高房?jī)r(jià)降溫動(dòng)力仍不足

　　1月11日，雖然受到國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)推出融資融券和股指期貨消息的刺激，滬深股市大幅高開，但是地產(chǎn)股卻集體下跌，成為跌幅第一的行業(yè)板塊。

　　不過，購(gòu)房者對(duì)于政策調(diào)控也同樣“翻綠”。某地產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)購(gòu)房者的一份調(diào)查顯示，76%的被調(diào)查者表示對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整感到悲觀，“要看地方政府如何執(zhí)行，執(zhí)行不到位，房?jī)r(jià)還是降不下來�！�

　　中國(guó)城市住宅產(chǎn)業(yè)理事會(huì)副理事長(zhǎng)黃璽慶在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)指出，“國(guó)11條”最為明確的二套房貸首付四成政策對(duì)于市場(chǎng)的影響可能微乎其微�！澳壳笆袌�(chǎng)上二套房貸基本執(zhí)行四成首付，樓市投資投機(jī)者普遍資金實(shí)力較強(qiáng)，提高一成首付對(duì)其影響并不大�！秉S璽慶還表示，由于“國(guó)11條”沒有對(duì)利率做出明確規(guī)定，“緊首付、松利率”或?qū)⒊蔀榻衲甓�套房貸的主調(diào)，優(yōu)惠利率對(duì)于改善型買家的吸引力比起低首付更大。

　　而此次“國(guó)11條”對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，更多是預(yù)期之內(nèi)的樂觀。

　　11日，中國(guó)商報(bào)記者先后致電多位地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，與業(yè)界專家、地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的聞風(fēng)而動(dòng)的激靈相比，這些與政策最為利益攸關(guān)的開發(fā)商們卻表示出對(duì)政策的看淡，多數(shù)甚至在政策下發(fā)一天后還無暇過問。

　  開發(fā)商對(duì)于調(diào)控政策的不敏感與開發(fā)商及行業(yè)普遍“陽(yáng)光普照”心態(tài)下的忽視不無關(guān)系。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理陳云峰11日在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)稱，“開發(fā)商大都已預(yù)感到政策會(huì)有所緊縮，但整體還是比較樂觀�！标愒品逯赋�，政策主要是抑制房?jī)r(jià)漲幅過大，但降價(jià)的可能性不大。

　　在此前的“中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上， 包括金地、首創(chuàng)、萬科等在內(nèi)的所有開發(fā)商幾乎都對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策表示出樂觀預(yù)期，稱不太相信政府會(huì)出臺(tái)相對(duì)唐突尷尬的政策使房地產(chǎn)“硬著陸”。以華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)為代表的多數(shù)地產(chǎn)商堅(jiān)持認(rèn)為，在政府繼續(xù)希望房地產(chǎn)成為帶動(dòng)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱型產(chǎn)業(yè)的背景下，出臺(tái)更為激進(jìn)政策的可能性很小。在供應(yīng)偏緊的背景下，全國(guó)整體的房?jī)r(jià)在2010年仍將上漲，只不過幅度將比較溫和。

　　隨著樓市調(diào)控在最近一個(gè)月的密集出臺(tái)，不少重點(diǎn)城市的樓市成交量普遍大幅下降。但陳云峰表示，目前房屋成交量的下跌只是季節(jié)性的，一段時(shí)間之后成交量和房?jī)r(jià)都可能呈現(xiàn)走高的趨勢(shì)。

　　　陳云峰相信，在保持貨幣政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，地方政府和銀行很難對(duì)房地產(chǎn)貸款踩“急剎車”；房地產(chǎn)開發(fā)信貸也將是銀行“欲拒還迎”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

　　　如此而來，中央調(diào)控政策雖緊鑼密鼓逐一出臺(tái)，不少城市樓市成交量初現(xiàn)回落跡象，但與此同時(shí)，信貸及資本卻仍鐘情樓市，地王仍在推陳出新，地方政府對(duì)于土地財(cái)政又是再三難舍，房產(chǎn)開發(fā)商又是“糧草充足”，中國(guó)高燒的房?jī)r(jià)理性“回歸”恐怕仍是道遠(yuǎn)路長(zhǎng)。

