就目前樓市成交量開(kāi)始放大、房?jī)r(jià)下跌呈減緩態(tài)勢(shì)，中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海4月8日接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能出現(xiàn)于兩年之后。

　　中國(guó)證券報(bào)：您認(rèn)為目前的樓市回暖原因何在？

　　曹建海：房?jī)r(jià)從2008年的頂點(diǎn)滑落之后，中央和各地方政府出臺(tái)了密集的房地產(chǎn)救市政策，但是真正促成本次樓市短暫回暖的，最重要的仍是信貸政策。

　　據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2009年2月，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額33.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.17%，當(dāng)月人民幣各項(xiàng)貸款增加1.07萬(wàn)億元，同比多增8273億元。貨幣大規(guī)模投放引起的流動(dòng)性增加，使中國(guó)股市特別是房地產(chǎn)股出現(xiàn)了較大的上漲行情，今年以來(lái)兩市地產(chǎn)指數(shù)平均上漲超過(guò)40%，大大緩和了房地產(chǎn)上市公司的資金壓力。

　　房地產(chǎn)業(yè)明顯受益于擴(kuò)張性貨幣政策，一個(gè)重要原因在于多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏自有資金，但普遍開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大；另一方面，對(duì)消費(fèi)信貸的極度放松在很大程度上促成了由房企內(nèi)部人員和炒家分別主導(dǎo)的“假按揭”事件。今年3月以來(lái)深圳房屋成交量明顯回升，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)公司和炒家趁這次銀行放貸運(yùn)動(dòng)，一個(gè)人做了數(shù)10套甚至數(shù)百套預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記，從銀行套取了巨額信貸資金，同時(shí)也推動(dòng)了樓市成交量的回升，造成了政府、開(kāi)發(fā)商、炒家歡欣鼓舞的房?jī)r(jià)上漲局面，吸引大量缺乏認(rèn)知能力的消費(fèi)者參與搶購(gòu)，這是非常危險(xiǎn)的做法。

　　中國(guó)證券報(bào)：您對(duì)接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何看待？

　　曹建海：雖然房?jī)r(jià)在貨幣大規(guī)模投放之后，可能出現(xiàn)短暫反彈甚至上漲行情，但房地產(chǎn)過(guò)剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)，均不足以支持房?jī)r(jià)上漲。我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。

　　第一，房屋供求格局不支持房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)入2008年以來(lái)，我國(guó)商品房竣工面積累計(jì)增速明顯超過(guò)同期竣工面積累計(jì)增速，商品房積壓形勢(shì)嚴(yán)峻。如果考慮到2008年的未完成項(xiàng)目，以及2009年的新開(kāi)工項(xiàng)目，可以認(rèn)定我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過(guò)剩局面。再加上目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下降，將導(dǎo)致土地價(jià)格下降，所以房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。

　　第二，居民收入水平和收入增長(zhǎng)不支持房?jī)r(jià)上漲。在國(guó)際上，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。而中國(guó)目前這個(gè)比例大約在12倍，也即一個(gè)家庭12年不吃不喝全部收入才夠支付一套房子。住房消費(fèi)也透支了購(gòu)房者其他的消費(fèi)。所以，即使通過(guò)信貸投放炒高了房?jī)r(jià)，但由于最終的消費(fèi)者沒(méi)有能力支付，房?jī)r(jià)回落勢(shì)成必然。

　　第三，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲。目前全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，我國(guó)工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢(shì)；國(guó)內(nèi)收入嚴(yán)重分化，絕大部分人缺乏消費(fèi)擴(kuò)大能力。這種情況注定我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去了最根本的動(dòng)力。在出口和消費(fèi)不振的條件下，試圖依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后果難料。