房?jī)r(jià)、小產(chǎn)權(quán)房、保障房、閑置房、物業(yè)糾紛，這是當(dāng)下中國(guó)居住領(lǐng)域，人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，亦是矛盾最為突出、最為難解的難點(diǎn)。之所以難解，是因?yàn)楝F(xiàn)有利益格局的頑固。然而，若不能打破現(xiàn)有的利益格局，官商勾結(jié)、行業(yè)性欺詐、炒買(mǎi)炒賣(mài)等種種社會(huì)問(wèn)題仍將繼續(xù)存在，從而影響著中國(guó)居住的健康發(fā)展，以地產(chǎn)為核心的混亂局面亦不可能得以徹底扭轉(zhuǎn)。

　　★采寫(xiě)/《小康》記者于莉娟 葛婧 陳勇

　　難點(diǎn)一：房?jī)r(jià)的理性在哪里？

　　用房?jī)r(jià)收入比來(lái)批評(píng)中國(guó)的樓市，這在2006年以來(lái)就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)的一場(chǎng)爭(zhēng)論中，以房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)成為辯論的焦點(diǎn)。據(jù)北京社科院的估算，北京市住房收入比高達(dá)23：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上6：1的數(shù)字，這是普通老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受的房?jī)r(jià)�；�于明年大量保障房投入市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，戴建中號(hào)召人們“一直要堅(jiān)持到房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人能承受再買(mǎi)房”。

　　聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中曾指出，在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其房?jī)r(jià)收入比基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。而中國(guó)則高達(dá)20倍以上。

　　但是，地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時(shí)認(rèn)為，生搬硬套地把西方國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)搬到中國(guó)是不合適的，中國(guó)人對(duì)住房以及對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)行為和消費(fèi)模式都有較大的差異�！霸谖鞣�，一般都是公民個(gè)體或一對(duì)夫妻供一所房子，而中國(guó)的老百姓則會(huì)舉全家之力購(gòu)房�！比欢�，四個(gè)老人一輩子的積蓄，外加夫妻兩人未來(lái)三十年中大部分收入來(lái)買(mǎi)一套住房，這樣的消費(fèi)是否瘋狂？在當(dāng)前的中國(guó)，這樣的住房消費(fèi)成為了一種普遍的現(xiàn)象，多年來(lái)房?jī)r(jià)一路狂飆，但我們依然保持了世界上較高的住房自有率。“這也就客觀上造成了一種統(tǒng)計(jì)上的矛盾：一方面是中國(guó)居高不下的房?jī)r(jià)收入比，另一方面又是高居不下的住房自有率�！�

　　支撐中國(guó)高房?jī)r(jià)的背后有這樣一個(gè)現(xiàn)象：在北京、上海、廣州、深圳等大中城市，許多住著過(guò)百萬(wàn)房子的白領(lǐng)，在夜色降臨時(shí)，悄悄在稍微遠(yuǎn)離家的地方擺起了地?cái)�，賣(mài)什么的都有，只要能增加一些收入。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)立評(píng)論家牛刀指出，現(xiàn)在一百萬(wàn)的房子，其使用價(jià)值，也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購(gòu)買(mǎi)力所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，其實(shí)只有四五十萬(wàn)，實(shí)際價(jià)值就更低。但是，中國(guó)的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價(jià)錢(qián)才能住得上這個(gè)房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好，GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，盡管壓力很大，也許還能夠撐下去。如果不是這樣，那么他對(duì)未來(lái)并不樂(lè)觀。

　　從供需角度來(lái)看，支撐民宅房?jī)r(jià)的力量源于住房的三種價(jià)值，即居住、投資、投機(jī)。

　　當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來(lái)表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。中國(guó)財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時(shí)寒冰指出，國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1：200-1：300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買(mǎi)的房屋如果用于出租還不足以?xún)斶�銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值。

　　另一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是：過(guò)去的幾年里，房?jī)r(jià)一直在瘋狂地上漲。時(shí)寒冰認(rèn)為，這主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故，即通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)房屋來(lái)獲取價(jià)差。

　　但每年新增的住房供應(yīng)以及因投資、投機(jī)沉淀下來(lái)存量房數(shù)量驚人，同時(shí)政府在加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)。接受采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些也會(huì)成為促成房?jī)r(jià)理性回歸的因素。

　　難點(diǎn)二：保障房如何覆蓋中低收入群體

　　地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)形成兩種格局：地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的，市場(chǎng)就得要按供需主導(dǎo)的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，這是鐵律，中西沒(méi)有差異，和道德、倫理無(wú)關(guān)。而政府則要通過(guò)保障房的建設(shè)保證經(jīng)濟(jì)收入低下群體有房住，不至于流離失所。

　　業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是，理想的國(guó)家住房制度應(yīng)該是分層次的，國(guó)家要做到“兩頭�！�，最上一層是高度商品化的住房市場(chǎng)，最下層的是低端的保障房建設(shè)。

　　然而，在過(guò)去的很多年，資金制約成為地方政府解釋保障房建設(shè)障礙的主要理由。

　　但中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華質(zhì)疑：沒(méi)有房改以前，我們國(guó)家窮的要命，那時(shí)地方的財(cái)政收入比現(xiàn)在少幾十倍，卻解決了60%的人的公房居住問(wèn)題�，F(xiàn)在財(cái)政收入增加了幾十倍，反倒一小部分都解決不了？

