老項(xiàng)目降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較大

　　目前對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)不是出現(xiàn)連鎖反應(yīng)�！靶卤P(pán)低開(kāi)銷售沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，老盤(pán)則可能面臨老業(yè)主維權(quán)的可能，雖然從法律層面上降價(jià)能夠站得住腳，但對(duì)其品牌的破壞力是巨大的�！崩钗慕芡瑫r(shí)認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)樓市的價(jià)格預(yù)期比較理性，只要達(dá)到他們的心理預(yù)期，他們?nèi)詴?huì)出手。

　　在近日于呼和浩特舉行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動(dòng)上，陽(yáng)光100副總裁范小沖表示，目前陽(yáng)光100主要樓盤(pán)集中于二三線城市，雖然短期內(nèi)未有降價(jià)打算，但絕對(duì)不會(huì)漲價(jià)�！捌鋵�(shí)，在現(xiàn)在的交易狀況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)5%或10%對(duì)銷售拉動(dòng)都很有限。除非一降就是20%，但這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌形象影響較大�！狈缎�沖說(shuō)。

　　曹曉東認(rèn)為，去年上漲幅度大的項(xiàng)目今年風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)會(huì)大一些，特別是那些盲目跟漲的項(xiàng)目，沒(méi)有支撐因素一定跌得更快更狠。

　　政府態(tài)度

　　加大保障房推進(jìn)力度

　　對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全線回落，政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能以房?jī)r(jià)的漲和跌來(lái)形容，只能說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展當(dāng)中，還需要一個(gè)培育的過(guò)程。

　　2007年房?jī)r(jià)的大漲和2008年房?jī)r(jià)的跌落，是供求雙方的博弈，對(duì)于目前上海、北京、深圳房?jī)r(jià)全線回落，既有政府政策調(diào)控因素，也有市場(chǎng)內(nèi)部自身的原因，這也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有周期性的。

　　對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，該負(fù)責(zé)人透露，短期內(nèi)沒(méi)有調(diào)控市場(chǎng)的具體措施，北京仍將加大保障房的推出速度和力度，保證更多中低收入者居有其屋，同時(shí)也期待對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化有一個(gè)更好的促進(jìn)作用。

　　下跌預(yù)測(cè)

　　30%會(huì)是一個(gè)臨界點(diǎn)

　　此輪“保衛(wèi)戰(zhàn)”要打到什么程度？下跌多少才是底？需要多長(zhǎng)時(shí)間？

　　大致看來(lái)，跌幅在30%以內(nèi)，銀行所受的影響不會(huì)太大；國(guó)泰君安初步預(yù)測(cè)，如果未來(lái)房?jī)r(jià)平均下降20%-30%，監(jiān)管層的“限貸令”就可能收回。其理想的目標(biāo)是房地產(chǎn)在一個(gè)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)水平恢復(fù)成交量。而長(zhǎng)城證券給出的下跌空間也是一線城市在30%，二線城市在10%—15%。當(dāng)然，也不排除個(gè)別樓盤(pán)會(huì)大幅降價(jià)。

　　就開(kāi)發(fā)商降價(jià)的壓力而言，目前主要不是來(lái)自利潤(rùn)的考慮，有樓盤(pán)在2005年時(shí)單價(jià)不過(guò)4000余元，依然有利可圖，目前已經(jīng)到了18000元的均價(jià)，下降50%，依然是有著較高的利潤(rùn)，銀行的斷供壓力和舊業(yè)主的情緒是開(kāi)發(fā)商下一步行動(dòng)的最大阻力。

　　觀察

　　萬(wàn)科：行業(yè)“牧羊犬”效應(yīng)顯現(xiàn)

　　所謂價(jià)格戰(zhàn)，從其他的行業(yè)來(lái)看，是不斷壓低價(jià)格甚至低于成本擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，攫取市場(chǎng)占有量，這甚至是以企業(yè)損失平均利潤(rùn)為代價(jià)的。

　　而本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京滬乃至一直下跌的深圳樓市，均未出現(xiàn)這樣的狀況———從去年100%的漲幅下調(diào)10%—30%，只是開(kāi)發(fā)商把自己的超額利潤(rùn)讓一部分給購(gòu)房人而已。

　　這背后的實(shí)質(zhì)是，一線地產(chǎn)公司對(duì)于樓市長(zhǎng)期調(diào)整的憂慮和防范，他們現(xiàn)在關(guān)注的是量———成交量，而不是價(jià)格，所謂降價(jià)在他們看來(lái)，無(wú)非是“適度的價(jià)格調(diào)整”以激發(fā)潛在的剛性需求，從而促使成交量回暖。而這，有助于防范漫長(zhǎng)的行業(yè)調(diào)整期所帶來(lái)的更大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。于是，他們打響了一場(chǎng)“成交量保衛(wèi)戰(zhàn)”。

　　萬(wàn)科又一次走在了前面。與第一輪降價(jià)不同的是，此次萬(wàn)科有了更多的跟隨者：金地、恒大、富力、遠(yuǎn)洋……這是真正的救市———把大量去年形成的泡沫擠掉，恢復(fù)正常的交易，整個(gè)行業(yè)才能前行。

　　有人把萬(wàn)科比作行業(yè)的“牧羊犬”，驅(qū)使全行業(yè)隨它前行。我們看到，當(dāng)?shù)谝惠喗祪r(jià)后業(yè)內(nèi)在對(duì)萬(wàn)科口誅筆伐時(shí)，當(dāng)此次杭州開(kāi)發(fā)商堅(jiān)稱“遠(yuǎn)離萬(wàn)科”時(shí)，當(dāng)北京的開(kāi)發(fā)商還在猶豫不決時(shí)，萬(wàn)科已經(jīng)獲得了巨大市場(chǎng)份額———萬(wàn)科以自己充滿實(shí)用主義色彩的行動(dòng)，再次印證了這一點(diǎn)。(記者張曉玲 張家齊 張學(xué)冬 吳海花 楊娟娟)