盡管北京樓市由寒冬轉(zhuǎn)向暖春已成定局，但有業(yè)內(nèi)人士表示，這種樓市暖春卻并非惠及所有項(xiàng)目，樓盤之間的分化、部分項(xiàng)目強(qiáng)者恒強(qiáng)，已經(jīng)成為2009年樓市的主題詞�！皬�(qiáng)者恒強(qiáng)的效應(yīng)將體現(xiàn)得愈加明顯——有限的購(gòu)買力集中在那些地段優(yōu)越、配套資源稀缺的項(xiàng)目上，而原本價(jià)格體系就面臨崩塌的差地段、差配套‘雙差’項(xiàng)目，盡管不斷打‘降價(jià)牌’，卻依然舉步維艱�！卑龠_(dá)行營(yíng)銷中心總監(jiān)宮君對(duì)記者說(shuō)。

　　遠(yuǎn)郊項(xiàng)目深受降價(jià)沖擊

　　當(dāng)樓市被迫擠泡沫的時(shí)候，首當(dāng)其沖被擠掉價(jià)格泡沫的就是位置、配套差的樓盤，此輪樓市調(diào)整降價(jià)最為猛烈的通州、燕郊就是典型的例子�！叭绻�說(shuō)四環(huán)的樓盤降價(jià)20%就能吸引100個(gè)看房人的話，五環(huán)的樓盤也許需要降價(jià)30%才能達(dá)成同樣的銷售目標(biāo)，這就是降價(jià)的邊際效用遞減�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

　　以目前樓市降價(jià)較為厲害的通州為例，目前開盤的某項(xiàng)目三期價(jià)格僅僅6000多元每平方米，而去年，該樓盤的市場(chǎng)均價(jià)大約為8600元每平方米，部分戶型的房子比去年甚至便宜了3000多元每平方米。事實(shí)上，在2008年，許多通州項(xiàng)目都已經(jīng)突破了每平方米1萬(wàn)元大關(guān)，然而許多通州項(xiàng)目被逼上大幅降價(jià)的華山一條道，但銷售狀況大多非常不理想。

　　“降價(jià)的邊際效用也有為零的時(shí)候”，某品牌開發(fā)商無(wú)奈地對(duì)記者表示，盡管降價(jià)是當(dāng)前樓市流行的營(yíng)銷策略，但降價(jià)本身也面臨著邊際效用遞減的問題，當(dāng)價(jià)格已經(jīng)降無(wú)可降的時(shí)候，比拼的就是樓盤本身的地段、品質(zhì)、配套等硬件，而這些，顯然是樓盤先天性的問題，無(wú)法一蹴而就。

　　稀缺地段逆市堅(jiān)挺

　　事實(shí)上，對(duì)于很多地段有稀缺性的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，降價(jià)目前還沒有被提上議事日程。比如龍湖唐寧ONE、華潤(rùn)西堤紅山、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城等，這些2009年熱銷樓盤都有個(gè)共同的特點(diǎn)：價(jià)格比較堅(jiān)挺。究其原因，還在于其不可復(fù)制的地段價(jià)值、成熟的市政、交通綜合配套，以及稀缺的教育資源。

　　對(duì)此，今年5月即將開盤的位于北四環(huán)內(nèi)、牡丹園腹地的藤花紫院策劃總監(jiān)張瑩深有感受。盡管該項(xiàng)目不過180多套住宅，但自從公布以來(lái)，登記的客戶已經(jīng)超過4000組。“牡丹園是京城久負(fù)盛名的城市核心居住板塊，繁華、便利；周邊幼兒園、中小學(xué)林立；緊鄰中國(guó)八大頂級(jí)學(xué)府，西側(cè)緊鄰院校和科研機(jī)構(gòu)密集的學(xué)院路，南靠北影廠和電影學(xué)院，北鄰北極寺干休所，受周邊人群素養(yǎng)和生活氛圍的影響，這個(gè)區(qū)域也充滿了深厚的人文底蘊(yùn)�！痹谒�看來(lái)，不可復(fù)制的地段價(jià)值和生活氛圍，使其在價(jià)格上擁有較強(qiáng)的獨(dú)立性，而不用考慮宏觀市場(chǎng)的漲跌。