李嘉政

　　(一)只是小陽春

　　近期，在業(yè)界對“小陽春”的熱烈追捧和議論中，關(guān)于小陽春的討論始終不絕于耳。關(guān)于一季度的小陽春行情是小陽春式的反彈還是觸底反轉(zhuǎn)？

　　我認為是四股力量導(dǎo)致了本輪的成交放量，成就了這個小陽春：即開發(fā)商的降價跑量、強勁的剛性需求、部分改善型需求以及股市反彈盈利的離場資金入市，可以說在持續(xù)下滑的新增供應(yīng)量基礎(chǔ)上的需求量大增，去庫存化速度在大大加快，供求比已較去年末發(fā)生很大變化，新開樓盤不多，可選擇空間不大，再加上開發(fā)商降價跑量，樓市小陽春也在情理之中了。

　　相較去年的市場，今年一季度成交量算是天量，可相對于06、07年，這個量其實很平常，這只是積蓄已久的購買力的一次集中釋放。而在未來，在剛性需求的持續(xù)釋放、國家保增長的政策措施以及通脹預(yù)期的擠壓效應(yīng)共同作用下，房地產(chǎn)市場的小陽春還將持續(xù)一段時間，成交量也將維持在一定的水平，市場可能會在非理性下出現(xiàn)價格上漲的走勢。但千萬不要預(yù)期過高，在低迷的經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)之前，期望樓市重回06、07年的火爆不僅是不切實際，而且非常危險。這個階段會發(fā)生什么，誰也不敢妄下斷言，但可以肯定的是購買力決定了房價必將為成交量讓路，暴跌不可能，暴漲更沒有基礎(chǔ)！

　　(二)松綁與擔當

　　近日，廣州、北京相繼傳出一些限價商品房項目交房時遭遇消費者拒收的報道，其原因是限價房的價格已高于在售商品房的價格。用來解決中間層群體的住房困難問題的限價房在與商品房的競爭中敗下陣來，限價房的質(zhì)疑之聲四起。

　　對于中國的房地產(chǎn)建設(shè)，我認為一個分層次、成體系的房產(chǎn)建設(shè)格局是相當必要的，即分三個層次建設(shè)我國的住房體系，由國家出資建設(shè)30-50平方米的小戶型廉租房保障低收入人群的居住需求是第一個層次；國家出資建設(shè)70平方米以下的小戶型經(jīng)濟適用住房以成本價出售30年使用權(quán)，不可于市場流通，期滿后根據(jù)情況決定是否續(xù)期還是由國家回購，這是第二個層次；而第三個層次的商品房市場則應(yīng)全面放開各種限制，由企業(yè)根據(jù)特定市場環(huán)境進行自行調(diào)節(jié)。該由政府做的保障性住房就不能假手市場完成，政府要有擔當；該由市場自行調(diào)節(jié)的政府也不能干預(yù)太多，要對正常的市場行為予以松綁。只有這樣，才能保證一個健康、良性的、持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

　　(作者系新聚仁機構(gòu)董事長)