在一系列刺激樓市的政策下，樓市回暖了嗎？

　　本月9日，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布了最新的調(diào)查數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)顯示，11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。

　　這也就是說，相比去年11月，今年的房價還略微上揚。

　　除了價格，房屋交易量也在11月出現(xiàn)變化。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，與10月相比，期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。易居中國的統(tǒng)計顯示，11月上海商品住宅的成交量已恢復到今年7月的水平。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的報告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

　　樓市真的出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)性的變化，由冷轉(zhuǎn)暖了？

　　11月交易量上揚可能是短期表現(xiàn)

　　“絕對沒有回暖，樓市現(xiàn)在依然在下行通道�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣說。

　　在李文杰看來，11月出現(xiàn)交易量的上揚僅僅是短期的表現(xiàn)，而且是因為受到了10月以來各種刺激經(jīng)濟政策的影響，并不能據(jù)此判斷樓市轉(zhuǎn)暖。

　　從去年下半年以來，整個房地產(chǎn)市場都在缺錢、缺人氣的尷尬中運行。盡管各地開發(fā)商拿出了各種各樣的打折、贈送、降價手段，交易量卻一直沒有明顯回升。沒有交易量，資金就不能回籠，再加上銀行政策的收緊，開發(fā)商的資金鏈繃得越來越緊。

　　受美國金融危機影響，我國拿出了救市計劃。從10月開始，對樓市的利好政策開始接連出臺。

　　10月23日，人民銀行發(fā)布政策，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　同一天，財政部也發(fā)文宣布，從11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　11月，中國人民銀行作出自1997年以來幅度最大的降息決定，從11月27日起，下調(diào)金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點。

　　在此期間，包括北京等地在內(nèi)的眾多地方政府也推出了相關利好政策。在這些政策的帶動下，一直低迷的樓市開始有了一些起色，直接的表現(xiàn)就是交易量開始出現(xiàn)回升。

　　“11月整體交易量是有所上升，但僅僅是月度的環(huán)比上升，而且遠沒有達到去年、前年的水平�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，2007年北京市二手房交易量為9萬余套，而今年估計也就6萬多套，量還是不夠。

　　除了交易量并沒有恢復正常外，胡景暉還注意到，在11月出現(xiàn)的交易量環(huán)比上升中，交易單套的總面積和總額都在下降。

　　“10月以來的利好政策受益人群是首次置業(yè)人群，這部分人大部分購買的是小戶型房屋，那么交易的房屋面積和總價都不高�！焙�景暉說，目前的政策還沒有覆蓋到有改善住宅需求的人群，這部分人群的購買欲望還沒有被激發(fā)出來，所以交易量的回升還是部分性的。

　　胡景暉告訴記者，到了年底，正是正常時期房地產(chǎn)市場交易的淡季，在目前整個市場形勢不好的情況下，更是淡季中的淡季。估計將會有新的價格戰(zhàn)，會有更大幅度的降價。

　　那么，判斷樓市是否回暖的標志是什么？

　　樓市回暖的標志是什么

　　在李文杰看來，要判斷樓市是否出現(xiàn)回暖，主要看房價和房屋交易量是否在一個時期內(nèi)出現(xiàn)穩(wěn)定，不再下跌。這個穩(wěn)定至少要維持兩三個月以上，才能說樓市開始回暖。

　　在此次國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)中，盡管全國70個城市同比房價出現(xiàn)0.2%的上漲，但環(huán)比卻出現(xiàn)了0.5%的下跌，而且環(huán)比價格下跌的城市有43個，占到統(tǒng)計城市的6成以上。“同比”指的是去年11月與今年11月相比得出的數(shù)據(jù)變化�！碍h(huán)比”指的是今年11月與10月相比，得出的數(shù)據(jù)變化。因此環(huán)比數(shù)字的下降，意味著今年11月與10月相比,房屋價格不是上漲而是下降。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒提供了另一個數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至12月1日,可售期房住宅套數(shù)為113147套,可售面積為14010146平方米；未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套，未簽約現(xiàn)房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期分別增長了68.8%、48.7%和66%、48.7%。這就是說，盡管11月交易量上升，但待售的房屋數(shù)量也在上升。

　　“國家刺激房地產(chǎn)消費的相關政策，只是降低了消費者購房門檻，然而能夠真正對市場起到刺激作用的，依然還是價格的調(diào)整。”楊少鋒在其博客中寫到，當越來越多的項目價格調(diào)整到位，市場的需求也就逐漸釋放，最終開發(fā)商發(fā)現(xiàn)房價不需要再降房子就能賣出，而購房者發(fā)現(xiàn)再也無法等到房價進一步下跌的時候，買賣雙方的博弈達到一個平衡點，樓市的底部就將到來。樓市才可能回暖。

　　楊少鋒表示，政府出臺的系列救市措施，其最基本的出發(fā)點都是“救需求不救房價”，房地產(chǎn)企業(yè)資金問題直接獲得解決的希望已經(jīng)化為泡影，未來較長時間之內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的形勢依然無法改觀。

　　在他看來，樓市的回暖并沒有那么樂觀，關鍵要看房價調(diào)整何時能到位，能符合居民購買力。

　　李文杰同樣對樓市回暖不樂觀。在他看來，如果到2009年一季度末能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定就已經(jīng)相當不容易，“至于回暖，很有可能整個2009年都難以實現(xiàn)�！� (記者 李松濤)