又愛(ài)又恨的戀人關(guān)系

　　對(duì)于返點(diǎn)行為,于銀行而言,是又愛(ài)又恨。

　　銀行與中介看似“你中有我,我中有你”,其實(shí)兩者是相互博奕,又誰(shuí)也離不了誰(shuí)。

　　“在國(guó)外,貸款公司就是要銀行的返點(diǎn)生存的,它做的是批量業(yè)務(wù),起到為銀行把第一道關(guān)的作用,”某業(yè)內(nèi)人士向記者表示道,“國(guó)內(nèi)有些大型中介,本身的二手房交易量比較大,所以不需要通過(guò)貸款公司,銀行直接找到他們合作�！�

　　　由于二手房買(mǎi)賣(mài)雙方多數(shù)是中介撮合成交的,中介手上最重要的砝碼就是客源,在銀行想做生意時(shí),議價(jià)權(quán)完全掌握在中介手中,自然誰(shuí)給的返點(diǎn)高,客源就往哪里領(lǐng)。

　　在這條生物鏈上,本來(lái)大家有個(gè)“君子協(xié)定”,比如統(tǒng)一返點(diǎn)千分之五。在信貸政策收緊、信貸員朝南坐的時(shí)候,大家也相安無(wú)事。但是,在一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中,這種局面很容易被打破。

　　挑起“是非”的有想做得更大的銀行,或者同一銀行下不同支行,甚至同一支行下不同信貸員,大家都是要“搶飯吃”。

　　“返點(diǎn)的比例是銀行返給我們客戶經(jīng)理,比如我們銀行是千分之八,然后我們?cè)俜到o中介�！币晃荒戏焦煞葜沏y行的房貸客戶經(jīng)理向本報(bào)記者透露道,“你要返多少給中介,就看你自己了�！�

　　“你和中介的關(guān)系好壞,也看自己本事。反正蟹有蟹路、蝦有蝦路,當(dāng)然中介不僅僅是看你返利高不高,還要看你在銀行的能力強(qiáng)不強(qiáng),比如審批速度是否快,是否能申請(qǐng)到優(yōu)惠利率等等,中介手上的銀行關(guān)系肯定不止一家。”

　　采訪中,記者聽(tīng)到這樣的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)故事: 興業(yè)銀行為爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng),拿出了千萬(wàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用“鋪路”,不僅給市場(chǎng)很高的返點(diǎn),而且給房貸客戶最優(yōu)惠的政策,尤其是轉(zhuǎn)按揭的客戶。這一搶果然有效,光搶到工行的房貸就有上百億。

　　挑撥的不止是銀行本身,還有中介�！爸灰�有一家銀行返利高,中介自然對(duì)返利低的銀行有話說(shuō),逼著大家跟進(jìn)�！�

　　據(jù)記者了解,原先市場(chǎng)上的返利比例在貸款總量的0.5%左右,后來(lái)越漲越高,漲到1.5%-1.8%。

　　記者在網(wǎng)上看到一家遠(yuǎn)盟投資貸款公司的廣告貼,聲稱“滬上最高返利”:貸款額15萬(wàn)-30萬(wàn),返7點(diǎn)(即0.7%);31萬(wàn)-60萬(wàn),返9點(diǎn);61萬(wàn)-100萬(wàn),返10點(diǎn);100萬(wàn)以上返11點(diǎn)。

　　這個(gè)返點(diǎn)比例是貸款公司返給中介的比例,其拿到的銀行返點(diǎn)比例更高。這個(gè)帖子中表示可操作銀行是興業(yè)銀行、中國(guó)銀行(601988)。

　　現(xiàn)在,隨著二手房交易量的萎縮,以及房貸政策的進(jìn)一步收緊,許多在上半年大肆返點(diǎn)的銀行已經(jīng)收縮戰(zhàn)線,使得目前市場(chǎng)上的返點(diǎn)比例重新回歸到0.5%左右。

　　于銀行來(lái)說(shuō),自然是能不返點(diǎn)就不返點(diǎn),因?yàn)楦哳~的返點(diǎn)已經(jīng)使得銀行利潤(rùn)越來(lái)越薄,甚至貸款前幾年面臨虧損的局面。

　　上述信貸員告訴記者,“銀行曾經(jīng)算過(guò)一筆賬,100萬(wàn)的貸款,客戶還貸時(shí)間超過(guò)3年,那么銀行開(kāi)始賺錢(qián)。如果客戶在3年內(nèi)提前還貸,銀行極有可能面臨虧損的局面,如果當(dāng)時(shí)返利很高,資本成本也高的話,等于白干。”

　　一位國(guó)有銀行的內(nèi)部人士向記者透露,該行房貸的籌資成本在3.45%左右,房貸的貸款利率在4.49%,這在銀行息差收入中并不高。

　　如果是一些新進(jìn)入的外資銀行、中資小銀行,其資本成本更高,如果利率更優(yōu)惠、返點(diǎn)更高的話,明顯利潤(rùn)大為下降。

　　事實(shí)上,銀行這幾年開(kāi)始“甩”開(kāi)中介,進(jìn)行獨(dú)立行動(dòng)。早在今年年初,中信銀行(601998)和交行就開(kāi)始在北京試水二手房全程服務(wù),深發(fā)展也在北京和深圳推出試點(diǎn),后農(nóng)行推出了“二手房買(mǎi)賣(mài)直通車(chē)業(yè)務(wù)”。

　　據(jù)悉,在二手房買(mǎi)賣(mài)交易中,買(mǎi)賣(mài)雙方都各需支付一筆傭金:0-50萬(wàn)區(qū)間,傭金1.25%;后面的50萬(wàn)-100萬(wàn)區(qū)間,傭金0.875%;隨后的100萬(wàn)-200萬(wàn)區(qū)間,傭金0.5%。此外,如買(mǎi)方辦理按揭,還需支付一筆千元的評(píng)估費(fèi)。

　　現(xiàn)在由銀行搭建二手房交易平臺(tái),同時(shí)為客戶提供全程的一條龍服務(wù),省卻客戶銀行、中介兩邊跑的麻煩,而且審批速度也大大提升,對(duì)客戶省力又省錢(qián),銀行也不必拿出高比例的返點(diǎn)。

　　聽(tīng)起來(lái)是件不錯(cuò)的事情。但問(wèn)題的難點(diǎn)在于,房源市場(chǎng)。中介是牢牢地掌握著房源市場(chǎng),銀行與客戶均很難繞開(kāi)。銀行自己充當(dāng)“房產(chǎn)中介”僅僅是個(gè)互補(bǔ),要想完全甩開(kāi)中介很難,房貸的這條生物鏈仍然是環(huán)環(huán)相扣。