山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。進(jìn)入11月份，房貸市場(chǎng)風(fēng)云四起，收緊之聲不絕于耳。

　　“明年的房?jī)r(jià)取決于政府的政策而不是開發(fā)商，其中的要義在于房貸7折利率優(yōu)惠政策是否繼續(xù)執(zhí)行�！敝�名地產(chǎn)商潘石屹近日表示。

　　而當(dāng)人們還在疑惑是否信貸已經(jīng)成了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)時(shí)，監(jiān)管層思考更多的可能是能否尋到一把“槍”，當(dāng)這把“槍”向房貸市場(chǎng)“開火”時(shí)，既不會(huì)傷及“自住型需求”這個(gè)“無(wú)辜”，又能對(duì)“投資型需求”給予“震懾”。

　　1 滬深房貸市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳

　　“買還是不買？”近幾天，在上海陸家嘴一家德國(guó)制藥公司上班的趙先生一直在考慮買房的問(wèn)題。2005年，趙先生從國(guó)內(nèi)一家著名大學(xué)畢業(yè)之后便一直供職這家世界500強(qiáng)的德國(guó)制藥公司，目前有40多萬(wàn)元的積蓄，月薪稅后有9000多元。

　　“買房吧，現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)這么高，壓力很大�！壁w先生告訴記者，“不買吧，最近中介一直打電話催著去看房，說(shuō)是年底不買，明年買會(huì)更貴，而且要多交稅費(fèi)，最關(guān)鍵是聽(tīng)說(shuō)房貸利率優(yōu)惠要取消了�！�

　　同趙先生一樣，很多考慮買房的人目前正遭遇同趙先生一樣的矛盾。有一部分人當(dāng)機(jī)立斷出手，而另一部分則還在觀望：房貸是不是真的要收緊了？正在趙先生猶豫不決的時(shí)候，房產(chǎn)中介那邊傳來(lái)一個(gè)消息讓他更加不安，“建行已經(jīng)收緊房貸了，恐怕其他銀行也要跟著來(lái)了�！�

　　房貸是否真的收緊了？懷著和趙先生一樣的疑問(wèn)，記者撥通了建行上海分行的客服電話，工作人員告訴記者，與前段時(shí)間相比建行房貸政策確實(shí)起了一些變化，主要是視客戶的資質(zhì)情況和首付情況不同，給予的利率優(yōu)惠也不同。對(duì)于首套普通自住房貸款，如果客戶的首付在40%及以上，則房貸利率為七折；首付在30%到40%，則房貸利率為七五折；首付在25%到30%，則房貸利率為八折；首付在20%到25%，則房貸利率為八五折。

　　記者隨后又撥通了工行和中行兩家銀行的客服電話，這兩家銀行都表示，房貸政策近期并沒(méi)有變化，仍然是執(zhí)行原來(lái)的政策：即首套住房及改善型住房享受首付款最低兩成，利率7折優(yōu)惠。而二套房則要求首付不低于四成，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。“我們的房貸政策與一年前相比沒(méi)有任何變化。”另一家國(guó)有銀行交通銀行的副行長(zhǎng)葉迪奇對(duì)本報(bào)記者也這樣表示。

　　根據(jù)各大銀行上海分行的口徑，除建行之外，目前各銀行基本上還在執(zhí)行原來(lái)的房貸政策，房貸政策并無(wú)明顯收緊。不過(guò)記者通過(guò)走訪了部分銀行的網(wǎng)點(diǎn)得知，房產(chǎn)中介口中傳出的房貸收緊的傳言并非空穴來(lái)風(fēng)。

　　“我們這里的房貸發(fā)放確實(shí)已經(jīng)收緊了�！敝行衅謻|分行一房貸經(jīng)理告訴記者，收緊主要體現(xiàn)在二套房政策上，“我們現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，對(duì)于非改善型二套住房，首付比例不得少于四成，利率在同期基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)要上浮10%。”此外，還要對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行評(píng)定，并經(jīng)過(guò)銀行的審核�！笆站o主要體現(xiàn)在相關(guān)審核手續(xù)上，年初標(biāo)準(zhǔn)可能松一些，但現(xiàn)在不行了�！�

　　在今年年初，記者對(duì)同一話題進(jìn)行調(diào)查時(shí)，對(duì)于非改善型二套住房，多家銀行的信貸經(jīng)理都會(huì)熱心幫記者出主意，通過(guò)一些變通的手段將二套房視作首套住房從而給予首付成數(shù)和利率上的優(yōu)惠，但目前這條路已經(jīng)行不通了。記者走訪了工行、中行、交行和建行多家網(wǎng)點(diǎn)，所得到答復(fù)均是嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即首付四成、利率上浮。

　　另一個(gè)被視作全國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，收緊的風(fēng)聲也已彌漫。不過(guò)當(dāng)記者以客戶身份致電工行深圳分行、建行深圳分行，得到的答復(fù)均是首套房以及改善型住房仍可以享受首付最低兩成，利率7折優(yōu)惠，而第二套房必須首付不低于四成，利率上浮10%，與前期相比，這些銀行的房貸政策均沒(méi)有改變。

　　然而同上海房貸市場(chǎng)一樣，雖然商業(yè)銀行都號(hào)稱房貸政策沒(méi)有變化，房地產(chǎn)中介卻已經(jīng)“風(fēng)聲鶴唳”，尤其是對(duì)于第二套房。深圳中原地產(chǎn)中介按揭部人士近日向記者透露，由于大部分深圳銀行本月已收緊了二套房貸政策，所以目前下面的業(yè)務(wù)員均會(huì)告知客戶，第二套房貸要求4成首付，利率最多只能打 8.5折。

