但一些專家還是給出了自己的意見。中國經(jīng)濟體質(zhì)改革研究會副會長樊綱認為，對于未開征前已經(jīng)賣出的房子，在物業(yè)稅出臺后可予以區(qū)別對待。“新人新辦法、老人老辦法，新地新辦法、老地老辦法，新樓新辦法，老樓老辦法，以10年20年的過渡期，逐步逐步實行�！�

　　業(yè)界觀點：這一問題一直是業(yè)界討論的熱點

　　之一。有人認為這是一個比較復(fù)雜的技術(shù)性難題，也有人認為解決之道不少，關(guān)鍵在于如何選擇。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司營銷總監(jiān)徐東華認為，對于未開征物業(yè)稅之前已經(jīng)交納過土地出讓金的房子，有可能在再次交易的環(huán)節(jié)進行退稅，之后按照正常的標準繳納物業(yè)稅，或者給予以前的房子一定期限的優(yōu)惠稅率，以達到公平的效果。

　　執(zhí)行障礙：“但這樣一來又有新的問題產(chǎn)生，那就是那些經(jīng)濟適用房、老舊公房、房改房如何處理？目前經(jīng)濟適用房是在滿足一定限制條件并進行二次交易時才補交土地出讓金，而出臺物業(yè)稅后，如果再交易時不用繳納土地出讓金，那是否意味著將對他們確定特別的稅率呢？”

　　而且由于物業(yè)稅的開征將根據(jù)不同的物業(yè)類型確定不同的稅率，那么如果再加上經(jīng)濟適用房、房改房等特殊房產(chǎn)的不同稅率，將加劇稅率混亂的狀況。這樣一方面很難使物業(yè)稅的公平性得到信服，而且過于細分化的情況會讓物業(yè)稅的征收變得繁瑣而復(fù)雜，不利于物業(yè)稅的貫徹落實。

　　六問物業(yè)稅會不會引發(fā)拋房高峰？

　　據(jù)多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)分析，從理論上說，由于地價和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，由此導(dǎo)致的成本下降，將會使房價大幅下滑。因此，“囤房”的投資客很可能會積極拋售房源以減少損失。

　　專家觀點:“就目前看來，物業(yè)稅的開征引發(fā)無人接盤的可能性比較小。從供需關(guān)系來看，大量投資性拋盤正在被自住性需求買進，這將使房地產(chǎn)回歸理性、健康發(fā)展�！睆垊φf。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)部主任王志偉認為，“物業(yè)稅實施具體的效果和市場影響，必須得看物業(yè)稅最終確定的執(zhí)行標準，可以肯定，市場需求集中在某一個時間點爆發(fā)的時候，勢必扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有供需結(jié)構(gòu)，物業(yè)稅的出臺從長期來看，將起到的是促進購房理性消費的積極作用，控制房產(chǎn)投資的盲目性�！�

　　“作為一項稅種，物業(yè)稅直接牽涉生產(chǎn)、生活兩方面，影響到政府、企業(yè)以及民眾等多方利益。我國開征物業(yè)稅是遲早的事情，但在時下利益各方對這個稅種的功能還存在模糊認識的背景下，‘緩行’要比急著開征更為妥當。就目前來看，物業(yè)稅政策的正式實施，還有不短的一段路要走，短時期內(nèi)全面鋪開的可能性很小�！蓖踔緜ヮA(yù)測。

　　七問物業(yè)稅是否會抑制投資者？

　　行業(yè)內(nèi)普遍認同開征物業(yè)稅對有效打擊房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)投資的顯著作用。目前房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)有章可循，房地產(chǎn)主要矛盾是供需，目前從供給方面，國家增加廉租房、兩限房和經(jīng)適房等保障住房的土地供應(yīng)，年底前將迎來又一輪供應(yīng)高峰，勢必對普通商品房市場形成一定沖擊。從需求方面，央行此次出臺的第二套房首付提至四成的新政有效地抑制了部分投資需求，深圳、上海等房價增長過快城市已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的降溫，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點。出臺物業(yè)稅將增加購房者的持有成本，打擊投機、抑制投資需求，有效調(diào)控房價。

