未來(lái)預(yù)期能否跑贏CPI？

　　理財(cái)經(jīng)理提示：如果要考慮跑贏通脹，則需要當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的幅度為7.45%，由此來(lái)看，目前住宅房屋投資的贏面風(fēng)險(xiǎn)巨大。只有預(yù)期未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲7.45%，才能夠達(dá)成一般投資水平，并跑贏CPI。

　　長(zhǎng)期而言，北京的房產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)上漲，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　問(wèn)題是，考慮未來(lái)一年內(nèi)的房屋價(jià)格上漲或者下降的變化，假定預(yù)期投資收益率在5%，那么房?jī)r(jià)應(yīng)該上漲到何種程度才能實(shí)現(xiàn)？

　　對(duì)此，理財(cái)經(jīng)理龍飛繼續(xù)以稻香園的房產(chǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。

　　由于目前的一年期國(guó)債的收益率為2.60%，考慮到投資于房地產(chǎn)和股票都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，因此在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的基礎(chǔ)上增加了相應(yīng)的收益。另外為了保險(xiǎn)起見，這個(gè)投資收益率不應(yīng)定得過(guò)高，因此選取5%這個(gè)數(shù)額來(lái)進(jìn)行假定。

　　計(jì)算的結(jié)論是，即未來(lái)一年房主需要獲得270萬(wàn)×5%=13.5萬(wàn)才能達(dá)到預(yù)期收益率。而目前房租的價(jià)格為每年5.5萬(wàn)，假定保持不變，那么缺口還有8萬(wàn)元。

　　考慮到出售房屋需要繳納財(cái)產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等一系列稅費(fèi)以及房屋中介的中介費(fèi)用,暫時(shí)將這部分成本費(fèi)用定為房?jī)r(jià)增值的20%。

　　由此可以預(yù)期，當(dāng)總房?jī)r(jià)上漲10萬(wàn)元時(shí)(8萬(wàn)元/(1-20%))，才能夠達(dá)到5%的預(yù)期收益目標(biāo)�；蛘哒f(shuō)，房?jī)r(jià)在未來(lái)一年內(nèi)的上漲率應(yīng)為3.70%(10萬(wàn)/270萬(wàn))。

　　如果假定不依靠出售房屋賺取預(yù)期收益率，即只依據(jù)房租上漲來(lái)計(jì)算。那么依舊考慮出租房屋的成本問(wèn)題，那么需要扣除1個(gè)月的房租來(lái)抵扣成本。那么實(shí)際需要增加的房租數(shù)額將為87272.73元，房租上漲率為145.56%。從目前的形勢(shì)來(lái)看，這種可能性不大。

　　由此可以看出，如果要得到5%的預(yù)期收益率，那么需要在未來(lái)一年內(nèi)有3.70%的房屋上漲率，或者145.56%的房租上漲率。

　　龍飛說(shuō)，以上的結(jié)論并沒(méi)有考慮通貨膨脹率對(duì)收益的影響，如果考慮進(jìn)去通貨膨脹率，從而想要得到一個(gè)實(shí)際5%的預(yù)期收益率，房?jī)r(jià)需要上漲多少才能夠達(dá)成目標(biāo)呢？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布了對(duì)2010年我國(guó)CPI指數(shù)的預(yù)測(cè)與調(diào)控目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)為3%至3.5%。如果就選取3%作為未來(lái)一年的通貨膨脹率來(lái)進(jìn)行計(jì)算，實(shí)際收益為5%，那么名義收益率則需要大致達(dá)到8%的水平，由此計(jì)算，房?jī)r(jià)需要上漲7.45%，或者房租上漲392.73%才能夠達(dá)到實(shí)際5%的預(yù)期收益率。

　　這個(gè)結(jié)論就是，如果要考慮跑贏通脹，則需要房?jī)r(jià)上漲的幅度為7.45%，比達(dá)到最低通脹標(biāo)準(zhǔn)高一倍還要多。由此來(lái)看，目前做住宅房?jī)r(jià)投資的贏面是相當(dāng)小的，需要賭未來(lái)一年房?jī)r(jià)上漲7.45%，才能夠達(dá)成一般投資水平，并跑贏通脹。

　　投資點(diǎn)評(píng)

　　回到本文的開頭，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上沒(méi)有人能夠確切回答京城的房?jī)r(jià)究竟還能漲多少。但我們能夠通過(guò)一些簡(jiǎn)單的原理判斷出，到底什么樣的房子更值錢、京城還有沒(méi)有“低估”的房產(chǎn)？很顯然，商業(yè)房產(chǎn)遠(yuǎn)比住宅房產(chǎn)更有投資價(jià)值。

　　“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。”理財(cái)經(jīng)理龍飛最后提醒說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)格的上漲不會(huì)長(zhǎng)期背離其內(nèi)在投資邏輯。上述分析并沒(méi)有考慮房屋的變現(xiàn)能力以及房產(chǎn)投資會(huì)涉及到的其他風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)也是對(duì)投資者的一個(gè)警告，近期有投資住宅計(jì)劃的朋友在目前這個(gè)價(jià)位入市一定要慎而又慎。 本報(bào)記者 丁文亞 J145

　　表1

　　房屋類型 選取社區(qū) 每平方米售價(jià) 每平方米月租價(jià)格 房屋租售比

　　住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559

　　商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

　　商用 中環(huán)世貿(mào)中心 40000元 180元 1比222

　　公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473

　　注：以上均為100平方米面積的房屋價(jià)格

　　表2

　　投資工具 投資收益率 市盈率

　　住宅 1.98% 50.51

　　一年期定期存款 2.25% 44.44

　　一年期國(guó)債 2.60% 38.46

　　滬深300 3.89% 25.31▲

　　注▲：該數(shù)據(jù)為2009年12月31日收盤價(jià)進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果