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，部分銀行支行仍能對(duì)二套房進(jìn)行優(yōu)惠，但相較10月中旬記者采訪時(shí)的“就是第三套房貸也能享受7折優(yōu)惠”，已經(jīng)“收斂”了很多，某四大行之一的寶安支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，“目前已經(jīng)不敢再跟客戶承諾能申請(qǐng)到二套房貸優(yōu)惠了，如果要辦二套房貸的話，必須抓緊”。“行里的領(lǐng)導(dǎo)最近經(jīng)常提醒我們，手里不要留‘單子’，有單就盡快做”。

　　當(dāng)記者問(wèn)及為什么房產(chǎn)中介不能做二套房貸而銀行還可以時(shí)，該信貸經(jīng)理分析說(shuō)，“中介辦理房貸的手續(xù)比較復(fù)雜，且以二手房居多，所以銀行受理貸款申請(qǐng)到審批的時(shí)間周期較長(zhǎng)，往往是兩個(gè)月以上，而在現(xiàn)在這樣的敏感期，誰(shuí)也不敢保證兩個(gè)月后政策是否會(huì)變，理所當(dāng)然，中介就不敢提二套房?jī)?yōu)惠了”。

　　2 房貸潛規(guī)則：年初年尾“兩面派”

　　“我們今年的指標(biāo)已經(jīng)完成了差不多了，現(xiàn)在僅有少量指標(biāo)留給優(yōu)質(zhì)客戶。”某國(guó)有大行上海分行浦東支行一位信貸經(jīng)理向記者表示。這位信貸經(jīng)理告訴記者，每年年初分行都會(huì)給各支行定一個(gè)指標(biāo)，即本年度必須要完成的額度，這一指標(biāo)關(guān)系到分行對(duì)支行的年終考核，同樣關(guān)系到對(duì)信貸經(jīng)理個(gè)人的年終考核�！斑@一情況每年都差不多，今年更是如此，因此在年初時(shí)我們要拼命做業(yè)務(wù)，不過(guò)今年情況比較特殊�！�

　　上述這位國(guó)有大行信貸經(jīng)理告訴記者，今年前兩個(gè)月由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡，房貸業(yè)務(wù)很難做，他們對(duì)完成今年的指標(biāo)非常擔(dān)憂，為了完成任務(wù)，年初在做房貸審核時(shí)盡量在不違反監(jiān)管規(guī)定的前提下幫客戶爭(zhēng)取額度，“主要是先把量做上去�！倍�到了3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房貸業(yè)務(wù)一下子就上來(lái)了，在接下來(lái)的半年時(shí)間里，這位信貸經(jīng)理每月所接到房貸業(yè)務(wù)逐月攀升�！暗�9月份，我們基本上就已經(jīng)完成全年的指標(biāo)�！�

　　記者查閱了人民銀行上�？偛康臄�(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前兩個(gè)月，上海市個(gè)人住房貸款一項(xiàng)均呈同比下降趨勢(shì)。而自3月份起，隨著上海市二手房交易的活躍，二手房貸款明顯增加，從而扭轉(zhuǎn)了前2個(gè)月住房貸款下降的趨勢(shì)。3月份，中資行個(gè)人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元。在其后的4、5、6月份，中資銀行個(gè)人住房貸款繼續(xù)迅猛增長(zhǎng)，4月份增加33.9億元，創(chuàng)近16個(gè)月來(lái)單月新增新高。5月份增加78.7億元，創(chuàng)近4年來(lái)單月增量新高。6月份更是增加了127.1億元，創(chuàng)單月增量歷史新高，同比多增達(dá)100億元。

　　個(gè)人住房貸款的快速增加在年中引起了監(jiān)管部門的警覺(jué)。在7月份召開的銀監(jiān)會(huì)2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，今年上半年，我國(guó)銀行業(yè)貸款規(guī)模迅速擴(kuò)張，當(dāng)前要特別防范包括房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的新風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)這一警示并沒(méi)能給持續(xù)升溫的房貸市場(chǎng)降溫，以上海房貸市場(chǎng)為例，7月份個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持大幅增加，而8月份再次以170.2億元的增量創(chuàng)出了歷史新高。

　　進(jìn)入四季度，上海個(gè)人住房貸款開始有減速趨勢(shì)。根據(jù)人民銀行上海總部最新公布的數(shù)據(jù)，10月份，上海市個(gè)人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元。“目前銀行對(duì)我們各分支行是獨(dú)立考核的，對(duì)我們來(lái)說(shuō)今年的指標(biāo)已經(jīng)完成了，我們不希望在年底前沖得太高�！鼻笆鰢�(guó)有大行信貸經(jīng)理表示。“如果今年從10個(gè)億沖到15個(gè)億，那明年我們至少要從15個(gè)億開始，萬(wàn)一明年做不出來(lái)怎么辦？支行自己也有本賬，到年底時(shí)我們自己也會(huì)衡量一下。”

　　對(duì)于銀行這樣的放貸規(guī)律，監(jiān)管層也是心知肚明�！澳壳�，銀行各個(gè)支行無(wú)論是哪一級(jí)別的任務(wù)都完成了，就不太想放，但是等到明年年初貸款指標(biāo)下來(lái)后就又開始放了，銀行慣例是‘上半年狠命放，下半年使勁收’，都是這規(guī)律。除非人民銀行與銀監(jiān)機(jī)構(gòu)明令規(guī)定，才會(huì)執(zhí)行�！毖胄心炒髤^(qū)分行貨幣信貸處一位負(fù)責(zé)人表示。