　　“在去年以來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑,中央及地方財(cái)政收入放緩的情況下,4萬(wàn)億投資依然將一大部分投向保障性住房,可見(jiàn)中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，這說(shuō)明國(guó)家“保民生”的方針沒(méi)有變。當(dāng)然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)不斷通過(guò)偷梁換柱的做法，減少政府的住房保障責(zé)任，也把越來(lái)越多的人推向了市場(chǎng)。時(shí)寒冰提醒這種情況值得警惕，同樣的資金，以何種方式投入，效果是截然不同的。

　　以備受推許的新加坡住房市場(chǎng)為例，只有占住戶總數(shù)3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房?jī)r(jià)的房屋。這就意味著，絕大多數(shù)的民眾的居住問(wèn)題都應(yīng)該劃分在政府的責(zé)任范圍內(nèi)。

　　“世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家敢從民眾的居住問(wèn)題中賺取巨額利潤(rùn)，已經(jīng)出臺(tái)住房法的國(guó)家，幾乎無(wú)一不強(qiáng)調(diào)政府對(duì)住房問(wèn)題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。把住房問(wèn)題完全交給市場(chǎng)去解決，導(dǎo)致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去，很容易給社會(huì)的穩(wěn)定埋下隱患�！睍r(shí)寒冰認(rèn)為，以下這樣一個(gè)住房格局能夠較好地解決問(wèn)題：低收入者，政府提供廉租房(大約20%)；中等收入(偏下)者，政府提供廉價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房(大約50%)；中等收入(偏上)者，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房(大約10%)；高收入者，去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房(大約20%)。

　　政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設(shè)，而高端商品房市場(chǎng)的發(fā)達(dá)不但有利于中國(guó)財(cái)富的積累水平，也能為政府提供較高的稅收。同時(shí)，國(guó)家也應(yīng)當(dāng)兼顧保障公平和激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的有機(jī)結(jié)合，對(duì)利用納稅人資源建造起來(lái)的廉租房，應(yīng)以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則，而且一定要完善退出機(jī)制。

　　難點(diǎn)三：小產(chǎn)權(quán)該不該轉(zhuǎn)正？

　　有一個(gè)國(guó)家的修路方法是，鋪好草坪不修路，讓人們隨意去踩，時(shí)間長(zhǎng)了，在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路，于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實(shí)用的路來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房就是中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)這實(shí)用的小路。

　　要住在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，那里公共設(shè)施落后，交通成本較高，并且，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。按理說(shuō)，這不應(yīng)當(dāng)成為理想的選擇，但在目前的房地產(chǎn)格局下，這又成為了相當(dāng)一部分人的現(xiàn)實(shí)選擇——最主要的理由是便宜。從上世紀(jì)90年代中期起，小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，這些年，隨著商品房?jī)r(jià)居高不下與新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，小產(chǎn)權(quán)房越建越多。

　　2007年建設(shè)部副部長(zhǎng)鹿心社指出，截至2007年上半年，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰時(shí)期的10年銷(xiāo)售量。到現(xiàn)在已達(dá)70多億平方米。而1997-2008年12年間，全國(guó)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過(guò)69.5億平方米，銷(xiāo)售面積38.55億平方米；也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房比開(kāi)發(fā)商建設(shè)和銷(xiāo)售的商品住宅面積還大得多。

　　北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水介紹，在北京，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門(mén)僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬(wàn)平方米“小產(chǎn)權(quán)房”，未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權(quán)房”比相鄰地區(qū)的商品房?jī)r(jià)錢(qián)低一半甚至2/3以上。

　　但小產(chǎn)權(quán)房一直未獲轉(zhuǎn)正。在深圳傳出小產(chǎn)權(quán)意欲轉(zhuǎn)正的消息后，國(guó)土資源部再次表示堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房。按照國(guó)土資源部的說(shuō)法，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑。

　　小產(chǎn)權(quán)房雖然不能辦大產(chǎn)權(quán)，但是通常項(xiàng)目都是合法的，有的是屬于舊村改造項(xiàng)目；有的是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目；有的是旅游景點(diǎn)配套項(xiàng)目，或是生態(tài)園立項(xiàng)等等�？傊�，都是披著一個(gè)“合法”外衣的，否則規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)不會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)，水電市政部門(mén)也不能給通水通電。不合法的原因，是他們賣(mài)給了城里人。按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)，最后建房后出售給購(gòu)房人。

　　但政府查處小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)機(jī)和合理性始終受到質(zhì)疑：“為什么政府強(qiáng)行低價(jià)征用農(nóng)民的土地，再高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，從中漁利，建成房子高價(jià)賣(mài)給居民合法；而農(nóng)民在自己的土地上建房，低價(jià)賣(mài)給居民，讓老百姓得到實(shí)惠，反倒不合法了呢？”蔡金水反問(wèn)。

　　時(shí)寒冰認(rèn)為目前急需要做的是：第一要盡快給小產(chǎn)權(quán)房立法，我們應(yīng)該看到，在高房?jī)r(jià)的深圳在政府保障性住宅不能大量供應(yīng)的情況下，為社會(huì)提供小產(chǎn)權(quán)房，也能解決一部分民生所需，并能緩解政府保障的滯后。現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房，只有一個(gè)難題，那就是確認(rèn)交易權(quán)。我們現(xiàn)在的商品房其實(shí)也不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，也只有70年的使用權(quán)，我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權(quán)房流通和交易的空間呢？比方說(shuō)，我們可以給小產(chǎn)權(quán)房定為50年或者40年的產(chǎn)權(quán)，性質(zhì)都是一樣的。