北京：高檔房市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)

　　與深圳、廣州相隔兩千公里的北京也感受到南方樓市調(diào)整的寒意�！坝袃r(jià)無市”成為近一個(gè)月來見諸京城報(bào)端和地產(chǎn)論壇里最熱門的詞匯。

　　11月30日，北京中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理張坤昱和來自深圳、廣州、上海的同事開了個(gè)碰頭會(huì)。討論的內(nèi)容就是深圳、廣州和上海出現(xiàn)的成交量下跌，以及與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，“開發(fā)商現(xiàn)在非常關(guān)心這個(gè)問題�！睆埨り耪f。

　　與深圳、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊跌的現(xiàn)象不同，北京是價(jià)升量跌。據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份，北京一手房成交量日均為364套，比10月份下降了近10%，延續(xù)了10月份7%的跌幅，但房?jī)r(jià)卻依舊上漲。據(jù)國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，10月份北京新建商品住房?jī)r(jià)格比去年同期上漲了17.8%，位居一線城市之首。

　　北京思源地產(chǎn)總經(jīng)理李國(guó)平對(duì)南方周末記者表示：“目前市場(chǎng)上發(fā)生分化，一方面是15000元每平方米以下住宅仍然搶手，需要排隊(duì)去買，另一方面，20000元每平方米的高檔住宅出現(xiàn)明顯滯銷。這部分房產(chǎn)以投資為主，受宏觀調(diào)控政策和股市連帶效應(yīng)的影響較大�！�

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份，北京市總價(jià)超過150萬元的二手房掛牌量比9月份上漲了25%。需求方則是另一幅景象，鏈家11月份掛牌量上升最快的中高檔房成交量反而下跌19.3%。

　　對(duì)此，北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為：“目前二手房的連續(xù)高燒局面已讓部分購(gòu)房需求提前透支，需求減弱，再加上第二套房貸政策導(dǎo)致高價(jià)房拋售�！�

　　盡管目前掛牌量上升成交量下降，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍仍然充滿信心�！坝行┒�手房出現(xiàn)標(biāo)價(jià)高于成交價(jià)或均價(jià)的現(xiàn)象，比如萬柳地區(qū)目前均價(jià)兩萬三，掛牌價(jià)則兩萬八，說明還遠(yuǎn)沒到恐慌性拋售，只是買賣雙方的博弈和觀望�！�

　　與那些大量掛牌的中高檔房業(yè)主觀點(diǎn)不同，接受南方周末記者采訪的開發(fā)商和中介公司均看好北京房地產(chǎn)未來的走勢(shì)。“可能有一些警惕和擔(dān)憂，但對(duì)未來走勢(shì)的判斷基本一致�！崩顕�(guó)平說�！坝信菽�，但真正的拐點(diǎn)很難判斷，綜合分析北京的房?jī)r(jià)，明年繼續(xù)上漲的可能性很大�！北本└咄ㄖ菐�(kù)總經(jīng)理張宏認(rèn)為，“盡管年底土地供應(yīng)大幅放量，但多數(shù)分布在郊區(qū)，要真正形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，至少需要2年�！�

　　在11月30日與三地同事溝通之后，張坤昱恢復(fù)了信心，“與深圳不同，北京以自住需求為主，而且，北京近兩年土地供求極不平衡，今年到目前為止放地計(jì)劃才完成了40%，新增住宅也是逐年下降。房子這么少，價(jià)格怎么會(huì)降呢？”

    上海：重回2005？

　　上海開發(fā)商的底氣并沒有北京同行足。

　　11月初，上海城建置業(yè)副總施嘉霖突然發(fā)現(xiàn)，自己負(fù)責(zé)的樓盤瑞仕花園的房?jī)r(jià)雖然漲到每平方米21500元，但10月份竟然只賣出了8套。幾個(gè)月前，每個(gè)月可都是一百多套。