　　專家觀點:物業(yè)稅一旦開征，將會對京城房地產(chǎn)市場帶來不小的沖擊，偉業(yè)顧問市場研究總監(jiān)張劍認為，征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。張劍說，推動目前房價上漲的重要動力，是需求尤其是投資性購房需求過于旺盛。近年來，國家宏觀調(diào)控在加大中低價位、中小套型住房供應(yīng)的同時，更多著眼于控制投資性需求、抑制投機性需求。提高住房首付款比例、調(diào)高第二套以上住房的房貸利率等政策，影響最大的就是投資性購房需求。同時，國家稅務(wù)總局決定在試點省市選擇部分省市實行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”，將對這些省市的投資性購房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。提高房貸利率，征收物業(yè)稅，意味著購房者持有物業(yè)的成本在增加，而投資成本上升，就會影響投資收益。一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，一部分準備購房的投資者則可能選擇暫時觀望。將部分投資性購房需求擠出房地產(chǎn)市場，有助于消減這些城市的房地產(chǎn)泡沫，從而促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　執(zhí)行障礙:“物業(yè)稅實施中，還應(yīng)當對擁有不同套住房的人進行區(qū)別對待，比如第一套房不征收物業(yè)稅，而隨著購買套數(shù)的增加累進稅率，另外針對不同的物業(yè)形態(tài)，比如限價房、經(jīng)濟適用房、商品房等也要進行區(qū)別對待。所以，一旦開征物業(yè)稅，將對房地產(chǎn)供應(yīng)市場產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的變化。”鏈家地產(chǎn)“市場研發(fā)部主任王志偉說。

　　八問如何確定物業(yè)稅的起征點？持有兩套或多套房按照什么標準繳稅？

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前空轉(zhuǎn)階段物業(yè)稅的稅率有兩種計算模式：一種是自住需求，按房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅；對于投資性需求，則以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅�！�10個空轉(zhuǎn)試點城市并不能代表我國經(jīng)濟發(fā)展的總體水平，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”到“落實”，如何設(shè)定起征點，還需更全面的考量。

　　專家看法:中國財稅法學(xué)研究會會長、北京大學(xué)稅法研究中心主任劉隆亨教授表示，要開征物業(yè)稅，首先就必須具備完善的不動產(chǎn)登記制度�！蔽覈�目前的不動產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對不動產(chǎn)的價格評估機制及嚴密的會計制度。

　　“征收物業(yè)稅的最大特點就是買房容易養(yǎng)房難”，因此，物業(yè)稅率的高低，是整個政策能否真正顯效的一個重點。假若稅率過低，每套房子每年僅僅繳納幾千元，對于投資者“九牛一毛”，與房價上漲所帶來的利潤無法抗衡；但是如果稅率過高，成普通購房者的沉重負擔(dān)，甚至讓購房者養(yǎng)不起房，也不是政策初衷�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)部主任王志偉說。

　　多位專業(yè)人士比較一致的觀點則是，長期以來，房地產(chǎn)市場上保障性住房與商品房的界點為90平米，而確定普通住宅與非普通住宅的“分水嶺”則為120平米，各地有20%的浮動空間。選擇90還是120平米作為起征點，成為物業(yè)稅落實的關(guān)鍵一環(huán)。征收物業(yè)稅的初衷是增加住房的保有成本，類似于征收個人所得稅，以縮小貧富差距。因此，物業(yè)稅征收很可能會采取大范圍低稅率的方式進行征收，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況，對于處在征收范圍內(nèi)的住房，據(jù)其面積大小實行累進稅率。

　　執(zhí)行障礙:專家表示，征收物業(yè)稅，新舊房產(chǎn)的對接問題尤為重要，也是物業(yè)稅能否在保障各階段購房者權(quán)益的前提下，順利執(zhí)行的關(guān)鍵。一般說來，消費者在購房時已經(jīng)把房產(chǎn)的大部分稅費一次性支付，而物業(yè)稅是現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅以及土地增值稅等的總和。開征后繼續(xù)對購房者實施收費略顯重復(fù)，顯然有失公平。但是如果僅僅對于新房進行征收，征收前市場中的投資性房產(chǎn)，則無法進入到供需環(huán)節(jié)流通，因此如何選擇一個恰當?shù)呐R界點，要在全方位考慮政策的基礎(chǔ)上妥善運行。(高彤 邱旸 衛(wèi)東 夏君偉)

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