　　按目前的監(jiān)測(cè)，二手房住宅市場(chǎng)陷入僵局，四大城市的樓市成交量也無一例外都出現(xiàn)明顯下滑，顯示高房?jī)r(jià)和連續(xù)的政策已導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒升溫，但樓市價(jià)格目前卻未見松動(dòng)。

　　縱 深

　　地方政府唱反調(diào)？

　　實(shí)際上，“國(guó)11條”定調(diào)的2010年中國(guó)樓市調(diào)控政策能否讓高燒的房?jī)r(jià)降溫，關(guān)鍵還在于各地方政府執(zhí)行落實(shí)的程度。這其實(shí)是維系整個(gè)中央調(diào)控樓市棋局的成敗。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)指出，此次“國(guó)11條”中不少政策以前均已出臺(tái)，但各地政府出于種種考慮，在執(zhí)行過程中大打折扣。“房地產(chǎn)調(diào)控，欠缺的并不是政策問題，而是地方政府能不能如實(shí)執(zhí)行各項(xiàng)政策�！�

　　值得注意的是，在中央宏觀調(diào)控部門密集出臺(tái)多項(xiàng)打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí)，地方政府調(diào)控卻高調(diào)逆行大唱“寬松”反調(diào)。

　　1月10日，“國(guó)11條”下發(fā)的幾乎同時(shí)間，杭州市政府高調(diào)推出有悖“遏制投機(jī)購(gòu)房”的29條新政，規(guī)定無論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購(gòu)買140平方米以下普通住房，就可獲得1.3%的財(cái)政補(bǔ)貼。同時(shí)，個(gè)人售房所得稅、房地產(chǎn)登記相關(guān)收費(fèi)持續(xù)優(yōu)惠；延續(xù)并放寬2008年“24條”有關(guān)購(gòu)房落戶的政策；住房公積金貸款單筆最高額度放寬為80萬元；一戶家庭中年滿18周歲子女購(gòu)買第二套住房，可比照首套住房貸款的相關(guān)優(yōu)惠政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管杭州新政增加了保障性住房建設(shè)和支持自住型和改善型住房消費(fèi)，但一系列刺激政策實(shí)質(zhì)上仍是“鼓動(dòng)”某些炒房投資者，本質(zhì)仍是高價(jià)托市。

　　實(shí)際上，杭州政府反中央意向而為的做法并非孤例。陳云峰一言概之，在對(duì)于樓市的調(diào)控政策把握上，地方政府的態(tài)度將永遠(yuǎn)是一如既往地支持而非打壓，而主導(dǎo)因子就在于地方的土地財(cái)政。

　　僅在“國(guó)11條”下發(fā)的兩周前，南京市政府也出臺(tái)“寧20條”樓市新政，規(guī)定在該市首次購(gòu)房者，以及夫妻雙方僅有一套住房的改善型購(gòu)房者，都可以享受房款總額0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼。1月6日，舟山市政府也宣布，對(duì)首次購(gòu)房者給予所征收契稅全額的財(cái)政補(bǔ)貼；對(duì)以家庭為單位在該市僅有一套住房的改善型購(gòu)房者，個(gè)人所得稅全額或差額退還。

　　實(shí)際上，在中央部門對(duì)樓市緊縮時(shí)，地方政府已是慣唱“反調(diào)”，這也幾乎成為過去幾年樓市調(diào)控的常態(tài)。

　　比如中央三令五申強(qiáng)調(diào)的保障性住房土地供應(yīng)建設(shè)之所以在地方無法推進(jìn)，實(shí)質(zhì)也就在于地方政府的不執(zhí)行。黃璽慶表示，保障房土地之于地方政府而言并沒有土地出讓金的獲得，地方政府為彌補(bǔ)財(cái)政損失，只能將30%～50%的商品房用地賣得更高，形成助推地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的惡性循環(huán)局面。

　　黃璽慶表示，長(zhǎng)此以往的話，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)發(fā)生巨大的分化。要想真正實(shí)現(xiàn)高房?jī)r(jià)的降溫調(diào)控樓市，除了強(qiáng)化地方政府問責(zé)制度外，還必須從根本上著力，割斷樓市與地方土地財(cái)政的捆綁。“倘若不能首先遏制住地方政府希望樓市快速上漲的意圖，‘遏制房?jī)r(jià)過快上漲’或許就只是一個(gè)暫時(shí)安撫民心的美好泡沫�！