　　國(guó)慶以來，上海開發(fā)商心底的寒意和天氣一樣，日益濃重。10月份，整個(gè)上海的新房成交量下降了兩成多，11月又下降了兩成。

　　中介公司的日子更難過，“我們11月的銷售大概下滑了三成�！鄙戏恐脫Q德平店的負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者。11月份，上房置換其他分店的經(jīng)理們大部分都沒有完成預(yù)訂任務(wù)。

　　盡管上海市房地局預(yù)計(jì)今年上海房?jī)r(jià)漲幅約為10%，但其中有郊區(qū)住宅基數(shù)過大的因素。其實(shí)，從2007年春節(jié)之后，上海市內(nèi)許多樓盤價(jià)格上漲超過50%。這令人回憶起2005年春節(jié)之后的情景：短短幾個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)普遍暴漲30%，成交暴升，然后又在政策和市場(chǎng)壓力之下，成交量迅速萎縮，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，半年之內(nèi)，房?jī)r(jià)普遍下跌20%。

　　上海也因此成為本輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，惟一一個(gè)樓市遭到深度調(diào)整的城市。如今，昔日跡象卷土重來，它將又一次陷入2005年的境地嗎？

　　此次上海樓市成交量下跌，同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍等宏觀政策的影響，這些政策有力地改變了購(gòu)房者的預(yù)期。與廣州一樣，上海一些樓盤出現(xiàn)大規(guī)模退訂的情況，瑞仕花園10月份就有六十多買家退訂。

　　上海絕大部分開發(fā)商們也對(duì)房市的未來趨勢(shì)猶豫不決。他們明白經(jīng)過今年連續(xù)5次升息和9次提高準(zhǔn)備金率，加上股市下滑導(dǎo)致的財(cái)富縮水，房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲的可能性不大，但降價(jià)銷售無異于割肉，實(shí)在心中不舍。“這種心態(tài)導(dǎo)致其自身觀望情緒也較重，不愿下決心松動(dòng)價(jià)格迅速出售。”上�；膷u工作室主任馮偉說。

　　結(jié)果，“開發(fā)商不愿降價(jià)，買家看房?jī)r(jià)不降就是不買，現(xiàn)在大家就僵在這里了。”東上海聯(lián)合置業(yè)公司的趙政偉告訴南方周末記者。

　　不過，如今上海樓市的基本面有別于2005年�！吧虾Ｄ赇N售量在2000-3000萬平米，但現(xiàn)在市中心幾乎沒有供地，可售房源只有550萬平米，還多處在外郊環(huán)等邊緣地帶，市中心房源非常少。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民認(rèn)為，從供求來看，房?jī)r(jià)下跌可能性并不大。總體來看，上海的開發(fā)商還在捂盤。成交可能萎縮到春節(jié)之后，然后再回升。

　　在市區(qū)，缺地導(dǎo)致的地價(jià)飛漲，也成為支撐房?jī)r(jià)預(yù)期的一個(gè)有力支柱。11月初，仁恒地產(chǎn)集團(tuán)以20000元／平方米的樓板價(jià)，拿下上海楊浦區(qū)新江灣城D3地塊，地價(jià)直接超過了周邊在售房?jī)r(jià)，此事被上海媒體稱為“面粉比面包還貴”。

　　11月末，南方周末記者通過對(duì)招商、工行、浦發(fā)等多家銀行上海分行的采訪，發(fā)現(xiàn)與深圳相比，上海的銀行房貸政策變化并不明顯。工商銀行上海分行的黃侃介紹，工行的房貸政策并沒有大的變化，主要是在操作上更嚴(yán)格地來控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　換句話說，目前上海樓市成交大幅萎縮的局面主要是宏觀政策與房?jī)r(jià)迅猛上漲后市場(chǎng)本身的調(diào)整，與信貸外力無關(guān)。

　　但房地產(chǎn)商已經(jīng)對(duì)政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)表示了明顯的擔(dān)心。施嘉霖是九三學(xué)社的黨員。他剛剛以九三學(xué)社的名義，給市政府上書，希望政府盡快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之間的界限，消除市場(chǎng)因?yàn)檎�策不清晰而造成的觀望情緒。（王小喬 吳立波 黃河 李紅兵 何達(dá)志 肖文娟）

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