大戶型影響最大

　　在房地產(chǎn)企業(yè)從事多年高管工作的嚴(yán)先生認(rèn)為,“國(guó)11條”的精神仍然是支持和鼓勵(lì)首次置業(yè)、購(gòu)買(mǎi)普通住宅,信貸和稅收優(yōu)惠相對(duì)較大,因此中小戶型的普通住宅項(xiàng)目受“國(guó)11條”的影響不大,只不過(guò)短期內(nèi)會(huì)形成觀望。當(dāng)政策消化后,剛性自住普通住宅需求仍然持續(xù)釋放。

　　他還表示,由于政策對(duì)非普通住宅、非首次置業(yè)實(shí)行信貸和稅收上的限制,改善型需求、投資需求、投機(jī)需求等的購(gòu)房成本有不同程度的提高,大戶型洋房和投資性小戶型公寓項(xiàng)目均受到較大的影響。隨著門(mén)檻的提高,投資入市門(mén)檻從首付兩成增加到四成,投資者的積極性大大降低,購(gòu)買(mǎi)大戶型的改善型置業(yè)者將推遲購(gòu)房計(jì)劃,投資小戶型公寓的會(huì)選擇放棄投資,陷入觀望。

　　資金可能進(jìn)入商鋪

　　從投資角度來(lái)說(shuō),經(jīng)歷2009年市場(chǎng)回暖,特別是年底二手房成交大幅放量之后,大部分資金基本套現(xiàn),這些套現(xiàn)的投資資金在2010年勢(shì)必重新尋找投資機(jī)會(huì),資金或放棄高位運(yùn)行的住宅,流向其他渠道。

　　2010年城建投資熱潮持續(xù)進(jìn)行,東莞“三舊”改造積極展開(kāi),舊房拆遷如火如荼。這些舊房物業(yè)將受到投資資金的青睞,資金預(yù)期流入這個(gè)市場(chǎng),但舊房拆遷存在時(shí)間上的不確定性,所以投資的操作周期較長(zhǎng)。

　　東莞目前大部分資金流均處于高位運(yùn)行態(tài)勢(shì),政策調(diào)控將處于觀望,但部分中長(zhǎng)線投資資金會(huì)追隨城建投資熱點(diǎn),同時(shí)出手一些定價(jià)較低、投資價(jià)值較高的物業(yè),這些資金占市場(chǎng)成交的比例較低。

　　2010年,國(guó)家將繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需,已經(jīng)批準(zhǔn)三家金融消費(fèi)公司試點(diǎn),有望拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi),從而帶動(dòng)商業(yè)興旺。因此,2010年,投資資金涌入商鋪可能會(huì)帶來(lái)商鋪投資熱。

　　降價(jià)走貨為上策

　　受政策影響,東莞市場(chǎng)將進(jìn)入短期調(diào)整期。由于剛性需求支撐房?jī)r(jià),很多房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為調(diào)整空間有限。

　　按照這個(gè)說(shuō)法,開(kāi)發(fā)商可能會(huì)調(diào)整銷售節(jié)奏來(lái)應(yīng)對(duì)。從短期市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的觀望看,開(kāi)發(fā)商對(duì)一些位置較差、產(chǎn)品素質(zhì)相對(duì)較低的,產(chǎn)品很可能進(jìn)行促銷變相降價(jià),在維持市場(chǎng)人氣的同時(shí)回籠部分資金。價(jià)值較高的產(chǎn)品很可能留待政策逐步消化后再推出,以彌補(bǔ)促銷降價(jià)產(chǎn)品損失的利潤(rùn)。

　　有數(shù)據(jù)顯示,由于2009年10月以來(lái)的樓盤(pán)開(kāi)工量巨大,到今年下半年,新貨將大量上市。如果開(kāi)發(fā)商此時(shí)有意變相捂盤(pán),會(huì)將產(chǎn)品帶入下半年的激烈競(jìng)爭(zhēng)中,對(duì)銷售反而不利。

　　車(chē)德銳認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商應(yīng)綜合評(píng)估自身項(xiàng)目的實(shí)際情況和年度目標(biāo)任務(wù),選擇推盤(pán)時(shí)機(jī)。總體上而言,從出貨的需求上看,推盤(pán)宜早不宜遲。

　　近一兩年,在政策調(diào)控下,中小戶型普通住宅供應(yīng)大幅增加,利潤(rùn)雖較低,但回籠資金較快。目前東莞大戶型洋房供應(yīng)仍然較大,但高端洋房的供應(yīng)則逐步減少,這些項(xiàng)目和產(chǎn)品依然是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的重要組成部分。要想在調(diào)整的政策下尋找新賣(mài)點(diǎn),在規(guī)劃中不要一味跟風(fēng)�？辞逦磥�(lái)市場(chǎng)形勢(shì),差異化策略值得重點(diǎn)思考。

　　政策雖能帶來(lái)短期調(diào)整,但剛性自住的普通住房需求仍然較強(qiáng)。很多項(xiàng)目營(yíng)銷以價(jià)格及成熟的生活配套作為賣(mài)點(diǎn),調(diào)動(dòng)了購(gòu)房者的入市積極性。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇,預(yù)計(jì)東莞樓市的政策調(diào)控也逐步放松,改善型及投資需求有可能在下半年釋放。調(diào)整大戶洋房?jī)r(jià)格,有利于降低改善型住房需求的入市門(mén)檻。隨著大戶型非普通住宅的供應(yīng)日益減少,購(gòu)房者和投資者入市積極性會(huì)大大提高。

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　　政策出臺(tái)脈絡(luò)

　　從2009年12月7日開(kāi)始,中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控逐步加強(qiáng)和明確,政策對(duì)樓市的調(diào)控信號(hào)持續(xù)釋放。當(dāng)年12月,前后發(fā)布5項(xiàng)政策,讓2010年1月10日發(fā)布“國(guó)十一條”顯得順理成章。

　　2009年12月7日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給第二年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和樓市風(fēng)向定下了基調(diào):繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,增加普通商品房供給,支持居民自住和改善性購(gòu)房需求,積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制等。

　　2009年12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,意味著今年二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止。政策意圖很明顯,就是打擊投機(jī)需求,平抑投資需求,房地產(chǎn)政策微調(diào)露出苗頭。

　　2009年12月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施,明確提出繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí),加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

　　具體提出了4項(xiàng)措施:一要增加普通商品住房的有效供給。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。

　　2009年12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等5部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易�！边@是12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后推出的第一個(gè)具體調(diào)控措施。該措施統(tǒng)一提高了開(kāi)發(fā)商拿地的首付款,資金壓力有所加大,一方面可以遏制部分炒地、囤地行為,同時(shí)也可以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度,加快樓盤(pán)銷售,回籠資金。達(dá)到“國(guó)四條”中增加普通商品房的供給的目的。

　　2009年12月22日,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知,明確規(guī)定了二手房營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則。通知規(guī)定,自2010年1月1日起,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　通知下發(fā)后,對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的征收并不是人們之前所猜想的普通住宅未滿5年按全額征收,而是按差額計(jì)算,整體來(lái)說(shuō),截至“國(guó)11條”出臺(tái)前,政策調(diào)控較為溫和,對(duì)市場(chǎng)影響效果不明顯。

　　本版撰文南方日?qǐng)?bào)記者姜巖彭子英